"פער של 227% בין השמאים המכריעים": היטל של 16 מלש"ח לחובת שובל נשלח לייעוץ נוסף

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים בראשות עו"ד דפנה תמיר, עשויה לשנות את שיטת חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטים המשלבים את תוכנית " מחיר למשתכן " והקלות תכנוניות. הוועדה החליטה לקבל בחלקן את טענות יזמית הנדל"ן, ומינתה שמאי מייעץ שיבחן מחדש שומת השבחה מכרעת שעמדה על סך של כ-15.8 מיליון ש"ח.

העוררת היא חברת רמות טוב שובל בע"מ מקבוצת שובל, שזכתה בשנת 2019 בחמישה מגרשים ברחוב הארי טרומן בשכונת רמות אלון בירושלים להקמת 183 יחידות דיור בבניינים בני 7-8 קומות. תנאי המכרז קבעו כי 80% מהדירות ישווקו לזכאי " מחיר למשתכן ", בעוד ש-20% מתוכן יימכרו בשוק החופשי. בשנת 2023, אישרה הוועדה המקומית שורה של הקלות תכנוניות משמעותיות שביקשה היזמית, ובראשן תוספת של כ-20% במספר יחידות הדיור מעבר לתוכנית המקורית, העברת שטחים מתחת למפלס הכניסה משירות לעיקרי, והקלות בגובה המבנים ובקירות התמך.

בעקבות אישור ההקלות, דרשה הוועדה המקומית היטל השבחה בגובה של כ-19 מיליון שקל. היזמית חלקה על הסכום והגישה שומה נגדית מטעמה, שנערכה על ידי השמאי אמיר פישלר, וזו העריכה את ההשבחה ב-320 אלף ש"ח בלבד. השמאי המכריע יעקב פז, קבע את גובה ההשבחה כאמור על סך של כ-15.8 מיליון ש"ח, ונגד שומה זו הגישה היזמית ערר.

"פער של 227%": טענת האפליה של היזמית

היזמית הציגה בפני ועדת הערר שתי טענות מרכזיות נגד השומה המכרעת: הראשונה טענת אפליה ופגיעה בעקרון השוויון: היזמית הצביעה על מגרש שכן באותו המתחם, אשר שווק באותו המכרז בדיוק ותחת אותן המגבלות, ובו אושרו הקלות דומות לחלוטין. שומת ההשבחה המכרעת באותו מגרש נערכה על ידי השמאי המכריע אלי כהן וקבעה השבחה נמוכה בעשרות אחוזים. חישוב שנערך על בסיס עקרונות שומת כהן עבור מגרשי היזמית העמיד את ההשבחה על סך של 6,805,040 ש"ח בלבד. פער זה מייצג הבדל של 227% לרעת היזמית באותו מתחם מגורים. היזמית טענה כי הדבר מהווה פגיעה אנושה בעיקרון השוויון בגביית מסים ובאמון הציבור ברשויות.

הטענה השנייה הייתה כי חלה טעות בקביעת "המצב הקודם" ותמהיל הדירות המיטבי: לטענת היזמית, השמאי המכריע  שגה כשלא בחן את המצב הקודם לפי "השימוש המיטבי והיעיל" של הקרקע. אדריכל הפרויקט קבע כי במצב הקודם ניתן היה לתכנן עבור הדירות המיועדות לשוק החופשי תמהיל מיטבי של דירות גדולות ומיוחדות (פנטהאוזים, דירות גן ודירות 5 חדרים) בשטח כולל של 5,878 מ"ר. לעומת זאת, השמאי המכריע פז הגביל את השטח ל-4,183 מ"ר בלבד, תוך הסתמכות שגויה על נספח תנועה מנחה. היזמית הדגישה כי בשכונת רמות, המאופיינת במשפחות ברוכות ילדים, קיים ביקוש קשיח לדירות גדולות ומיוחדות ששטחן עולה על 150 מ"ר.

אותו מתחם, אותו מכרז ואותן הקלות - אבל היטל ההשבחה זינק ב-227%. זה הפער שעליו הצביעה היזמית בפני ועדת הערר, לאחר שבמגרש סמוך נקבעה שומה נמוכה משמעותית. לטענתה, לצד הפגיעה בשוויון, נפלו בשומה טעויות גם בחישוב תמהיל הדירות ועלויות החניון, שמנפחות את ההשבחה במיליוני שקלים

עוד טענה היזמית טענה כי טעותו של השמאי המכריע בתמהיל הדירות גררה טעות מהותית בתקן החניות הנדרש. לשיטתה, במצב החדש נדרשה תוספת חניות משמעותית המייקרת את הפרויקט בשל הצורך בבניית חניון תת-קרקעי בעלות של כ-45,000 ש"ח לכל מקום חניה נוסף. לטענתה, שקלול נכון של עלות החפירה העודפת של כ-84 חניות מצריך הפחתה של כ-3.78 מיליון ש"ח מגובה ההשבחה.

מנגד, הוועדה המקומית ביקשה לדחות את הערר על הסף. לטענתה, היקף ההתערבות בשומות מכרעות מוגבל למקרים של "טעות מהותית או דופי חמור". עוד טענה כי יש להתחשב במגבלות מכרז " מחיר למשתכן " כחלק אינטגרלי מהמצב התכנוני כדי למנוע הטלת היטל על בסיס "התעשרות תיאורטית" שלא תמומש.

עוד נטען כי שמאות איננה מדע מדויק, וטבעי ששמאים שונים יגיעו למסקנות שונות על בסיס עובדתי זהה.  עוד האשימה הוועדה המקומית את היזמית בחוסר תום לב ובשיהוי, בטענה שהסתירה במכוון מסמכים מהותיים.

ועדת הערר: "ללא אחידות לא תיווצר יציבות וודאות"

ועדת הערר דחתה את הבקשה לבטל כליל את השומה המכרעת, וקבעה כי השמאי המכריע פז פעל באופן עקרוני ומתודולוגי כדין. עם זאת, קיבלה הוועדה את טענות היזמית לפיהן סוגיית המצב הקודם, תמהיל הדירות ועלויות החניונים דורשים בחינה מחודשת ומעמיקה של איש מקצוע ניטרלי, ומינתה שמאי מייעץ.

בהחלטתה התייחסה יו"ר הוועדה, עו"ד דפנה תמיר, לסתירה שנוצרה בין השומות המכרעות באותו פרויקט:

"נציין כי מסקנתנו התקבלה כאשר אנו ערים לכך כי השומה המכרעת סותרת שומה מכרעת אחרת במגרש סמוך ואף עמדת הוועדה המקומית שהוצגה בפני שונה. ברי כי מצב זה אינו רצוי ובמובן מסוים עומד בניגוד לאינטרס אליו חותרים כולם והוא הסתמכות על שומות חלוטות ועל עמדה מנהלית שמציגה רשות. לולא חתירה לעמדות אחידות ולהסתמכות לא תיווצר יציבות, וודאות מצב בלתי רצוי שפוגע בכל הצדדים". לצד זאת, הבהירה הוועדה כי עצם העובדה ששמאי אחר הגיע לתוצאה שונה אינה פוסלת שומה מנומקת כשלעצמה.

"ללא חתירה לעמדות אחידות לא תיווצר יציבות וודאות", קבעה ועדת הערר נוכח השומות הסותרות במגרשים סמוכים. לצד הביקורת על הוועדה המקומית, הוחלט למנות שמאי מייעץ שיבחן מחדש את הסוגיות שבמחלוקת

הוועדה אף הפנתה ביקורת נוקבת לעבר התנהלות הוועדה המקומית, ששינתה את עמדותיה התכנוניות והשמאיות לאורך השנים, ובחרה באופן שלא להגיש ערר בזמן אמת על שומת כהן המקבילה אך כעת מתנגדת לה: "לא רק שבשומת כהן הוצגה עמדה שונה של הועדה המקומית מזו שבשומה המכרעת, אלא שלא הוגש ערר על שומת כהן, ועל כן סביר ואף למעלה מכך כי העוררת תסתמך עליה. וכאן נבקש להעיר כי ועדה מקומית החולקת על שומה מכרעת ובוחרת בו זמנית לא להגיש עליה ערר נכון יהיה כי תמצא הדרך ליידע את הציבור בגין כך שכן אחריותה בראש ובראשונה כלפי הציבור, חובה כנה לגבי עמדותיה.

"יחד עם זאת, בשלב זה בו אנו נמצאים בהליך בפני שמאי מכריע שלו כידוע שיקול דעת עצמאי ולאחר בחינת השומה המכרעת אנו סבורים כפי השומה מנומקת היטב מבחינת המתודולוגיה בה נקט והעובדה כי סטה מזו שבשומת כהן אין בכך כדי לפסול אותה. בהחלט ייתכן כי שמאים מכריעים יחשבו באופן שונה אך במקום בו הדברים נומקו ואנו השתכנענו כי הינם ראויים לא נוכל להיאחז בשומה מכרעת אחרת רק מכיוון והיא קיימת".

הוועדה מינתה שמאי מייעץ שיערוך שומה מפורטת שתכריע בסוגיות המקצועיות שעודן במחלוקת ובראשן שווי המקרקעין במצב הקודם תוך התחשבות בתמהיל הדירות הראוי ועלויות הבנייה העודפות של החניונים התת-קרקעיים. לאחר קבלת השומה המייעצת, ניתנה לצדדים שהות של 30 יום להגיש את השגותיהם, ורק אז תינתן ההכרעה הסופית בדבר היטל ההשבחה שישולם.

העוררת יוצגה על ידי עו"ד קירה לרנר. מנגד, על הגנת החלטת השמאי המכריע והוועדה המקומית הופקד עו"ד יאיר גבאי, שייצג את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.