אין כמוה בלילות: השכונה התל-אביבית שזולה בכ-30% מהממוצע העירוני

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע  מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת יפו א', תל אביב-יפו. 

יפו א', המכונה גם שכונת דקר, שוכנת בדרומה של יפו בתחומי העיר תל אביב-יפו. גבולותיה הם דרך בן צבי מצפון, רחוב אד קוץ' מדרום, רחובות היינריך היינה ויגאל ידין ממזרח ושדרות ירושלים ממערב. בפינה הדרום-מזרחית של השכונה ממוקם מחלף וולפסון המחבר לנתיבי איילון. מבחינה מוניציפלית היא נכללת ברובע 7 על פי תוכנית הרבעים העירונית. חלקים מן השכונה התפתחו עוד בתקופת המנדט, כאשר תושבים ערבים מיפו בנו בה בתי מגורים בני שתי קומות בסגנון אקלקטי, סביב חצרות פנימיות שבהן ניטעו עצי פרי. רחובות כגון עזה, למרטין, אדם מיצקביץ ועדולם, הסמוכים לשדרות ירושלים, משמרים עד היום מאפיינים אדריכליים אלה. 

כיום יפו א' מתאפיינת בייחודיות ברמת המרקם, מבני השיכון מוקמו סביב מערכת של שטחים פתוחים איכותיים ומבני ציבור, המתבטאת בחיבור ישיר בין המבנים לשטחים הציבוריים הפתוחים דרך קומת הקרקע. רוב המבנים הם מבני שיכון בני 4 קומות. בשכונה נמצאת מכללת תל אביב-יפו, וגם פארק דוידוף ששודרג לאחרונה על ידי הוספת מתקני שעשועים, ספסלים, פינות ישיבה, צמחייה, תאורה ועוד. בשנים האחרונות החלו להתקדם מספר מיזמי פינוי בינוי גדולים ברחבי השכונה, כמו גם פרויקטים רבים של תמ"א 38  ומחיר למשתכן. הבולט ביניהם - פרויקט מכבי יפו, שנחשב לאחד המרכזיים בתחומי תל אביב-יפו כולה וכולל הקמת שכונות מגורים עם אלפי דירות על מגרש מכבי יפו ובמתחם נס לגויים, לצד פיתוח מסחר ושירותים ציבוריים.

רשת הרחובות בשכונה טובה, ומאפשרת פיזור סביר של התנועה, אך השכונה צמודה לכבישים עירוניים ראשיים כמו שדרות ירושלים וציר שלבים, וכן למחלף וולפסון בנתיבי איילון. השכונה קרובה לתחנת רכבת 'חולון - וולפסון', אך ההליכה אליה לא נוחה, ולתחנות קו הרכבת הקלה האדום, אך מדובר בתחנות עיליות עם תדירות ומהירות נמוכות יחסית לתחנות התת-קרקעיות של מרכז העיר. שירות האוטובוסים בשכונה סביר.

בין 2024 ל-2025 נרשמה ביפו א' עליה של כ-1.2% במחיר ממוצע של דירה, לצד ירידה של כ-86% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה במחיר דירה לזו שנרשמה בכלל תל אביב-יפו באותה תקופה. דירת 2 חדרים חדשה ביפו א' תעלה לכם בממוצע 2.693 מיליון שקל, דירת 3 חדרים חדשה תעלה 3.554 מיליון שקל. דירת 3 חדרים יד שנייה בשכונה הוותיקה תעלה 2.645 מיליון שקל. מדובר כמובן במחירים נמוכים משמעותית ביחס למחירים הממוצעים בכלל העיר - הן של דירות חדשות והן דירות יד שנייה. בדירות חדשות הפער עומד על סדר גודל של כ-20%-30% ותלוי במספר החדרים. גם בשוק היד השנייה נרשם פער של 25% עד 35% בממוצע. 

כרטיס ביקור - תל אביב-יפו

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון.

תושבים (2024): 496,881

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 1,969, מאזן הגירה פנימית 782-, מאזן הגירה בינלאומי 1,503-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 5,494 עסקאות, 2025 - 2,573 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-1% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-53% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (278 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (278 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (228 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (219 פרויקטים)

• לב תל אביב (216 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (207 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

• מתחם לודוויפול - פינוי מתחם מגורים ותיק בדרום העיר שמוקף בכבישים מהירים, והקמת מתחם תעסוקה חדש 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 74 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 204 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 37 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 7 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - פרויקט אחד שקיבל היתר 

שימור - 8 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א -  13 פרויקטים שקיבלו היתר 

כרטיס ביקור - יפו א'

מיקום: דרום העיר, צפונית לשכונת יפו ד', מזרחית לצהלון ושיכוני חסכון, דרומית למרכז יפו, ומערבית לנווה עופר

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 3,661

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 11,000

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 1,575

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 4,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות נמוכה עד בינונית, ומאפשרת פיזור סביר של התנועה, אך השכונה צמודה לכבישים עירוניים ראשיים כמו שדרות ירושלים וציר שלבים, וכן למחלף וולפסון בנתיבי איילון.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - השכונה קרובה לתחנת רכבת 'חולון - וולפסון', אך ההליכה אליה לא נוחה, ולתחנות קו הרכבת הקלה האדום, אך מדובר בתחנות עיליות עם תדירות ומהירות נמוכות יחסית לתחנות התת-קרקעיות של מרכז העיר. שירות האוטובוסים בשכונה סביר.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - בהיקף השכונה יש שבילים שמתחברים לרשת השבילים הענפה של תל אביב, ומאפשרים רכיבה רציפה ובטוחה למגוון יעדים. בעתיד מתוכננים שבילים נוספים גם בתוך השכונה.

מוקדי משיכה: 

• פארק דוידוף - פארק גדול עם מגוון מתקנים ומגרשי ספורט

• מרכז קהילתי בית צ'רנר

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1.2% במחיר דירה. ירידה של כ-86% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 13 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אלעד ישראל מגורים החדשה - בניה חדשה

אקרו - 2 פרויקטי בניה חדשה

אשטרום מגורים - 2 פרויקטי בניה חדשה

צ.פ חברה לבניין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

צמח המרמן  - בניה חדשה

קבוצת משולם לוינשטין - הנדסה וקבלנות בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

אשטרום מגורים - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

בנייני העיר הלבנה  - תמ״א 38 הריסה ובניה

דביר הנדסה  - תמ״א 38 הריסה ובניה

הכשרת הישוב מקבוצת נמרודי  - תמ״א 38 הריסה ובניה

התחדשות אורבנית ייזום ונדל"ן - תמ״א 38 הריסה ובניה

פרוייקט איסקוב בע"מ - תוספת שלא מכוח תמ"א

קבוצת ידר - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

שיכון ובינוי נדל"ן - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,007 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן