"בתקופה הקשה בתולדות המדינה הכרזתי 'אני קונה פעיל'. אנשים חשבו שירדתי מהפסים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"ירדתם מהפסים?" - זו הייתה התגובה שקיבל פלג דוידוביץ פעם אחר פעם כשהכריז, בשיא משבר הנדל"ן של 2023, על תוכנית לרכישת חברות התחדשות עירונית . בזמן שרבים בענף הקפיאו מהלכים, הוא בחר דווקא להאיץ, לרכוש ולבנות פלטפורמה חדשה המבוססת על מיזוגים ורכישות. כיום, שלוש שנים לאחר מכן, החברה שבשליטתו מחזיקה בצבר של כ-30 אלף יחידות דיור. בריאיון לדניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, במסגרת פודקאסט החזית העירונית של מרכז הנדל"ן הוא מסביר מדוע לדעתו העתיד של ההתחדשות נמצא בשוק ההון, למה רוב היזמים הפרטיים יתקשו להישאר עצמאיים, ומדוע הוא מאמין שההימור שלקח דווקא בתקופה הקשה ביותר בענף עוד עשוי לשנות את כללי המשחק. 

לצפייה: 

להאזנה: 

כשפלג דוידוביץ הוביל את הנפקת חברת טרובדור בסוף 2022, היא הייתה בכלל חברת טכנולוגיה. שלוש שנים לאחר מכן, החברה - ששינתה את שמה לפרופדו - מחזיקה כאמור בצבר של כ-30 אלף יחידות דיור ביותר מ-120 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. הדרך לשם לא עברה דרך החתמת דיירים או זכייה במכרזים, אלא באמצעות אסטרטגיה חריגה בענף: רכישת חברות התחדשות עירונית ומיזוגן תחת קורת גג אחת.

המהפך החל בתקופה מאתגרת במיוחד. לאחר ההנפקה, שוק ההון שינה כיוון, הריבית זינקה, המחאות החברתיות טלטלו את המשק ובהמשך הגיעה גם מלחמת חרבות ברזל. "בשביעי באוקטובר השוק השתנה בצורה כזו שהטכנולוגיה הייתה אאוט. אנשים לא רצו לדבר על טכנולוגיות שעדיין לא רווחיות, אבל נדל"ן ריאלי תמיד היה שם", מספר דוידוביץ. 

במקביל, בחברת דוראל - שאביו, דורון דוידוביץ, נמנה עם מייסדיה - הוקמה פעילות פרטית בתחום ההתחדשות העירונית. ההחלטה הייתה למזג את הפעילות לתוך החברה הציבורית ולהתחיל לבנות פלטפורמה חדשה. "הייתה לנו חברה קטנה עם כמה פרויקטים ראשונים, וזה נתן את הזרעים והבסיס. משם התחלנו לצמוח", הוא אומר.

לדברי דוידוביץ, רבים מהיזמים שפגש בשנים האחרונות נתקלו באותה בעיה: היה להם מלאי פרויקטים משמעותי, אך לא היו להם מקורות הון לממן את קידומם. "יש לך שני יזמים שהחתימו דיירים והגיעו ל-10, 15 או 20 פרויקטים. כדי לחתום על הסכמים לא צריך כסף. כדי להוציא היתר בנייה ולהיכנס לביצוע צריך הון. בשנים 2023 ו-2024 שוק ההון היה סגור עבורם", הוא מסביר.

לדבריו, המעבר מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי רק החריף את הבעיה. "בפינוי-בינוי כבר אי אפשר לחתום ערבות אישית לפרויקט של מאות מיליוני שקלים. החברות האלה חייבות למצוא גב פיננסי רחב יותר". מכאן נולדה ההזדמנות העסקית. במקום לרכוש פרויקטים בודדים, פרופדו רכשה שליטה בחברות עצמן - יחד עם הצוותים שהקימו אותן.

ההחלטה לבצע רכישות דווקא בסוף 2023 נראתה לרבים תמוהה. "זו תקופה שבה אנשים היו מבואסים, הבנקים לא ענו לטלפון, פיננסיירים לא ענו לטלפון, ואף אחד לא רצה לדבר על נדל"ן", הוא נזכר. לדבריו, בזמן שרוב השוק עצר, הוא הכריז על אסטרטגיית רכישות אגרסיבית.

"כשאמרתי שאני קונה פעילות, קיבלנו תגובות של 'ירדתם מהפסים? מה אתם עושים?'. עסקה לקנות חברה ב-120 מיליון שקל בתקופה כזאת?". דווקא אז, הוא מספר, החלו להגיע לשולחנו חברות רבות שביקשו למצוא פתרון. ""ישבתי עם קלסרים של החברות הכי נוצצות בענף. אם הייתי מרים אליהן טלפון ב-2022, אף אחד לא היה עונה לי". 

אחד המאפיינים הבולטים במודל של פרופדו הוא שהיזמים המקוריים אינם יוצאים מהתמונה לאחר העסקה. "אנחנו לא שמים את הקרטונים ליד הדלת ואומרים תודה ולהתראות", אומר דוידוביץ. "הגישה שלנו הפוכה. אתם ממשיכים לרוץ ולעבוד. אנחנו דואגים למימון, להבאת מקורות ההון ולניהול הפיננסי". 

בפועל, החברה רוכשת בדרך כלל שליטה של מעט יותר מ-50%, בעוד היזמים ממשיכים להוביל את הפרויקטים. "אני לא מצפה שהם יהיו גם מומחי דיירים, גם מומחי ביצוע וגם מומחי מימון. כל אחד צריך להתמקד במה שהוא טוב בו. אנחנו מתמקדים בשוק ההון והם מתמקדים ביצירת נדל"ן". 

אחת הטענות המרכזיות נגד המודל היא שהחברה מממנת פעילות של עשרות פרויקטים שחלקם עדיין רחוקים ממימוש, תוך נטילת סיכון משמעותי. דוידוביץ אינו מתעלם מהביקורת, אך מציג הסתכלות אחרת. "אני לא מחפש תשואה של 13% או 14%. אם זה מה שהייתי מחפש, הייתי עוצר את כל הפיתוח העסקי ומתמקד רק בפרויקטים הכי בשלים. אני מחפש תשואות פנומנליות למשקיעים שלי". 

לדבריו, הרווח האמיתי אינו נובע רק מהמימון שהחברה מעניקה לחברות הבנות, אלא בעיקר מהשותפות בפרויקטים ומהיכולת ליהנות מהשבחתם לאורך שנים. "הקרן והריבית זה לא מה שמעניין אותי. הקיקר האמיתי הוא הערך שנוצר בפרויקטים". 

למרות גילו הצעיר יחסית, דוידוביץ אינו מסתיר את השפעת אביו על תפיסת עולמו העסקית. "גדלתי בבית נדל"ני. היינו עושים הליכות בטיילת בתל אביב שלוש פעמים בשבוע והוא היה מספר לי על האתגרים, על הבנקאים ועל העסקאות. אני רק הקשבתי ורשמתי הערות בראש". בהמשך למד משפטים וחשבונאות, התמחה בבית המשפט העליון ואף עסק ביזמות נדל"ן בפולין. אלא שאת העיקרון שמוביל אותו עד היום הוא מגדיר במילים אחרות: "אני מאמין באוקיינוס כחול. אני לא אוהב להיות איפה שכולם. ברגע שיש יותר מדי מתחרים על עסקה, אני בדרך כלל לא בעסק". 

כיום מחזיקה פרופדו בשבע חברות התחדשות עירונית שונות, ודוידוביץ משוכנע שהמגמה רק בתחילתה. להערכתו, עלויות המימון והיקף הפרויקטים ימשיכו לדחוף חברות פרטיות להתמזג עם גופים גדולים או להפוך לציבוריות בעצמן. "אני חושב שבסוף שוק ההתחדשות העירונית יישפך לבורסה", הוא אומר. "יהיו כמה עשרות קבוצות נדל"ן ציבוריות גדולות, והחברות הפרטיות יישארו בעיקר בפרויקטים קטנים ובוטיקיים". 

האם ההימור הנועז יצליח? גם הוא יודע שהתשובה עדיין רחוקה. "יש סיכונים, ברור שיש סיכונים", הוא מסכם. "אבל אם בונים את זה נכון, עם גב פיננסי ועם האנשים הנכונים, אני מאמין שבסוף זה יוביל להצלחה".