הכרעה דרמטית: ביהמ"ש אישר חילוט ערבויות חוק מכר בשל עיכוב גדול במסירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב נועה גרוסמן, החליטה השבוע להיענות לבקשתם של רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 שנקלע לקשיים בצפון תל אביב ולאפשר את חילוטן של ערבויות חוק המכר שהופקדו עבורם, זאת בעקבות עיכוב משמעותי במסירת הדירות. זאת על אף שהפרויקט מצוי בשלב בנייה מתקדם וצפוי להגיע לקו סיום תחת ניהולו של הנאמן שמונה לו. לאור העובדה שמאות פרויקטים ברחבי הארץ מתמודדים כיום עם עיכובים משמעותיים בשל המציאות שיצרו שלוש שנות מלחמה, מדובר בהחלטה בעלת פוטנציאל להשפעות רוחב על ענף נדל"ן המגורים, והגורמים המממנים אותו.

את הבקשה לחילוט ערבויות הגישו שתי משפחות של רוכשים בפרויקט תמ"א 38 /1 הנבנה בימים אלה ברחוב שלונסקי בשכונת נאות אפקה, לגבי שלוש דירות שנרכשו על ידן (אחת המשפחות רכשה 2 דירות בפרויקט). מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 ("עיבוי וחיזוק") שקידמה במקום חברת י. הויברגר יזמות בע"מ בהתאם להסכם שחתמה מול בעלי הדירות בשנת 2012.

להחלטה של ביהמ"ש המחוזי

לפני שנה, באוגוסט 25', הגישו שתי הנושות המובטחות - חברת המימון החוץ בנקאי מכלול וחברת הביטוח כלל - בקשה לאכיפת השעבוד ומינוי כונס נכסים לפרויקט. במאי 2026  אישרה השופטת גרוסמן את הבקשה ומינתה את עו"ד גונן קסטנבאום ככונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט. נושה נוספת היא קרן סיגמא סיטי 4 נדל"ן, שמוגדרת כנושה המובטחת לעודפים.

שופטת המחוזי בתל אביב נועה גרוסמן אפשרה לשתי משפחות שרכשו שלוש דירות בפרויקט תמ"א 38 בנאות אפקה לחלט את ערבויות חוק המכר ולצאת מהפרויקט בשל העיכוב במסירה. זאת אף שהפרויקט, שהגיע ל-61% ביצוע, נמצא בהשלמה באמצעות כונס נכסים וצפוי להסתיים עד נובמבר 2027

נכון להיום, נמכרו 14 מתוך 20 דירות היזם שנבנו בפרויקט. לפי המתווה שהגיש כונס הנכסים ביום 20.5.2026, אחוז ההתקדמות ההנדסית בפרויקט נכון לאותו מועד היה 61%. לפני כחודש מסרו הנושות המובטחות לבית המשפט כי לפי מתווה שגובש להשלמת הפרויקט, הצפי להשלמת העבודות בפרויקט הוא חודש ספטמבר 2027 ו"עם גרייס" נובמבר 2027.

לטענת הרוכשים שדרשו לצאת מהפרויקט תוך חילוט ערבויות חוק המכר, מועדי המסירה שהובטחו להם חוזית היו חודשים אפריל-מאי 2025. יש לציין כי בנקודה זו חלה מחלוקת בין הצדדים, שכן לעמדת הנושות מועד המסירה אמור לעמוד על אפריל 2026. כך או כך, טענו הרוכשים כי המצב שנוצר, במסגרתו הם נאלצים לשלם הן משכנתה והן שכירות לאורך תקופה ארוכה בהרבה מהמצופה, הביא את משפחותיהם למשבר כלכלי, וכי יש לאפשר להם לקבל את כספם בחזרה ולצאת מהפרויקט.

הן הנושות והן כונס הנכסים האמון על השלמת הפרויקט התנגדו לבקשה בטענה כי "אין מקום למימוש הערבויות שעה שיש צפי להשלמת הפרויקט, שעה שאושר מתווה להשלמת הפרויקט, שעה שהוחל בביצוע המתווה ויש צפי להשלמתו לכל המאוחר בחודש נובמבר 2027". 

הרוכש הבודד מול הגופים הגדולים

בפסק דינה כתבה השופטת גרוסמן כי "שבה ומתעוררת לפני שאלה עקרונית המצריכה הכרעה. מה גורלה של ערבות חוק מכר אשר ניתנה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) במקרה של איחור קיצוני במסירת הדירה? כאשר האיחור הקיצוני הזה מתורגם להעברת הפרויקט להשלמתו ע"י כונס נכסים .

השופטת: "עצם העובדה שמונה כונס נכסים לפרויקט, מדגימה את הבעייתיות בה ניצבים רוכשי הדירות החדשים בפרויקט. אותם אלה שאינם מסוגלים לשאת בעומס הכלכלי הנגרם להם כתוצאה מכך שלא קיבלו את הדירה במועד על פי החוזה, והם אנוסים לשלם במקביל גם משכנתה על הדירה שרכשו ולא קיבלו במועד וגם דמי שכירות על הדירה בה הם מתגוררים, עד להשלמת הפרוייקט"

"האם במקרה כזה יש לומר - כטענת גורמי המימון - כי מאחר וקיים צפי עתידי להשלמת הפרויקט, למרות שהוא חורג באופן משמעותי מן המועד שהובטח לרוכשים בזמן המכירה, הרי ערבות חוק המכר שנמסרה לידיהם מכוח אותו חוק אינה ברת הפעלה וכי הם כבולים בחוזה עליו חתמו עד להשלמת הפרויקט במועד המאוחר יותר? או שמא, יש לומר - כטענת הרוכשים המבקשים מימוש ערבויות ושחרור מהחוזה -  כי האיחור הקיצוני במסירת הדירות על פי החוזה, מצדיק הפעלת הערבות ושחרור הרוכשים ממנו, למרות מינוי כונס נכסים ופעולות הננקטות על ידו להשלמת הבנייה למועד עתידי מרוחק".

השופטת גרוסמן כתבה כי היא מודעת להשלכות הרוחב הציבוריות שעשויות להיות להחלטה על מתן אפשרות מימוש ערבויות חוק המכר, וכי מדובר בשאלה "האם יש להעדיף את זכותו של הרוכש הבודד, שניתן לכנותו גם במילים 'האזרח הקטן' לבין הגופים הגדולים - גורמי המימון המופקדים על מימון הפרויקט כולו.. זהו מתח שנוצר בין חופש החוזים והזכות החוזית-המעין קניינית של הרוכש הבודד לממש את זכויותיו,  לבין אינטרס ציבורי רחב שמתבטא בחשש מעליית עמלות ערבויות חוק המכר והצורך לאפשר סיומם של פרויקטים.

לאחר הצגת השאלה הכריעה גרוסמן כי "יש לתת עדיפות לזכויותיו של הרוכש הבודד.  הוא לא נכנס לעיסקה עם גורמי המימון. הוא גם לא נכנס לעיסקה עם בעלי הדירות בבניין הקיים ולא עם רוכשים חדשים של דירות היזם.  הוא קונה דירה לעצמו. הוא עורך את השיקולים הכלכליים שלו בעצמו.  כאשר הבנייה משתבשת, האיחור מתמשך ואותו רוכש עצמאי מוצא עצמו מול שוקת שבורה...

"בכל הכבוד, דעתי היא כי יש מקום לצקת תוכן רחב יותר לערבות חוק המכר. לטעמי, עצם העובדה שמונה כונס נכסים לפרויקט, מדגימה את הבעייתיות בה ניצבים רוכשי הדירות החדשים בפרויקט. בעייתיות אשר עשויה למצוא ביטוי במצוקה כלכלית משמעותית אליה נקלעים לפחות חלק מן הרוכשים. אותם אלה שאינם מסוגלים לשאת בעומס הכלכלי הנגרם להם כתוצאה מכך שלא קיבלו את הדירה במועד על פי החוזה, והם אנוסים לשלם במקביל  גם משכנתה על הדירה שרכשו ולא קיבלו במועד וגם דמי שכירות על הדירה בה הם מתגוררים, עד להשלמת הפרוייקט".

לבסוף סיכמה כי "מינוי כונס הנכסים  והעיכוב המשמעותי שחל במסירת הדירות מצדיקות היעתרות לבקשות של משפחות דקל וסידי לבטל את החוזים ולדרוש את חילוט הערבויות". עוד נתנה השופטת שהות לחילוט הערבות עד ל-11.10. לא נפסקו הוצאות.