פחות דירות נמכרו - אך בלב אזורי הביקוש מספרן זינק: כך השתנה שוק דירות הגן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין בישראל, המבוססת על דיווחי עסקאות לרשות המיסים במחצית הראשונה של השנים 2024 עד 2026, מעלה כי למרות צניחה דרמטית שחלה בשנתיים האחרונות במספר העסקאות לרכישת דירות גן בישראל, מחירן הממוצע דווקא עלה.

על פי הנתונים, במחצית הראשונה של 2026 נמכרו בישראל 278 דירות גן, 12% יותר מ-250 דירות שנמכרו במחצית הראשונה של 2025, אך גם 39% פחות מ-455 דירות גן שנרכשו בחציון הראשון של 2024. הבדיקה מתייחסת הן לדירות חדשות והן לדירות יד שנייה. מדובר מלכתחילה בפלח קטן מאוד מתוך כלל שוק הדירות, כאשר מתוך עשרות אלפי הדירות שנמכרו בישראל במחצית הראשונה של השנה, דירות הגן היוו פחות מאחוז מכלל העסקאות.

מהבדיקה עולה כי דירת הגן היקרה ביותר שנרכשה בחציון הראשון של 2026  היא בתל אביב, שם עמד מחיר העסקה על כ-39.2 מיליון שקל – מחיר חריג שכשלעצמו היה בו כדי להשפיע על ממוצע מחירי הדירות בחציון. המדובר בדירה בבניין בן 7 קומות ברחוב קרל נטר במרכז תל אביב, בשטח בנוי של כ-320 מ"ר וחצר בשטח של 150 מ"ר. הדירה הזולה ביותר נרכשה באופקים ומחירה עמד על פחות מ-1.2 מיליון שקל. בין שני הקצוות האלה נמצא שוק שהתכווץ בכ-39% בתוך שנתיים, אך גם משנה את פניו. זאת כאשר בניגוד לעבר, כשליש מהעסקאות השנה בוצעו בדירות בפרויקטים שטרם הושלמו.

השינוי הגדול ביותר נמצא בתמהיל העסקאות. במחצית הראשונה של 2024 רק 23 מהעסקאות שנבדקו בוצעו בדירות ששנת הבנייה הרשומה שלהן מאוחרת משנת העסקה, כלומר דירות בפרויקטים שטרם הושלמו. מדובר בכ-5% בלבד מכלל העסקאות לרכישת דירת גן. במחצית הראשונה של 2025 כבר נרשמו 75 עסקאות מסוג זה - כ-30% מהשוק, ובמחצית הראשונה של 2026 הגיע מספרן ל-90, כ-32% מכלל העסקאות. מדובר על גידול של כמעט פי 4 במספר העסקאות בתוך שנתיים ובגידול של למעלה מפי 6 בשיעורן מתוך כלל דירות הגן שנמכרו.

יותר דירות נמכרו בתל אביב

בהיבט של מחיר - במחצית הראשונה של 2024 המחיר הממוצע לדירת גן עמד על כ-2.51 מיליון שקל עבור דירה בשטח ממוצע של כ-128 מ"ר, המשקפת מחיר של כ-19.6 אלף שקל למ"ר. במחצית הראשונה של 2025 ירד המחיר הממוצע לכ-2.41 מיליון שקל, אך גם הדירות שנמכרו היו קטנות יותר, בשטח ממוצע של כ-119 מ"ר. המחיר למ"ר דווקא עלה לכ-20.3 אלף שקל. במחצית הראשונה של 2026 המחיר לדירה הממוצעת עלה לכ-2.8 מיליון שקל, עבור דירה בשטח ממוצע של כ-126 מ"ר. המחיר הממוצע למ"ר עמד על כ-22.2 אלף שקל, עלייה של כ-13% במ"ר בתוך שנתיים. במחיר הכולל העלייה במחיר משנת 2024 לשנת 2026 עומדת על כ-11.6% ואילו בהשוואה לשנת 2025 מדובר על גידול של כ-16%.

גם המחיר החציוני, המושפע פחות מעסקאות חריגות בקצה העליון של השוק, עלה ברצף: מכ-2.13 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2024 לכ-2.24 מיליון שקל ב-2025 ולכ-2.35 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה.

הסיבה לעליית המחיר הממוצע לאורך השנים 2024 עד 2026 נעוצה במיקומן של דירות הגן שנמכרו, כאשר בחלקן היחסי שממוקם באזורי הביקוש חלה עליה. כך, בתל אביב, חל גידול במספר העסקאות בכל אחת משלוש התקופות שנבדקו. במחצית הראשונה של 2024 נרשמו בעיר שתי עסקאות בדירות גן, ב-2025 ארבע עסקאות ובמחצית הראשונה של 2026 שבע עסקאות. עוד עולה מהבדיקה כי טווח המחירים בעיר רחב במיוחד. העסקה הגבוהה ביותר שנרשמה במחצית הראשונה של 2024 עמדה על 10.65 מיליון שקל. ב-2025 הגיעה העסקה הגבוהה ביותר ל-14.4 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה של 2026 נרשמה עסקה חריגה בהיקף של כ-39.2 מיליון שקל, שהעלתה את הממוצע.

"מרכז הכובד זז אל הבנייה החדשה"

נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מציינת כי "הנתונים מצביעים על שינוי ברור בתמהיל שוק דירות הגן. מספר העסקאות הכולל עדיין נמוך משמעותית לעומת 2024, אבל חלק הולך וגדל מהעסקאות מתבצע בדירות בפרויקטים חדשים שטרם הושלמו. כלומר, מרכז הכובד של השוק זז בהדרגה מהמלאי הקיים אל הבנייה החדשה. זה מלמד שדירת הגן אינה רק מוצר שמגיע מהשוק הוותיק, אלא ממשיכה להיות חלק מהתכנון ומהשיווק של פרויקטים חדשים, גם בתקופה שבה היקף העסקאות הכולל בקטגוריה נמוך יותר".

לדבריה, "מבחינה שמאית, דירת גן היא מוצר שצריך לבחון לגופו ולא רק לפי מספר המטרים הרשום בחצר. גינה גדולה שאינה מחוברת נכון לחלל המגורים או מתוכננת בצורה לא יעילה אינה מייצרת בהכרח אותה תוספת שווי כמו גינה קטנה יותר ושימושית. המיקום, כיווני האוויר, החיבור לסלון, מידת החשיפה לבניינים הסמוכים ואיכות התכנון משפיעים ישירות על השווי. ככל שמדובר במוצר מובחן יותר, לאיכות של שטח החוץ יש משקל משמעותי יותר בהחלטת הרכישה".

איילת פיצ'ון עוז, מנהלת השיווק והמכירות בקבוצת יושפה , המשווקת פרויקטים עם דירות גן בתל אביב בטווחי מחירים של 7 עד 9 מיליון שקל, מציינת: "קהל היעד של דירות הגן בעיר שונה מקהל שרוכש דירה רגילה. אנו פוגשים משפחות שמרכז החיים שלהן בתל אביב, בתי הספר של הילדים ומקומות העבודה נמצאים בקרבת הבית ואינן רוצות לעזוב את העיר רק כדי לקבל גינה ומרחב נוסף בו הם מעוניינות. דירות גן או פנטהאוזים עם מרפסות גדולות מאפשרים להן להרחיב את סביבת המגורים והמחיה ולהנות מחוויית 'פנים-חו' מבלי לשנות את כל שגרת החיים המשפחתית".

ערי הדרום מובילות את שוק דירות הגן

הבדיקה מעלה כי עיקר הפעילות בשוק דירות הגן במחצית הראשונה של 2026 התרכזה דווקא בערי הדרום. חמש הערים המובילות במספר העסקאות היו אופקים עם 21 עסקאות, אשקלון עם 20, באר שבע עם 17, אילת ושדרות עם 15 עסקאות כל אחת. יחד ריכזו חמש הערים 88 עסקאות, כמעט 32% מכלל עסקאות דירות הגן שנרשמו בישראל בתקופה.

באופקים בולט גם חלקן של הדירות בפרויקטים חדשים: 17 מתוך 21 העסקאות בעיר בוצעו בפרויקטים שנמצאים בבנייה וטרם התאכלסו. לפי לשכת השמאים, הנתון ממחיש כיצד בערי הדרום דירת הגן ממשיכה להיות חלק משמעותי מתמהיל הדירות בפרויקטים החדשים, בעיקר כמוצר המיועד למשפחות המחפשות מרחב חוץ פרטי במחיר נגיש יותר מאזורי הביקוש.

בלשכת השמאים מסבירים כי הפערים בין האזורים מלמדים גם כי דירת הגן אינה מוצר אחיד. בתל אביב היא פונה בין היתר למשפחות שמבקשות לשלב בין החיים העירוניים לבין מרחב פרטי מרווח עם גינה ולעיתים בוחנות אותה מול פנטהאוז או מעבר לבית פרטי מחוץ לעיר. בערי הפריפריה היא משמשת יותר כמוצר משפחתי שמאפשר לקבל דירה חדשה וגדולה יחסית לצד חצר פרטית במחיר נגיש יותר. למרות הירידה בהיקף העסקאות הכולל בשנתיים האחרונות, הנתונים מצביעים על כך שבתוך הפרויקטים החדשים דירות הגן תופסות נתח גדול יותר מבעבר.

שי בראל, סמנכ"ל מכירות קבוצת שי חי, מנתח: "מצד אחד יש עליית מחירים של דירות גן, בניגוד לכל המגמות בשוק, מצד שני, ככל שהזמן עובר, דירות הגן הופכות למוצר נדיר יותר כי כל בנייה חדשה כיום דורשת שטחי מסחר, ובפרויקטים רבים זה בא על חשבון דירות הגן שנהגו לתכנן בעבר בקומת הקרקע. מוצר שהיה כמעט סטנדרטי הופך לנדיר. אנחנו למשל עדיין בונים ומשווקים דירות גן, בין היתר בפרויקטים שלנו בפרדס חנה, רמת אפעל וברחובות, אבל ברמה הארצית ההיצע של המוצר הזה רק הולך ומצטמצם".

עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של אפי קפיטל , המשווקת פרויקטים באופקים ובערים נוספות מחוץ למרכז, אומרת: "דירת הגן בפריפריה היא קודם כל מוצר משפחתי. באופקים ובערים נוספות שבהן אנחנו פועלים אנחנו פוגשים רוכשים שמחפשים דירה חדשה, אבל רוצים גם את תחושת המרחב שמזוהה בדרך כלל עם בית פרטי. עבור משפחה עם ילדים, האפשרות לצאת מהסלון לחצר, לארח ולתת לילדים מרחב נוסף היא חלק משמעותי מאיכות החיים בבית. היתרון המרכזי לעומת אזורי הביקוש הוא התמורה שמקבלים. בסכום שבמרכז הארץ עשוי להספיק לדירה רגילה ולא חדשה, בערים במעגלים הרחוקים יותר אפשר לעתים לרכוש דירה מרווחת עם גינה פרטית, ממ"ד, חניה ותכנון חדש, בתוך שכונה חדשה ומתפתחת. לכן דירת הגן מתאימה גם למשפחות שבעבר היו שוקלות בית צמוד קרקע, אבל מעדיפות היום פתרון נוח יותר לתחזוקה ובתקציב נגיש יותר. מבחינתן, הערך של המוצר הוא לא רק הגינה עצמה, אלא השילוב בין מרחב, נוחות ומחיר".