"השופט טרף את הקלפים, צפויה הפחתה דרמטית בהיטלים"

פרסום פסק דינו הדרמטי של בית המשפט המחוזי הבוקר ב" מרכז הנדל"ן ", אשר קבע כללים לחישוב היטל השבחה בתוכניות עירוניות המבוססות על תמ"א 38 (תוכניות לפי סעיף 23)' הביא לגל של תגובות מצד אנשי מקצוע.

כזכור, לפי הנוסחה שנקבעה בפסק הדין, יש לחשב תחילה את ההשבחה הכוללת של הפרויקט הנובעת מכלל תוספות הבנייה - פטורות וחייבות, ולאחר מכן לחשב את חלקם היחסי של השטחים החייבים מתוך כלל השטחים שנוספו, וכך למצוא את החלק מתוך ההשבחה אשר חייב בהיטל.

יו״ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין , בירכה על ההחלטה, שלדבריה תתרום משמעותית לקידום פרויקטים. "פסק הדין של השופט גלעד הס מבורך וחשוב ביותר שכן הוא קובע בצורה ברורה את אופן החישוב של היטל ההשבחה בעת קבלת היתר לתמ"א 38. אני מעריכה שתהיה לכך השפעה רוחבית על תיקים נוספים. כל פסיקה כזו יוצרת יותר ודאות בשוק, מסירה חסמים ומאפשרת קידום פרויקטים ותורמת תרומה מאוד משמעותית לקידום פתרונות לתכנון מיטבי ומהיר יותר בענף הנדל"ן. הפסיקה אף עשויה להפחית בעתיד את סכומי היטל ההשבחה ברובעים 3 ו 4 בתל אביב , שם כבר יש תוכניות מאושרות ולסייע בקידום פרויקטים". 

השופט גלעד הס על רקע העיר הרצליה (דוברות בתי המשפט, שאטרסטוק)

גם לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, ההשלכות של פסק הדין משמעותיות. "למשל על נושא תוכנית הרבעים בתל אביב. שם גם הייתה מחלוקות והחלטה של ועדת הערר שלא מכירה בתמ"א. השופט גלעד הס טרף את כל הקלפים ואת הגישות בשיטה זו והוסיף גישה שמסתכלת על הכול מלמעלה. הוא אומר 'אני אקבל את עמדת הוועדות, ההשבחה הכוללת, גם תמ"א, גם תב"ע , ומאחר שהחוק לפטור כולל את התוספות מכוח התמ"א, אני אקח את החלק היחסי של ההשבחה מתוכניות שאינן תמ"א'. המשמעות היא הפחתה דרמטית ממה שדורשות הרשויות".

הנוסחה שנקבעה על ידי בית המשפט המחוזי לחישוב היטל השבחה

לדבריו, יש כאן גישה שאפשר להחיל על תוכניות נוספות. "התמ"א עומדת לפוג באוקטובר, כל העיריות אמורות לייצר תוכניות שהן דמויות תוכנית הרבעים. פסק הדין נגע להיתר, ובמכר יש עדיין סוגיה, אם צריך או לא להתחשב בתמ"א (סוגיה שהובילה להחלטות הפוכות של ועדות ערר ירושלים ותל אביב. נוצר מצב אבסורדי שבו במכר אתה לא משלם על התמ"א ובהיתר כן. אני סבור שבסוף, פסק הדין ישפיע על כך שהשיטה תחול גם במכר. אפשר לומר שבגלל שרצו לתמרץ את התמ"א הלכו על הפטור מהיתר. אבל כיוון שהולכים לבטל את התמ"א צריך לנרמל את ההשוואה בין מכר להיתר". 

"התמונה המתקבלת בפסק הדין משקפת נכונה יותר את ההשבחה בקרקע" 

גם כהן טוען כי לפסק דין תהיה השלכת רוחב גדולה, בגלל איך שהשופט תקף את הסוגיה. "יש גם נוסחה בפסק הדין, זה תקדימי שיורדים לרמת הנוסחה. כלומר אם לא יבינו במלל יש לכם נוסחה. הבחור מאוד שנון, הוא ידע שאם זה יהיה רק מלל ייתנו לזה פרשנויות. זה אמור להוזיל מאוד את ההיתרים, וזה צו השעה להוזיל את ההיתרים. ההשבחה תהיה פחות משליש". 

עו"ד קרן פרשקר על ההחלטה: "פותחת פתח לקידום יותר פרויקטים במקומות יוקרתיים כמו רובע 3 ו-4 בתל אביב, אבל גם ברובעים נוספים בת"א בהם צפויה בעתיד להיות מאושרת תוכנית מפורטת, או מרכז רמת גן, גבעתיים ועוד, שם ערכי הקרקע הגבוהים ייצרו גם היטלי השבחה גבוהים מאוד, וכעת ההפחתה שלהם עשויה לדחוף פרויקטים קדימה"

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי מוסרי, טל עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, ציינה כי "עד לפסק הדין לא הייתה גישה מובילה לאופן חישוב היטלי ההשבחה במצבים שיש פטור חלקי מכח תמ"א 38 או תוכניות לפי סעיף 23 וזה ניכר, כי גם לתיק הספציפי הזה הגיעו הצדדים לבית המשפט עם ארבע שיטות שונות לחישוב היטלי ההשבחה. לכן נדרש היה לעשות סדר ולקבע שיטה אחידה. בית המשפט למעשה קובע שהשיטות שנקטו בהן עד עכשיו וספציפית שיטת 'הדלתא', עלולות לפספס היבטים שונים של ההשבחה האמיתית בקרקע בעקבות הפרויקט. בית המשפט ציין שנכון יותר להסתכל על מה גורם הפרויקט כולו לקרקע מבחינת ההשבחה".

הדר בדש בלומשטיין (מיכל קושרוב)

לדבריה, השיטה שקבע בית המשפט מבוססת על בחינה כוללת של ההשבחה הנגרמת מן הפרויקט. "בחינת ההשבחה נעשית תחילה בהתעלם מהפטור לזכויות והתמריצים מכוח תמ"א 38 ותוכניות סעיף 23. לאחר שיש בפניו את התמונה המלאה של ההשבחה בקרקע, בית המשפט קובע כי יש לחשב את החלק היחסי של שטחי הפטור מתוך כלל שטחי הפרויקט. החלק היחסי של שטחי הפטור יהיה החלק היחסי של שווי הפטור מתוך כלל ההשבחה. כלומר, אם סך כל השטחים בפרויקט שאינם מזכים בפטור הוא 80% מתוך סך שטחי הבניה בפרויקט, אזי ההשבחה תחושב כ- 80% מתוך ההשבחה הכוללת, והיטל ההשבחה יהיה 50% מכך".

"שיטה זו מאפשרת להתחשב במכלול ההשבחה, שנגרמת לקרקע בפרויקט. מביאים בחשבון גם את הגורמים המשביחים וגם את הגורמים הפוגעים, כמו לדוגמה הצורך לחפור מרתף נוסף ולייצר חניות וכיוב'. כך שהתמונה המתקבלת משקפת בצורה נכונה יותר את ההשבחה בקרקע. מבחינת היזמים, השיטה החדשה על פי הפסיקה יכול שתצמצם את היטל ההשבחה, בעיקר במקרים שבהם היו להם עלויות והוצאות שלא נלקחו בחשבון בשיטת הדלתא". 

עו"ד קרן פרשקר ממשרד עוה"ד רז כהן פרשקר ושות', המתמחים בהתחדשות עירונית, מציינת כי פסק הדין מהווה החלטת תקדימית שתשפיע באופן משמעותי על קידום פרויקטים של תמ"א 38/2 במקומות בהם יש תכניות מאושרות. "ההפחתה בהיטל ההשבחה באזורים אלה תאפשר ליזמים לתת  תמורות גבוהות יותר לבעלי דירות במתחמים השונים, מאחר ובחישוב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט סכום היטל ההשבחה שידרש היזם לשלם יהיה נמוך יותר באופן מהותי.

"הדבר פותח פתח לקידום יותר פרויקטים במקומות יוקרתיים כמו רובע 3 ו-4 בתל אביב, אבל גם במקומות אחרים כמו רובעים נוספים בתל אביב בהם צפויה בעתיד להיות מאושרת תוכנית מפורטת, או מרכז רמת גן, גבעתיים ועוד, שם ערכי הקרקע הגבוהים ייצרו גם היטלי השבחה גבוהים מאוד, וכעת ההפחתה שלהם עשויה לדחוף פרויקטים קדימה". 

עורכת הדין שייצגה את קבוצת הירדן בפסק הדין, הדר בדש בלומשטיין, אמרה כי "עד פס"ד הדעות היו חלוקות כיצד לחשוב את היטל ההשבחה, בגישת הדלתא או בגישת שווי המקרקעין בשימוש הטוב והיעיל במצב הקודם מול שווי המקרקעין בשימוש הטוב והיעיל במצב החדש. פס"ד זה הולך צעד נוסף קדימה ומתווה את שיעור ההשבחה לחיוב תוך הגדרת נוסחה, דבר לא נעשה קודם לכן אלא רק בערר בן דוד (מחוז מרכז) ובמספר שומות מכריעות מצומצם יחסית ברחבי הארץ".