הקרב על הארובה של השווארמייה הסתיים בהחלטה שעשויה להשפיע על אלפי בניינים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, קיבלה בשבוע שעבר ערר שהגישה בעלת הקרקע, חברת הרצל לוינסקי בע"מ, והפכה את החלטת הוועדה המקומית תל אביב שדחתה בקשה להסדרת ארובה עבור מסעדה (שווארמיה) בקומת הקרקע של בניין ברחוב הרצל 40 פינת רחוב לוינסקי 20 בדרום תל אביב. הוועדה הורתה לתקן את מסמכי הבקשה להיתר כך שיוצגו בהם כלל הנתונים הנדרשים גם ביחס למבנים הסמוכים ולגובהם, כדי לוודא עמידת הארובה בכלל הדרישות על פי דין ו/או תקן רלוונטי. חברת שווארמיט, ששכרה את המקום, עזבה אותו לאחר סכסוך עם בעלת הקרקע. הערר הוגש נגד הוועדה המקומית ושווארמיט. 

המגרש משתרע על שטח של 191 מ"ר ועליו ניצב בניין פינתי בן שש קומות למגורים, הכולל חזית מסחרית בקומת הקרקע. הבניין הוכרז כבניין לשימור מרקמי. ביולי 2025 הוגשה בקשה להסדרת ארובה קיימת ללא היתר עבור המסעדה שפעלה בחלקו הצפון-מערבי של קומת הקרקע, אולם כחודש לאחר מכן החליטה רשות הרישוי של הוועדה המקומית שלא לאשר את הבקשה.

במוקד הערר עמדה השאלה האם את בליטת הארובה יש למדוד מקו הבניין שנקבע בתוכנית המקורית החלה על המקרקעין – 2.5 מטרים – או מהקירות החיצוניים של המבנה כפי שאושרו בהיתר שניתן מכוח תמ"א 38 , שהתיר את הקמת הבניין בקו של 2 מטרים.

העוררת טענה כי "דחיית הבקשה מונעת השכרתו לצורך עסק להכנת מזון". לטענתה, ההקלה בקו הבניין שניתנה כחלק מהיתר תמ"א 38 היא הקלה נקודתית בלבד שאינה משנה את קו הבניין הסטטוטורי. עוד נטען כי ההיתר אינו מגביל את תחולתו של קו הבניין המוקטן לממ"דים בלבד.

ועדת הערר המחוזית תל אביב הפכה את החלטת הוועדה המקומית וקבעה כי לא ניתן לשלול התקנת ארובה רק משום שבניין הורחב במסגרת תמ"א 38 . ההחלטה עשויה להשפיע על מבנים רבים שעברו חיזוק והרחבה מכוח התוכנית.

מנגד טענה הוועדה המקומית כי העוררת אינה מבקשת ההיתר אלא בעלת הזכויות בנכס בלבד, בעוד שמבקשת ההיתר היא המשיבה, שהיא ישות משפטית נפרדת. עוד הסבירה כי "יש למדוד את הבליטה מקו הבניין הסטטוטורי של 2.5 מטרים שנקבע בתכנית 44, ולא מן הקיר שנבנה במרחק של 2 מטרים מכוח היתר לפי תמ"א 38 ".

גם חברת שווארמיט התנגדה לכך שהעוררת תמשיך בהליך הערר בשמה. לטענתה, "הנכס לא תוכנן מלכתחילה לשימוש של מסעדה וכי קודם לכן פעלה בו חנות לממכר טלפונים". עוד העלתה טענות בנוגע למצגים שניתנו לה על ידי בעלת הנכס, להשקעות שביצעה במקום ולמחלוקות החוזיות בין הצדדים. בנוסף טענה כי "אין העוררת יכולה לעמוד עוד עליה (הבקשה להיתר), תוך שהיא נהנית מההוצאות הכספיות שהוציאה המשיבה 2 כדי לקדמה".

ועדת הערר: הרחבת בניין מכוח תמ"א 38 אינה מונעת התקנת ארובה

עו"ד אפלבוים קבעה כי המחלוקת בין הצדדים "נטועה בשאלה מהי נקודת המוצא למדידת אותם 45 ס"מ מותרים".

בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי התקנות הרלוונטיות נקבעו בשנת 2002, כאשר "באותה עת, לא עמדה בפניו תכנית כדוגמת תמ"א 38 המאפשרת, באופן רוחבי, לצמצם את קווי הבניה הסטטוטוריים לצורך מימוש זכויות מכוחה". עוד הוסיפה כי קבלת עמדת הוועדה המקומית משמעה כי "כל אימת שבניין הוקם או הורחב כדין מעבר לקווי הבניין הסטטוטוריים, מכוח תמ"א 38 או מכוח כל הוראת דין אחרת, לא ניתן יהיה להתיר בליטות כלל". לדבריה, "תוצאה זו אינה מתיישבת עם תכליתה של הוראת הבליטות... והיא מרוקנת, הלכה למעשה, את ההסדר מתוכן דווקא במקרים שבהם נדרש השימוש בו".

עוד קבעה אפלבוים כי "היתר הבנייה שניתן בשנת 2016 למימוש תמ"א 38 לא כלל את קומת הקרקע המסחרית, אף שהבניין כולו הורחב". לדבריה, "העובדה שהקומה המסחרית נותרה מחוץ להיתר, מצדיקה בנסיבות העניין גמישות תכנונית במסגרת הדין, לצורך הסדרת הבינוי והשימושים בקומה זו".

המחלוקת סביב הארובה למסעדה בבניין לשימור במרכז תל אביב הובילה להחלטה עקרונית של ועדת הערר: את בליטת הארובה יש לבחון ביחס למבנה כפי שנבנה ואושר בפועל, ולא בהכרח לפי קווי הבניין ההיסטוריים.

לבסוף הוסיפה כי "אין הכרח שהקומה המסחרית תשמש דווקא למסעדה או לכל שימוש אחר המחייב התקנת ארובה", וכי עמדת הוועדה המקומית "אינה שוללת רק את הבליטה המבוקשת בענייננו, אלא מובילה למסקנה עקרונית שלפיה לא ניתן להתיר כל אחת מן הבליטות המותרות בתקנות מקום שבו המבנה הורחב כדין מעבר לקווי הבניין הסטטוטוריים". לדבריה, "מסקנה זו אינה עולה בקנה אחד עם לשון התקנות, תכליתן ואופן יישומן".

עו"ד אור מור, בא כוח העוררת, בירך על החלטת ועדת הערר ואמר כי "מדובר בהחלטה בעלת חשיבות החורגת מהמקרה הפרטני ועשויה להיות רלוונטית לבניינים רבים שחוזקו והורחבו מכוח תמ"א 38 ". לדבריו, ועדת הערר קיבלה את עמדת מרשתו שלפיה "כאשר בניין הורחב כדין מכוח תמ"א 38, יש לבחון בליטות דוגמת ארובה ביחס לקירותיו החיצוניים של המבנה כפי שנבנה ואושר כדין, ולא להתעלם מהמצב התכנוני והבנוי הקיים ולחזור לקווי הבניין ההיסטוריים".

עו"ד אור מור (טל גבעוני)

עוד הוסיף כי "קבלת עמדת הוועדה המקומית הייתה עלולה להביא לתוצאה בלתי סבירה שלפיה דווקא בבניינים שחוזקו והורחבו כדין מכוח תמ"א 38 לא ניתן יהיה להתקין מתקנים טכניים ובליטות אחרות שהדין מתיר. לא ייתכן שמימוש חוקי של זכויות מכוח תמ"א 38 יהפוך, בדיעבד, למגבלה תכנונית על אותו בניין". לדבריו, חשובה לא פחות קביעת ועדת הערר בעניין זכות העמידה, שלפיה גם בעל מקרקעין שנפגע באופן ישיר מהחלטת הסירוב רשאי להגיש ערר, אף אם אינו רשום פורמלית כמבקש ההיתר.

מור הוסיף כי "החלטות של ועדות מקומיות ורשויות רישוי אינן סוף פסוק ואין לקבלן כ'תורה מסיני'. מקום שבו קיימת מחלוקת תכנונית או משפטית ממשית, קיימת אפשרות להביא את ההחלטה לביקורת של ועדת הערר". לדבריו, מדובר ב"החלטה נכונה ומאוזנת, שמעדיפה פרשנות תכליתית ומעשית של דיני התכנון והבנייה, המכירה במציאות התכנונית שנוצרה בעקבות יישום תמ"א 38 , ומונעת מצב שבו הוראות שנועדו לאפשר חיזוק והתחדשות של בניינים הופכות בהמשך לחסם בפני שימוש סביר ויעיל בהם".