"שווי הדירות צנח ב-50%": חוכרים בקרקעות הכנסייה בירושלים מאשימים את קק"ל בסחבת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שלוש וחצי שנים לאחר שחברת אקסטל, שבשליטת איש העסקים האמריקאי גארי ברנט, רכשה את קרקעות הכנסייה היוונית בירושלים, טוענת קבוצה של יותר מ-100 חוכרי משנה כי הסחבת במגעים מול קק"ל מסכנת את שווי נכסיהם ומונעת מהם לקדם עסקאות והתחדשות עירונית.

לדברי החוכרים, מאז חילופי ההנהלה בקק"ל בתחילת השנה, וכניסתו של אייל אוסטרינסקי לתפקיד יו"ר הקרן, לא חלה התקדמות במגעים להסדרת זכויותיהם, בעוד מועד פקיעת חוזי החכירה, סביב שנת 2050, הולך ומתקרב. לטענתם, אי-הוודאות כבר פוגעת באופן קשה בשווי הדירות, ביכולת למכור אותן, בקבלת משכנתאות ובליווי בנקאי לפרויקטים.

עו"ד דורון שמואלי, יו"ר פורום חוכרי קרקעות ירושלים מקק"ל, אמר למרכז הנדל"ן כי "מאות משפחות ירושלמיות הפכו, שלא באשמתן, לבנות ערובה של פלונטר משפטי שלא נפתר במשך עשורים. שווי הדירות שלנו צנח ב-50%, ובעידן של איומים איראניים אנחנו יושבים בבניינים ישנים ללא ממ"דים, בזמן שהחוזים שלנו פוקעים ב-2050 — מועד שבמונחי נדל"ן הוא מחר בבוקר".

עו"ד דורון שמואלי, יו"ר פורום חוכרי קרקעות ירושלים מקק"ל: "שווי הדירות שלנו צנח ב-50%, ובעידן של איומים איראניים אנחנו יושבים בבניינים ישנים ללא ממ"דים, בזמן שהחוזים שלנו פוקעים ב-2050 — מועד שבמונחי נדל"ן הוא מחר בבוקר. הדרך המשפטית היא מבוי סתום שיכול להימשך עוד שנים. המו"מ הישיר בין הדיירים לבעלי הקרקע כבר הניב הצעה מאוזנת, ומאות דיירים הביעו רצון לקדם אותה. הגיע הזמן שקק"ל ועיריית ירושלים יצטרפו לשולחן ויסיימו את הסיפור הזה".

לדבריו, "הדרך המשפטית היא מבוי סתום שיכול להימשך עוד שנים, והצעת החוק שקודמה בנושא תקועה מאז 2014. המו"מ הישיר בין הדיירים לבעלי הקרקע כבר הניב הצעה מאוזנת, ומאות דיירים הביעו רצון לקדם אותה. הגיע הזמן שקק"ל ועיריית ירושלים יצטרפו לשולחן ויסיימו את הסיפור הזה".

הקרקע נמכרה יחד עם החוכרים שעליה

הקרקעות בהן מדובר הן 500 דונם הנמצאים בין היתר בטלביה, רחביה, ניות וסביב גן הפעמון, וכוללות כ-1,000 יחידות דיור, בתי מלון, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומגרשים לפיתוח. אלו עומדות במרכזו של אחת מפרשיות הנדל"ן הסבוכות של העשור החולף, ויש שיאמרו - אחד המחדלים הגדולים. תחילת הפרשה בימיה הראשונים של מדינת ישראל, אז התקשרה קק"ל בחוזי חכירה ארוכי טווח עם הכנסייה היוונית האורתודוכסית, אשר החזיקה בכמות גדולה של קרקעות בירושלים, וזאת על מנת לפתח אותן לצורך בניית שכונות מגורים, מסחר ומוסדות ציבור. משך החכירה נקבע ל-49 שנה עם אפשרות הארכה ל-49 שנים נוספות, ובסך הכל כמעט 100 שנה, אשר מסתיימות בשנים 2051-52, אז פוקע חוזה החכירה של קק"ל. דיירי המתחם, אשר רכשו בו זכויות לאורך השנים, הם למעשה חוכרי-משנה של קק"ל.

לאורך רוב תקופת החכירה חשו חוכרי הדירות בקרקעות הכנסייה רמת ביטחון זהה או קרובה לזהה לזו של בעלים, שכן סוף תקופת החכירה לא נראה באופק, ובכל מקרה ההנחה היתה כי קק"ל תפעל מול הכנסייה להארכת תקופת החכירה או אף לרכישת הקרקע לצמיתות. אלא שהשנים נקפו, חידוש החכירה לא התבצע ובשנת 2017 הזדעזעו חוכרי הדירות לגלות בוקר בהיר אחד כי הקרקע אכן נמכרה - אך לא לקק"ל, כי אם לקבוצת אנשי עסקים פרטית בהובלת היזם נועם בן דוד. בינואר 2023 מכרה קבוצת היזמים את הקרקע ברווח גדול לקבוצת אקסטל, תמורת 750 מיליון ש"ח.

בינתיים נוקפות השנים, מועד סיום החכירה הולך ומתקרב, ורמת אי הוודאות של החוכרים הולכת וגדלה. הדבר בא לידי ביטוי גם בקושי הולך וגובר בביצוע עסקים בקרקע, כאשר בחלק מהמקרים הבנקים נמנעים ממתן משכנתאות, יזמים מתקשים לקבל ליווי לפרויקטים, ורוכשים פוטנציאליים דורשים הנחות משמעותיות.

יעקב, חוכר במתחם שנקר-סוקולוב: "זה מקום חלומי בירושלים, דקות הליכה ממלון המלך דוד ומבית הנשיא. לא ברור איך במיקום אסטרטגי כזה נשארו מבני שיכון ישנים משנות ה-70. יש לנו הצעה אטרקטיבית מהיזם, רוב הדיירים תומכים, ואנחנו קרובים לרוב הדרוש. הבעיה היא המהלכים החיצוניים והעתירה לבג"ץ. כל דקה שחולפת גורמת נזק. ההליך המשפטי יכול להימשך עוד שנתיים וחצי, ובינתיים אי אפשר להתקדם"

מאז רכשה את הקרקע, מנסה אקסטל להגיע להסכמות מול החוכרים, אשר יאפשרו לה לפתח את הקרקע מבלי שתצטרך להמתין לסוף תקופת החכירה בעוד כ-25 שנה, ולחוכרים תאפשר קבלת בעלות בדירות חדשות שייבנו בהתחדשות עירונית – אף כי בהיקף זכויות משתנה, לפי מפתח של זמן החזקה בנכס. ליוזמה זו יש לא מעט מתנגדים בקרב החוכרים בהם כ-200 חוכרי משנה שעתרו לבג"ץ בדרישה להאריך את תקופות החכירה. בספטמבר אשתקד דחה בית המשפט העליון את הבקשה להקפיא את המגעים בין קק"ל לאקסטל, אך הורה לקק"ל לקיים שימוע ציבורי ולשתף את חוכרי המשנה בפרטי כל הסכם שיתגבש לפני חתימתו.

לעומתם, יש גם מי שמבקשים לקדם הסדר מוסכם מול קק"ל, עיריית ירושלים ואקסטל, ואותם מייצג הפורום, שהוקם לפני כשנה, שבראשו עומד שמואלי.

"עברו שמונה חודשים ואנחנו לא יודעים כלום"

אלא שכעת לדבריו, דווקא קק"ל היא זו שמאז חילופי ההנהלה בה מתנהלת בעצלתיים. לדבריו, במתחם שבו הוא מתגורר, ברחוב דיסקין, כבר התגבשה טיוטה מתקדמת להסכם, אך לדבריו חילופי ההנהלה בקק"ל עצרו את המהלך: "אנחנו נמצאים בשלב של טרום חתימה על חוזה. מול הדירקטוריון הקודם של קק"ל כבר היו הבנות, אבל נבחר דירקטוריון חדש. יו"ר קק"ל הנוכחי אמר שהוא לוקח את האירוע אליו, ומאז נאמר לנו שהוא לומד את הנושא. עברו שמונה חודשים ואין התקדמות. אנחנו לא יודעים מה הסטטוס ולא מקבלים לוחות זמנים".

יעקב, חוכר משנה במתחם שנקר-סוקולוב, תיאר מציאות דומה. "זה מקום חלומי בירושלים, דקות הליכה ממלון המלך דוד ומבית הנשיא", אמר. "לא ברור איך במיקום אסטרטגי כזה נשארו מבני שיכון ישנים משנות ה-70. יש לנו הצעה אטרקטיבית מהיזם, רוב הדיירים תומכים, ואנחנו קרובים לרוב הדרוש".

לדבריו, "הבעיה היא המהלכים החיצוניים והעתירה לבג"ץ. כל דקה שחולפת גורמת נזק. ההליך המשפטי יכול להימשך עוד שנתיים וחצי, ובינתיים אי אפשר להתקדם. מעבר לפגיעה הכלכלית, הבעיה החמורה ביותר היא שאנחנו נשארים בלי ממ"דים ובלי פתרון מיגון".

למרכז הנדל"ן נודע כי יותר מ-150 משפחות כבר חתמו על מסמכים לקידום הסדרים מול אקסטל, וכי מתנהלים מגעים עם מאות משפחות נוספות. לטענת אנשי הפורום, במתחמים מסוימים נמצאות העסקאות בשלבי טיוטה סופיים. המתווים כוללים אפשרות לקבלת בעלות מלאה על הדירות לאחר קידום פרויקטים של פינוי-בינוי, או לחלופין הארכת תקופת החכירה לטווח ארוך.

גורמים בסביבת אקסטל מסרו כי "יותר ויותר דיירים מצטרפים למהלך להבטחת זכויותיהם ומבינים שנוצרה הזדמנות היסטורית להסדרת הסוגיה. מדובר בפתרון היחיד שיכול להביא להכרעה אחת ולתמיד. הכדור נמצא כעת בעיקר במגרש של קק"ל ועיריית ירושלים, כדי להשלים את המהלך ולהביא לפתרון כולל".

קק"ל: "פועלים להסדר כולל"

מקק"ל נמסר בתגובה כי היא "ניהלה ומנהלת שיח עם כל גורם רלוונטי לפתרון סוגיית קרקעות הכנסייה וזכויות הדיירים. במסגרת זו התקיימו ומתקיימות פגישות עם נציגי החברה שרכשה את הבעלות במקרקעין, כמו גם עם גורמים אחרים, בניסיון להגיע להסדר כולל, תוך דאגה לזכויות הדיירים - חוכרי המשנה".

עוד נמסר כי "כרגע מתנהל הליך בבית המשפט העליון, ומדובר בנושא מורכב שהשלכותיו עשויות להיות שונות ומשמעותיות. קק"ל היא הגוף הציבורי היחיד שלוקח אחריות בנושא ומנסה לאורך השנים להביא לפתרון הבעיה הכואבת. החלטות משמעותיות יתקבלו בזמן הקרוב ויקדמו את פתרון הסוגיה לטובת הדיירים והשטחים הציבוריים, תוך שמירה על האינטרס הציבורי ועל האינטרסים של קק"ל במרחב".