ועדת הערר הכריעה: האם אובדן פוטנציאל למתקן אנרגיה סולארית מעניק פיצוי ירידת ערך?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטה חדשה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (מחוז מרכז), בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, שניתנה אתמול (ב'), עשויה להשפיע על תביעות ירידת ערך של קרקעות. הוועדה קבעה כי לא ניתן להביא בחשבון פוטנציאל להקמת מתקן פוטו-וולטאי מכוח תוכנית מתאר ארצית ("תמ"א מרחפת"), כל עוד לא אושרה תוכנית מפורטת או הוצא היתר בנייה המקנה לה תחולה קונקרטית על המקרקעין. עם זאת, היא דחתה את עמדת הוועדה המקומית דרום השרון ונתיבי ישראל שלפיה לקרקע לא נגרמה כלל פגיעה, והורתה על מינוי שמאי מייעץ שיכריע במחלוקת השמאית.

במוקד ההליך עמדה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה שהגישו חברות שרון דרשן, סאל אור חברה לבניין ויודעי בינה יזמות והשקעות, בעלות זכויות בקרקע חקלאית בשטח של כ-24 דונם ממזרח לכביש 4, בין מושב שדה ורבורג למושב בצרה. התביעה הוגשה בעקבות אישור תת"ל 43/א' להרחבת כביש 4 והמחלף בקטע שבין מחלף רעננה דרום למחלף הדרים. במסגרת התוכנית יועד חלק מהמקרקעין לדרך בהפקעה קבועה, חלקם הוכפפו למגבלות בנייה ופיתוח, וחלק נוסף יועד להפקעה זמנית לצורך שטח התארגנות.

להחלטה של ועדת הערר 

לטענת העוררות, אישור התוכנית גרם לירידת ערך של כ-3.34 מיליון שקל, כאשר חלקן בקרקע עומד על שני שלישים. הן טענו כי גם לפני אישור התוכנית היה לקרקע שווי הגבוה מקרקע חקלאית רגילה, בין היתר בשל מיקומה בסמוך לכביש 4 ובשל האפשרות להקים עליה מתקנים סולאריים מכוח תמ"א 10/ד/10. עוד נטען כי מעבר לשטחי ההפקעה, נפגעה יתרת הקרקע בשל מגבלות הבנייה, קווי הבניין והפגיעה בגישה הסטטוטורית.

הוועדה המקומית דרום השרון דחתה את התביעה, ובהמשך הצטרפה לעמדתה גם נתיבי ישראל . לטענתן, מדובר בקרקע חקלאית ללא פוטנציאל תכנוני ממשי, ששווייה לא השתנה בעקבות אישור התוכנית, וכי אין להביא בחשבון ציפיות תכנוניות שאינן מעוגנות בתוכנית מפורטת.

"לא ניתן להביא בחשבון את הפוטנציאל להקמת מתקן פוטו וולטאי במצב הקודם": ועדת הערר קבעה כי אובדן אפשרות להקים מתקן סולארי מכוח "תמ"א מרחפת" אינו מזכה בפיצוי, כל עוד לא אושרה תוכנית מפורטת או הוצא היתר בנייה

ועדת הערר קבעה כי העוררות עמדו בנטל הראשוני להוכחת פגיעה לכאורה, שכן התוכנית חלה ישירות על המקרקעין ומשנה את ייעודם, ולכן יש למנות שמאי מייעץ שיבחן את היקף הפגיעה. עוד הבהירה כי שווי קרקע המיועדת לדרך אינו אפס, וכי הפיצוי במקרה כזה מורכב משני שלבים: פיצוי בגין שינוי הייעוד לפי סעיף 197 ופיצוי נוסף בגין ההפקעה בעת תפיסת הקרקע בפועל.

אחת הסוגיות המרכזיות שבהן עסקה ההחלטה הייתה שאלת ה"תמ"א המרחפת" - תוכניות מתאר ארציות המאפשרות שימושים מסוימים, כמו מתקנים סולאריים או אנטנות סלולריות, אך אינן קובעות מיקום קונקרטי עד לאישור תוכנית מפורטת או מתן היתר בנייה. ועדת הערר קבעה כי תמ"א 10/ד/10 משתייכת לקטגוריה זו, ולכן אינה מקנה כשלעצמה זכות לפיצוי בגין אובדן האפשרות להקים מתקן סולארי. בהחלטה נכתב: "על כן אנו קובעים, כי בנסיבות המקרה דנא, לא ניתן להביא בחשבון את הפוטנציאל להקמת מתקן פוטו וולטאי מכוח תמ"א 10/ד/10 (תמ"א 1) במצב הקודם".

עוד נקבע כי: "תמ"א 10/ד/10 משתייכת לקטגוריה של תוכניות מתאר ארציות. תוכניות אלו מרחיבות את דרכי השימוש המותרות על פי התוכניות התקפות וניתן לראותן כ'מרחפות' מעל ייעודי קרקע שנקבעו בתוכנית מתאר אחרות, ומקבלות קונקרטיזציה בעת ההחלטה על הוצאת היתר מכוחן".

בהסתמך על הלכות "מגן אינטרנשיונל" ו"אופל קרדן", ציינה הוועדה כי לא ניתן לתבוע פיצוי בגין אובדן אפשרות לממש שימוש מכוח תוכנית מתאר ארצית לפני שהתוכנית קיבלה ביטוי קונקרטי ביחס למקרקעין מסוימים.

עם זאת, הוועדה לא אימצה במלואה את עמדת המשיבות שלפיה יש להעריך את הקרקע כקרקע חקלאית "נקייה" מכל פוטנציאל נוסף. היא הורתה לשמאי המייעץ לבחון, בין היתר, כיצד השפיעו מגבלות הבנייה ההיסטוריות, מהו הנזק שנגרם ליתרת הקרקע בעקבות אישור התוכנית, והאם היה לקרקע פוטנציאל ממשי - ולא ספקולטיבי - לשימושים נוספים שהשפיעו על שוויה.