המחוזי הכריע: לא ניתן להשתמש במרתפים בתל אביב כדירות מגורים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, דחה שלשום (ג') עתירה שהגישה חברת ירום אור נכסים בבעלות שי אהרוניין, נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב מאוקטובר 2025. בפסק הדין קבעה השופטת לימור ביבי כי לא ניתן להכשיר למגורים שתי יחידות שהוקמו במרתף בניין ותיק ברחוב בן יהודה 100 בעיר, וכי שימוש זה מהווה סטייה ניכרת מהתוכניות החלות במקום. פסק הדין כולל קביעה רוחבית לפיה תוכנית המרתפים התקפה בעיר (ע/1) אינה מאפשרת שימוש מגורים.

הבניין נשוא העתירה הוקם באמצע שנות ה-50 של המאה הקודמת, ובהיתר הבנייה המקורי הוגדרה קומת המרתף כשטח המיועד למחסנים. בהמשך הותר במקום שימוש למשרדים, ובשנת 2013 ניתן היתר לשימוש חורג למגורים לתקופה מוגבלת של עשר שנים. בשנת 2024 ביקשה בעלת הנכס להפוך את השימוש למגורים, באופן קבוע, אך הוועדה המקומית תל אביב, ואחריה גם ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, דחו את הבקשה. על פי הכרעת ועדת הערר, תוכנית ע/1, המסדירה את השימוש במרתפים בעיר, אינה מאפשרת לאשר מגורים בחלל שהוגדר בהיתר הבנייה המקורי כמרתף, ואישור הבקשה ייחשב סטייה ניכרת מהתוכנית.

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי

העותרת: "סיפור קפקאי"

בעתירה טענה החברה כי החלל אינו עונה להגדרה התכנונית העדכנית של מרתף, מאחר שחלק ממנו גלוי ואינו מצוי כולו מתחת לפני הקרקע. לדבריה, מדובר ב"סיפור קפקאי" של ביורוקרטיה נוקשה המתעלמת ממצבו הפיזי של הנכס, הכולל חלונות וחדירת אור יום.

עוד טענה החברה כי במשך עשרות שנים שימש הנכס כמשרדים, כלומר לשימוש עיקרי ולא כמחסנים בלבד, ולכן המעבר ממשרדים למגורים אינו מהווה סטייה ניכרת אלא שינוי בין שני שימושים עיקריים המותרים באזור.

בעתירה טענה החברה כי החלל אינו עונה להגדרה התכנונית העדכנית של מרתף, מאחר שחלק ממנו גלוי ואינו מצוי כולו מתחת לפני הקרקע. לדבריה, מדובר ב"סיפור קפקאי" של ביורוקרטיה נוקשה המתעלמת ממצבו הפיזי של הנכס, הכולל חלונות וחדירת אור יום.

החברה הסתמכה גם על העובדה שבעבר אישרה הוועדה המקומית שימוש חורג למגורים בנכס, וטענה כי בעיר קיימת פרקטיקה של אישור יחידות דיור בחללים דומים. לדבריה, גובהו של הנכס ונתוניו הפיזיים מאפשרים שימוש ראוי למגורים, והכשרת היחידות אף עשויה לסייע בהתמודדות עם מצוקת הדיור בתל אביב. בנוסף נטען כי תוכנית גדס, החלה על האזור מאז שנות ה-40 ומייעדת אותו למגורים ולמסחר, אינה כוללת הוראות מפורשות המגבילות את השימוש במרתפים.

מנגד טענו הוועדה המקומית וועדת הערר כי הגדרת הנכס כמרתף נקבעה כבר בהיתר הבנייה המקורי, וכי תוכנית ע/1 נועדה לחול גם על חללים מסוג זה. לדבריהן, מטרת התוכנית היא למנוע הפיכת שטחי שירות תת-קרקעיים לדירות מגורים, באופן שעלול ליצור יחידות דיור באיכות ירודה ולהגדיל את הצפיפות בבניינים.

עוד נטען כי ההיתרים שניתנו בעבר לשימוש כמשרדים או למגורים היו זמניים, ולא הקנו לבעלת הנכס זכויות קבועות לשימוש עיקרי למגורים. דיירת בבניין, שהייתה אף היא צד להליך, טענה כי הפיכת המרתף לשתי דירות תוסיף דיירים ותעמיס על תשתיות המים והביוב של הבניין. היא העלתה גם חשש לפגיעה בגישה למקלט המשותף או לביטולו, באופן שעלול לסכן את הדיירים.

"גם מרתף שאינו תת-קרקעי במלואו כפוף לתוכנית"

השופטת ביבי קיבלה את עמדת מוסדות התכנון וקבעה כי לא קיימת עילה להתערבות בהחלטת ועדת הערר. בפסק הדין צוין כי קיימת אפשרות לפרש את המונח "מרתף" בהתאם לעמדת שני הצדדים, אולם לשונה של תוכנית ע/1, לצד הרקע ההיסטורי שהוביל לאישורה, מלמדים כי היא חלה על כלל המרתפים בתחום התוכנית, גם כאשר מצבם הפיזי אינו תואם במדויק את ההגדרה המופיעה בה.

"הנני סבורה כי לשון תוכנית ע/1, כמו גם הנסיבות ההיסטוריות אשר הובילו לחקיקתה, מלמדים כי תוכנית ע/1 חלה על כל המרתפים בתחומי תחולתה, גם כאלו אשר אינם עונים אחר ההגדרה הקבועה בה", כתבה השופטת.

השופטת ביבי קיבלה את עמדת מוסדות התכנון וקבעה כי לא קיימת עילה להתערבות בהחלטת ועדת הערר. בפסק הדין צוין כי קיימת אפשרות לפרש את המונח "מרתף" בהתאם לעמדת שני הצדדים, אולם לשונן התוכנית מלמד כי היא חלה על כלל המרתפים בתחום התוכנית, גם כאשר מצבם הפיזי אינו תואם במדויק את ההגדרה המופיעה בה

עוד קבע בית המשפט כי די בכך שהחלל הוגדר כמרתף בהיתר הבנייה המקורי כדי להחיל עליו את הוראות התוכנית, וזאת ללא תלות בשאלה אם הוא טמון כיום כולו מתחת לפני הקרקע.

עוד נקבע כי תוכנית ע/1 אוסרת שימוש למגורים במרתפים מהסוג הנדון, וכי גם תוכנית גדס אינה מקנה זכות לעשות בהם שימוש למגורים. עוד קבע בית המשפט כי העובדה שניתן בעבר היתר לשימוש במשרדים אינה מלמדת על זכות לשנות את השימוש למגורים.

"תוכנית גדס אינה מתירה שימושים במרתפים, והשימוש אשר הותר לעותרת למשרדים אינו מכוח תוכנית גדס, אלא מכוח הנוהג של הוועדה המקומית", נקבע בפסק הדין. "גם ככל שעשתה העותרת שימוש מכוח היתר כדין במרתף למשרדים, אין בכך כדי ללמד על זכותה לעשות שימוש אחר במרתף, אשר לא הותר על פי הדין, ובכלל כך שימוש למגורים".

בית המשפט אימץ את עמדת ועדת הערר שלפיה שטח שהוקם במקור כשטח שירות, ובמקרה זה כמחסנים במרתף, ממשיך להיות כפוף למגבלות שנקבעו בתוכנית ע/1. גם היתר זמני לשימוש חורג אינו משנה את ייעודו הקבוע של השטח ואינו יוצר לבעליו זכות להמשיך באותו שימוש לאחר פקיעתו.

בית המשפט אימץ את עמדת ועדת הערר שלפיה שטח שהוקם במקור כשטח שירות, ובמקרה זה כמחסנים במרתף, ממשיך להיות כפוף למגבלות שנקבעו בתוכנית ע/1. גם היתר זמני לשימוש חורג אינו משנה את ייעודו הקבוע של השטח ואינו יוצר לבעליו זכות להמשיך באותו שימוש לאחר פקיעתו.

בפסק הדין הודגש כי החלטת ועדת הערר התבססה על מדיניות תכנונית עקבית ועל שורה של פסקי דין קודמים, שנועדו למנוע הכשרת יחידות דיור במרתפים בניגוד להוראות התוכניות החלות. מדיניות זו נועדה, בין היתר, למנוע יצירת דירות בעלות תנאי מגורים נחותים מתחת למפלס הקרקע ולשמור על רווחת הדיירים בבניין.

בסיכומו של דבר העתירה נדחתה, ועל החברה הוטלו הוצאות משפט בסך כולל של 15 אלף שקל.

את ועדת הערר ייצגו עורכות הדין איריס גילברד ורעות וייסנברג. את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ייצגו עורכות הדין הילה קמפוס מזרחי וצליל גולדרט, ואת הדיירת בבניין ייצג עו"ד ישי דב גלילי.