40 שנה עיבדו את הקרקע, אבל בטאבו היא נרשמה על שם אחרים - ביהמ"ש הפך את הרישום

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בקריות קבע כי בנסיבות חריגות, הסכמות היסטוריות, מסמכים שנערכו לאורך השנים ומציאות של החזקה ועיבוד קרקע במשך יותר מארבעה עשורים עשויים לגבור על הרישום הפורמלי בטאבו. השופטת גילה ברנע-ספרא קיבלה תביעה שהגישו שלושה בני משפחה, הורתה על ביטול רישום זכויות על שם חמישה יורשים וקבעה כי התובעים זכאים להירשם כבעלי שטח של 326.4 מ"ר שהיה במחלוקת.

התביעה, שהוגשה במרץ 2021 על ידי יורשיו של אב המשפחה המנוח, עסקה בזכויות במחצית מחלקה שמיקומה לא הותר לפרסום. מנגד טענו דודו של התובעים וצאצאיו כי הרישום בטאבו הוא הקובע, וכי הטענות להסכם מתנה ולחילופי שטחים נשענות על מסמכים מזויפים.

שורשי הסכסוך מגיעים לשנת 1977, אז נפטר סב המשפחה והוריש לחמשת בניו שתי חלקות סמוכות בחלקים שווים. לטענת התובעים, כבר בשנה שלאחר מכן הגיעו האחים להסכמות על חילופי שטחים: אביהם קיבל את מלוא הזכויות בחלקה שהייתה אז אדמת בור טרשית וסלעית, ובתמורה ויתר על חלקיו היחסיים בחלקה הסמוכה לטובת אחיו.

לטענתם, ההסדר יצר חלוקה שבה הנתבע קיבל בחלקה האחרת שטח עודף של כ-511 מ"ר מעבר לחלקו לפי צו הירושה, בעוד אביהם ויתר על כ-289 מ"ר מחלקו. לשיטתם, לא היה היגיון כלכלי או משפחתי בוויתור כזה אלמלא הובטח לו לקבל בתמורה את זכויות אחיו בחלקה שבמחלוקת.

התובעים הציגו גם מסמכים הנוגעים לעסקת מתנה מ-1982, שלפיהם הנתבע העביר לאביהם את חלקו בקרקע. העסקה דווחה לרשויות מס שבח , ובתיק מיסוי המקרקעין נמצאו תצהירי מתנה וייפויי כוח מאומתים. לצד אלה הסתמכו התובעים על תשריט חלוקה מ-1999, שעליו חתמו חמשת האחים ושלטענתם שיקף את חלוקת הבעלות המוסכמת.

"יש להעדיף את הצדק המהותי" 

נדבך מרכזי נוסף בתביעה היה ההתנהלות בשטח עצמו. התובעים טענו כי הם ואביהם החזיקו בקרקע במשך עשרות שנים, הכשירו את הקרקע הסלעית, פינו אבנים ונטעו בה עצי זית. לדבריהם, הנתבע ידע על העיבוד ואף הודה כי הם קוטפים את היבול במשך שנים, מבלי שדרש מהם לפנות את השטח.

מנגד הכחישו הנתבעים את קיומו של הסכם חילופי מקרקעין או עסקת מתנה. הם טענו כי הרישום בטאבו משקף את חלוקת העיזבון וכי מסמכי 1982 מזויפים. הנתבע אף טען כי מעולם לא חתם עליהם וכי אינו יודע לקרוא ולכתוב בעברית. באשר לתשריט מ-1999, טענו הנתבעים כי מדובר במסמך תכנוני שנועד לצורך קבלת היתרי בנייה בלבד ולא במסמך המעיד על זכויות קנייניות.

בית המשפט דחה את טענותיהם וקיבל את התביעה במלואה. השופטת קבעה כי מכלול הראיות מלמד שהרישום בטאבו אינו משקף את ההסכמות ההיסטוריות ואת מציאות החיים בשטח במשך עשרות שנים.

"על בסיס בחינת מכלול הראיות, העדויות והשתלשלות העניינים... המסקנה המתבקשת היא כי יש לקבל את התביעה", כתבה. לדבריה, אמנם "אין בנמצא הסכם יורשים על חילופי קרקעות מסודר וחתום", אך קיימים מסמכים כתובים אחרים, לצד התנהלות הצדדים בפועל.

בהמשך קבעה כי "מקום בו קיימים מסמכים בכתב... לצד ביצוע מלא של העסקה בחיי היומיום (חזקה ועיבוד), יש להעדיף את הצדק המהותי על פני דרישת הרישום הפורמלית". עוד הוסיפה כי שימוש ברישום בטאבו כדי לנשל יורשים שהסתמכו על הסכמות פנימיות במשך כ-40 שנה "מהווה חוסר תום לב מובהק".

בסופו של ההליך בוטל הרישום של השטח שבמחלוקת על שם צאצאי הנתבע, ונקבע כי התובעים זכאים להירשם כבעלי 326.4 מ"ר בחלקה 102. הנתבעים חויבו גם בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך 20 אלף שקל בתוספת מע"מ.

"הנטל לסתור את הרישום הוא כבד ביותר"

עו"ד דניאל פרידנברג, שותף מייסד במשרד הופמן & פרידנברג המתמחה בענייני משפחה וירושה, מסביר כי חשיבות פסק הדין נעוצה בנכונותו של בית המשפט לבחון את המציאות הקניינית בפועל גם מול רישום במקרקעין מוסדרים.

עו"ד דניאל פרידנברג (ישראל וייל)

לדבריו, בית המשפט הדגיש כי הנטל לסתור את הרישום הוא "כבד ביותר", אך קבע כי בנסיבות המתאימות ניתן להוכיח שהמרשם אינו משקף את הזכויות האמיתיות. "במקרה זה, השילוב בין מסמכים היסטוריים, תשריט חתום, דיווח לרשויות המס, התנהגות הצדדים והחזקה רבת השנים הביא את בית המשפט למסקנה כי יש להעדיף את המציאות הקניינית שהוכחה בפניו על פני המרשם הפורמלי".

עוד מציין פרידנברג כי פסק הדין עוסק גם בדרישת הכתב שבחוק המקרקעין. אף שלא היה הסכם מלא וחתום המשקף את כלל חילופי הזכויות, בית המשפט ראה בתיק מיסוי המקרקעין, בתצהיר המתנה ובייפויי הכוח "ראשית ראיה" בכתב, לצד התנהגות הצדדים לאורך השנים.

לדבריו, המשמעות המעשית היא שהיעדר מסמך פורמלי מלא אינו בהכרח סוף פסוק כאשר קיימת תשתית ראייתית מצטברת ומשכנעת. "בית המשפט נתן משקל מיוחד לכך שהתובעים ואביהם החזיקו בקרקע, עיבדו אותה ונהגו בה מנהג בעלים במשך יותר מארבעה עשורים, בעוד שהנתבע לא מחה על כך לאורך השנים".

פסק הדין, לדבריו, מדגים כיצד במקרים חריגים ניתן להתגבר על שורה של חסמים פורמליים - רישום סותר, היעדר רישום העסקה במשך עשרות שנים והיעדר הסכם יורשים מלא וחתום - כאשר מכלול המסמכים, ההתנהלות ותום הלב מצביעים באופן ברור על מציאות קניינית שונה מזו הרשומה בטאבו.