סבא קנה לנכדים 12 דירות ב-42 מיליון שקל, הם זכאים להטבת מס רכישה? ביהמ"ש הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בגין רכישת מקרקעין במדינת ישראל, מוטל מס בהתאם לסוג הנכס הנרכש. אולם, כאשר מדובר בדירה, אשר הינה דירתו היחידה של הרוכש, כאמור בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין -(שבח ורכישה), מקנה החוק מדרגות מס רכישה מופחתות (ואף פטור). יותר מאלו החלות על מי שרוכש דירה שאינה יחידה. 

אחד מהתנאים הנדרשים לקבלת שיעור מס מופחת כאמור, הינו כי "התא המשפחתי" אינו מחזיק בדירה נוספת. חזקת התא המשפחתי יוצרת פיקציה משפטית לפיה יראו ברוכש, בבן זוגו (למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד) ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו) כ"רוכש אחד". כפועל יוצא מכך, אם להורי קטין קיימת דירת מגורים, הרי שרכישת דירה עבור הקטין לא תיחשב כרכישת "דירה יחידה" לצורכי מס רכישה , אלא כחלק מכלל הדירות של התא המשפחתי. 

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי לוד, אשר דן בשאלה - האם דירה שנרכשה עבור קטין במימון מלא של סבו, תוך כדי יצירת מנגנון הפרדה מלא, תיחשב לדירתו היחידה של הקטין לצורכי מס רכישה . וזאת אף שלהוריו קיימת דירת מגורים. או שמא תחול חזקת התא המשפחתי? 

נסיבות המקרה:

העוררים הינם 12 קטינים, עשרה מהם הינם נכדיו של סבם, ושתי נכדות נוספות הינן של בת זוגתו. כוונתו של הסב הינה להבטיח את עתידם הכלכלי של נכדיו ושל נכדות בת זוגתו. ולכן החליט לממן באופן מלא רכישת דירה (כל אחת בסך של 3.5 מיליון שקל) עבור כל אחד מהם. הסב התקשר עם העוררים (באמצעות הוריהם - אפוטרופסיהם הטבעיים) בהסכמי מתנה, ובהם התחייב לממן את רכישת הדירות ואת כל ההוצאות הנלוות לרכישה.

בהסכמים נקבע כי כל דירה תהייה שייכת לקטין בלבד, ותישמר בנפרד מרכוש הוריו. ההורים לא הורשו להתגורר בדירות או להשתמש בדמי השכירות אשר יתקבלו כתוצאה מהשכרתן. עוד נקבע, כי רק בהגיע הקטינים לגיל 18 הם יהיו רשאים לעשות שימוש חופשי בדמי השכירות שנצברו עבורם. וכי כל מכירה או שעבוד של הדירות לפני גיל 25 יחייבו את העוררים לפנות לקבלת אישור בית המשפט. 

מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז דחה את עמדתם של העוררים, וחייבם במס רכישה לפי מדרגות מס לדירה שאינה יחידה (פער של כ-200,000 שקל לכל דירה). העוררים הגישו השגה על כך אשר נדחתה. ומכאן הערעור שלפנינו.

טענות העוררים - חזקת התא המשפחתי, נסתרה במקרה ייחודי זה, מכיוון שמקור הכספים הינו חיצוני לתא המשפחתי (הסב). כמו כן, ההסכמים (אשר אושרו על ידי בית המשפט לענייני משפחה והאפוטרופוס) יצרו בפועל הפרדה רכושית מלאה. על כן יש לחייב את העוררים במדרגות מס לדירה יחידה. כמו כן, קבלת עמדת המשיב תביא לשלילת זכותם העתידית של העוררים להטבת המס לדירה יחידה (בהיותם בעלי מספר דירות מגורים).

טענת המשיב -ההסכמים אכן יצרו הפרדה רכושית מלאה. אולם, הפרדה רכושית הוכרה בפסיקת בתי המשפט בכל הנוגע לבני זוג בלבד ולא כאשר מדובר בילדים קטינים. הטבת מס הרכישה לדירה יחידה, נועדה למטרה חברתית ולא למטרת השקעה. ועל כן הפרדה רכושית כשלעצמה אינה סותרת את החזקה, אלא היא רק תנאי הכרחי לסתירתה (בצירוף עילות נוספות). קבלת טענות העוררים תרוקן מתוכן את חזקת התא המשפחתי בכל הנוגע לילדים קטינים, ותאפשר לכל תא משפחתי ליהנות מהטבת המס כמספר הנפשות שבו.

החלטת בית המשפט:

השופט אבי גורמן, אשר כתב את פסק הדין, דחה  את הערר. השופט קבע כי החריג אשר הוכר בפסיקה בכל הנוגע להפרדה רכושית - נקבע ביחס לבני זוג (להם קיימות הצדקות חשובות וכבדות משקל), אך לא לילדים קטינים. ועל כן אין לסטות מלשון החוק ותכליתו. שינוי שכזה נכון כי יבוצע על ידי המחוקק. 

הקלה במס רכישה לדירה יחידה נועדה לתכלית סוציאלית - להקל ברכישת קורת גג לשימושו של אדם ומשפחתו (אך אין בכך סתירה לעובדה שהחוק אינו מתנה את ההקלה בהתחייבות הרוכש להתגורר בדירה). תכלית זו אינה מתקיימת כאשר מדובר בקטין המתגורר באופן טבעי עם הוריו.

לעניין שלילת הזכות השמורה לעוררים להטבת מס לדירה יחידה עתידית - אין בכך פגיעה. מכיוון שהמחוקק בחר להעניק את הטבות המס לדירה יחידה ולא לדירה להשקעה. על כן מלכתחילה הטבה זו לא יועדה להם.

מקור מימון הדירה אינו נקודת הכובד המשמעותית לצורך סטייה מחזקת התא המשפחתי. נקודת הכובד המשמעותית נעוצה בכך שרכישת דירה על ידי קטינים אינה סוג הרכישה שלה כיוון המחוקק. חזקת התא המשפחתי אינה חזקה חלוטה, אולם לא ניתן לסטות ממנה במקרה הנדון. סטייה כאמור תאפשר תכנוני מס באופן שיביא למתן הקלות מס באפן שונה מזה שאליו כיוון המחוקק.

על כן, דירות העוררים ייחשבו כחלק מנכסי התא המשפחתי, והעוררים יחויבו במס רכישה מלא. 

הערת המחבר:

בית המשפט הדגיש כי על אף ההפרדה הרכושית ומימון כספי הדירות על ידי הסב, לא ניתן לסטות מחזקת התא המשפחתי. תכלית ההקלה במס הרכישה בדירה יחידה הינה סוציאלית ולא למטרת השקעה. כמו כן, הודגש מספר רב של פעמים כי רובם המכריע של פסקי הדין בעניין חזקת התא המשפחתי הינו בענייני בני זוג. להם קיימת הצדקה משמעותית לסטייה מחזקת התא המשפחתי (לדוגמת מקרה שבו כל אחד מבני זוג הגיע באופן עצמאי עם דירה משלו). הצדקה זו אינה קיימת בילדים קטינים אשר מתגוררים עם הוריהם. 

יש לציין כי קיים מעיין עיוות מסוים במצב דברים זה. כך נוצר מצב שככל ואחד מהקטינים ירכוש בעתיד דירה, זו לא תיחשב כדירתו יחידה (לאור העובדה כי קיימת לו דירה). אולם, סתירת חזקת התא המשפחתי במצב זה תפתח פתח לתכנוני מס עתידיים. כך שבפועל ניתן יהיה ליהנות מהטבת המס לכל דירת קטין אשר הינו חלק מחזקת התא המשפחתי. כבוד השופט הדגיש מספר פעמים, כי שינוי מעין זה, ראוי שיבוצע על ידי המחוקק. דומה כי לא נאמרה המילה האחרונה והעוררים יעררו על פסק הדין.

(וע (מרכז) 49040-09-24 יובל בורגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז).

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד אלמוג גלעד בסיוע של המתמחה מישל אלעבו.