שמאי מכריע קבע היטל השבחה כפול מזה שחזה תקן 21. ועדת הערר הגיבה בהחלטה תקדימית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטה ראשונה מסוגה שקיבלה ביום ה' האחרון ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', מתייחסת לראשונה לתקן 21 – התקן השמאי לקביעת כדאיות כלכלית בפרויקט התחדשות עירונית - לא רק ככלי תכנוני, אלא כ"מבחן בקרה" לגובה היטל ההשבחה שיושת על יזם הפרויקט. בכך קיבלה ועדת הערר חלקית ערר שהגישה חברת א. גינאדי נגד הוועדה המקומית נתניה.

הערר עסק בתוכנית ההתחדשות למתחם ברודצקי-גליל שמקדמת החברה בנתניה, בין רחוב ברודצקי במזרח לרחוב הגליל במערב, בצמוד לגינה ציבורית. התכנית מציעה הריסה של 5 בנייני מגורים משנות השישים שבהם 65 דירות קיימות, ובנייה של 205 יח"ד חדשות, 2 מחסנים ו-2 גני ילדים במקומם. לתוכנית צורף דוח שמאי של השמאים שלומי מערבי ומוטי מערבי לפי תקן 21, אשר חזה היטל השבחה של כ-9.6 מיליון ש"ח, ולפיו רווחיות התוכנית עומדת על כ-15%.

לקריאת החלטת ועדת הערר

בעוד שהוועדה המקומית העריכה את היטל ההשבחה בעקבות אישור התוכנית בכ-35 מיליון שקל, היזם העריך את ההיטל בכ-5.46 מיליון שקל. שומת השמאי המכריע אלדד חיימי קבעה כי ההיטל עומד על כ-18.58 מלש"ח, תוך שהיא מתבססת על 4 עסקאות למכירת דירה שנעשו במתחם לאחר אישור התוכנית. עוד כלל השמאי המכריע תחשיב חלופי, אשר אינו מתייחס לפס"ד "נועה לב" שניתן אשתקד על ידי בית המשפט המחוזי, ולפיו גובה ההשבחה הוא 13.35 מיליון שקל.

המחלוקת המשפטית בתיק ייצגה התנגשות אידיאולוגית בין תפיסת ה"חילוץ" התיאורטית (שווי הנכס בקיזוז עלויות) של הרשות לבין מחירי השוק הריאליים. הוועדה המקומית נצמדה להגנה על שיקול דעת השמאי המכריע ועל הצורך במימון תשתיות, בעוד היזמית דרשה הצמדות לגישת ההשוואה לעסקאות אחרות ולמציאות הכלכלית של "חרבות ברזל".

היזמית טענה בין השאר כי השמאי המכריע שגה בכך שהעדיף את גישת העלויות (גישת החילוץ הכלכלית) על פני גישת ההשוואה הישירה. לטענתה, קיימים נתוני שוק מספקים ועסקאות השוואה רלוונטיות במתחם עצמו ובפרויקטים סמוכים. בנוסף, היא הדגישה כי באותו מועד ועל ידי אותו שמאי נערכה "שומת מכר" שבה נעשה שימוש בגישת ההשוואה ונמצאה השבחה מזערית. לשיטתה, אין כל הצדקה לנקוט שתי מתודולוגיות שונות המובילות לתוצאות כה מרוחקות עבור אותה תוכנית ואותם מקרקעין.

העוררת התנגדה לפיצול החיוב בהיטל ההשבחה בין מועד המכר (לפי גישת ההשוואה) לבין מועד היתר הבנייה (לפי גישת העלויות). לטענתה, הזכויות מכוח התוכנית הן זכויות מוקנות שאינן דורשות אישור נוסף, ולכן החיוב צריך להיעשות כמקשה אחת ולא כחיוב דו-שלבי, אשר מתאים רק לזכויות מותנות. עוד טענה כי קיימים ליקויים ביישום גישת החילוץ הכללית וכי החלטת השמאי המכריע נעשתה תוך התעלמות מהמציאות המאקרו-כלכלית בשוק הנדל"ן: העוררת הדגישה כי הגישה הכלכלית אינה נותנת ביטוי מלא לסיכונים ולרווחיות בפועל, אשר בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית כיום אינה מגיעה אף ל-10% או 15%, בשל עליית עלויות הבנייה, המימון ודמי השכירות.

הוועדה המקומית ביקשה לדחות את הערר במלואו, תוך מתן גיבוי מלא להחלטות השמאי המכריע, והצדיקה את הגישה הכלכלית (החילוץ). לשיטתה, עסקאות בודדות של מכר דירות במיזמי פינוי-בינוי אינן משקפות בהכרח את מלוא ההשבחה והתועלת התכנונית שנוצרה עם אישור התוכנית. הסתמכות בלעדית על עסקאות השוואה בשלבים מוקדמים עלולה להוביל לחיוב חסר ולפגיעה בקופה הציבורית. הגישה הכלכלית מאפשרת לבודד במדויק את שווי הקרקע ואת תרומת התוכנית עוד הסבירה כי אין סתירה בין שומת המכר לשומת הפרויקט, שכן מדובר בשני אירועי מימוש שונים לחלוטין (מכירת דירה בודדת מול קבלת היתר בנייה לפרויקט כולו), המצדיקים שימוש בכלים שמאיים שונים בהתאם לפסיקה. הוועדה המקומית הדגישה כי יש להבחין בין שאלת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ליזם (הנבחנת לפי תקן 21) לבין שאלת עליית שווי המקרקעין לצורכי היטל השבחה . העובדה שהרווחיות היזמית נמוכה או שהעלויות גבוהות אינה מעידה כי לא נוצרה השבחה בערך הקרקע עצמה בעקבות אישור זכויות הבנייה.

"קיים חשש כי שומת ההיטל אינה סבירה"

המפנה התקדימי  בהחלטת ועדת ערר  הוא הפיכת תקן 21 מ"המלצה שמאית" ל"רצועה משפטית" המגבילה את הרשות. הוועדה קבעה כי היטל ההשבחה שנחזה בדו"ח הכלכלי של התוכנית (9.57 מיליון ש"ח במקרה זה) הוא נקודת הייחוס לסבירות ההיטל. כאשר ההיטל קופץ משיעור של 11% משווי המצב הקודם (כפי שנחזה בבדיקה הכלכלית) ל-21.4% בשומה המכרעת, מדובר ב"נורת אזהרה", ונטל ההוכחה עובר לשמאי. על פי החלטת הוועדה, זינוק שכזה, ללא שינוי שוק קיצוני או הסבר מהותי, הוא חסר סבירות באופן מובנה.

"במילים אחרות, אין לקבוע כי תחשיב תקן 21 כובל את שומת היטל ההשבחה, אולם הוא משמש נקודת ייחוס חיונית לבדיקת סבירותה. ככל ששומת היטל ההשבחה מובילה להיטל הגבוה משמעותית או נמוך משמעותית מההיטל שנכלל בתחשיב תקן 21, יש לבחון האם הפער מוסבר בשינוי שוק ריאלי או בשינוי תחשיבי ממשי. בהיעדר הסבר כזה, קיים חשש של ממש כי שומת היטל ההשבחה איננה סבירה".

ועדת הערר הכריעה שלא להתערב בהחלטת השמאי המכריע בבחירותיו המתודולגיות ובשווי מ"ר, למעט עלות חניון תת-קרקעי. עם זאת ציינה שיש לבחון את הפער בין תקן 21 בתוכנית שומה המכרעת. "לצד האמור, הפער הניכר בין היטל ההשבחה שנקבע בשומת הפרויקט, בסך של 18,578,650 ש"ח, לבין היטל ההשבחה שנאמד בדו"ח הכלכלי שנערך בהתאם לתקן 21, בסך של 9,575,000 ש"ח, מצדיק בחינה נוספת", כתבה הוועדה בהחלטתה. "הדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שבין מועד עריכתו של הדו"ח הכלכלי לבין המועד הקובע חלפו כשמונה חודשים בלבד".

ועדת הערר הורתה לשמאי המכריע לתקן את השומה וקבעה הוצאות של 10,000 שקל לוועדה המקומית. את היזמית ייצגו עוה"ד אריאל קמנקוביץ ובנימין זלמנוביץ. את הוועדה המקומית עו"ד רינת טוב כהן.