הפרופסורית מהטכניון ניצחה את המערכת: ועדת הערר הפכה החלטותיה לאחר 16 שנות מאבק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, הפכה בשבוע שעבר את החלטת הוועדה המקומית חיפה – כמו גם שתי החלטות של ועדת הערר עצמה מהשנים 2010-2011 - ואישרה לשתי דיירות בניין ותיק בעיר להוסיף לדירותיהן מרפסות ומבואות לממ"דים. בהחלטה, קבעה ועדת הערר כי שינוי בנסיבות הביטחוניות והתכנוניות לצד העלייה באיכות חיים גוברים על החלטת ועדת ערר מלפני למעלה מעשור, וכן על התנגדויות שכנים.

הוועדה קיבלה את עררן של שתי בעלות דירות בבניין ברחוב פינסקי במרכז הכרמל, בהן פרופ' פנינה פלאוט מהפקולטה לתכנון ערים בטכניון, ואישרה להן להוסיף מרפסות ומבואות לממ"דים, תוך שהיא מבטלת את המגבלות והתנאים שהציבה הוועדה המקומית חיפה.

להחלטה המלאה של ועדת הערר

המאבק החל כבר בשנת 2010, אז הגישה פלאוט, בקשה להיתר לבניית ממ"ד ומרפסת זיז בחזית הדרומית. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בשל התנגדויות שכנים, בהם משיב בערר זה. באוקטובר 2010 קיבלה ועדת הערר המחוזית ערר שהוגש על ידה באופן חלקי בלבד. היא אישרה עקרונית את בניית הממ"ד אך דחתה את הבקשה לבניית המרפסת, בנימוק שהיא פוגעת בפרטיות השכנים ואינה צורך "אקוטי". בהחלטה נוספת של ועדת הערר מ-2011 נקבע כי הממ"ד יאושר ללא המבואה (הכניסה) הרחבה שתוכננה לו, כדי למנוע פגיעה בחלונות השכנים, כך שהגישה אליו תהיה ישירות מהמטבח.

בין לבין, ב-2013, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי, בעקבות סכסוך קנייני, אשר קבע כי לצורך הרחבת הדירה נדרשת הסכמה של 75% מכלל בעלי הזכויות בשני המבנים שבחלקה, כך שפלאוט לא נזקקת להסכמת הדיירים המתנגדים. ב-2016 הונפק היתר בנייה לממ"ד בלבד בדירתה של פלאוט בקומה השלישית של אחד המבנים.

במרץ 2022  הוגשה בקשה חדשה להיתר עבור שתי דירות, כולל של דיירת נוספת. הבקשה כוללת ממ"דים, מרפסות זיז ומבואות לממ"דים. הפעם, 7 מתוך 8 בעלי הזכויות בבניין תמכו בבקשה. הוועדה המקומית אישרה את הקמת הממ"דים אך פעם נוספת סרבה למרפסות ולמבואות, תוך הסתמכות על החלטות ועדת הערר מהשנים 2010 ו-2011. עוד התנתה את הנפקת ההיתר בהצגת פסק דין או הסכמה קניינית בין הצדדים. על החלטה זו הגישו הדיירות ערר.

בינ:

השאלה המרכזית שעמדה לפתחה של ועדת הערר הייתה האם יש מקום לבחון מחדש ולשנות החלטה קודמת של ועדת  אשר סירבה בעבר לאשר את אותן תוספות בנייה.

בעלות הדירות טענו בין השאר כי הוועדה המקומית לא הפעילה שיקול דעת עצמאי אלא נצמדה להחלטות ועדת ערר מלפני למעלה מעשור, מבלי להתחשב בשינויים העובדתיים והמשפטיים שחלו מאז. עוד טענו כי חל שינוי מהותי ב"מאזן הקנייני", כאשר בעבר הוגשה הבקשה על ידי דיירת אחת מול התנגדויות רבות, ואילו כיום 7 מתוך 8 מבעלי הזכויות תומכים בבקשה. עוד הדגישו כי המבואות לממ"ד חיוניים מטעמי בטיחות וביטחון, במיוחד לאור שינוי המציאות הביטחונית ותקנות פיקוד העורף המכירות בחשיבותם לשימוש תקין במרחב המוגן. כמו כן נטען כי המרפסות המוצעות כיום שונות בתכנונן מאלו שנדחו בעבר. הן משפרות את איכות החיים ואף תורמות לחיזוק המבנה.

במישור הקנייני העוררות טענו כי הדרישה להצגת פסק דין או הסכמה קניינית כתנאי להיתר היא חסרת הצדקה, שכן הושג רוב דומיננטי של 87.5% מבעלי הזכויות לעומת 75% בחוק המקרקעין ו-60% להתקנת ממ"ד.

מנגד טענה הוועדה המקומית כי פעלה כראוי כאשר התנתה את ההיתר בפתרון המחלוקות הקנייניות, שכן למוסדות התכנון אין סמכות להכריע בהן. לשיטת הוועדה, המבואה המוצעת היא למעשה "תוספת שטח" ולא רק כניסה. עוד נטען כי ניתן להסתפק בגישה לממ"ד דרך המטבח כפי שנקבע בעבר, וכי המבואות פוגעות בדירות התחתונות. עוד טענה הוועדה המקומית כי סירובה למרפסות מוצדק מבחינה תכנונית ומקצועית ותואם את החלטות העבר.

בעל נכס בחלקה המתנגד לתוספות טען כי בין השאר כי אלה מהוות סטייה ניכרת מהתכנון הקיים ומשנות לרעה את אופי הסביבה והבניין וכי הבקשה נעדרת תימוכין קנייניים ומהווה ניסיון להשתלט על שטחים משותפים בניגוד לתקנון הבית המשותף. עוד טען כי הבקשה סותרת החלטות חלוטות וסופיות של ועדת הערר מהעבר, שעליהן לא הוגש ערעור.

"המציאות משתנה ללא הרף"

ועדת הערר דחתה על הסף את הטענה כי החלטות שהתקבלו לפני עשור ומעלה הן החלטות "כובלות". לפי הוועדה, העיקרון של "סופיות הדיון" אינו חל באותו אופן על רשויות מינהליות ומוסדות תכנון: "איננו מקבלים את הטענה שהחלטות ועדת הערר בעניין המרפסת והמבואה, שהתקבלו לפני למעלה מעשור, הן החלטות חלוטות הכובלות את שיקול דעתנו היום. כאמור, אנו רשאים לשוב ולבחון את ההחלטה, ולגבש מחדש את עמדתנו. במובן זה, אנו מסכימים עם הטענה שהוועדה המקומית פטרה את עצמה מהחובה להפעיל שיקול דעת, תוך שהיא נצמדת להחלטות האמורות מבלי לבחון אם קיימת הצדקה בחלוף שנים ארוכות, לשוב ולבחון את הדברים… אנו סבורים שקיימת הצדקה לסטות מההחלטות ולאשר את המבואות ואת המרפסות".

הוועדה הדגישה כי אינטרס ההסתמכות על החלטות ישנות הוא בעל משקל נמוך יחסית בתחום התכנון, שכן המציאות משתנה ללא הרף. ועדת הערר התייחסה לשלושת הרכיבים בנפרד - המרפסות, מבואות הממ"ד וההסכמה הקניינית.

לגבי המרפסות קבעה הוועדה כי יש מקום לסטות מהחלטות שניתנו לפני למעלה מעשור, שכן המגמה התכנונית כיום רואה במרפסת אלמנט חיוני לשיפור איכות החיים, האור והאוורור בדירות מגורים. נקבע כי התועלת המופקת מהמרפסת עבור רוב דיירי הבניין (7 מתוך 8 בעלי זכויות תומכים בבקשה) גוברת על הפגיעה המינורית בפרטיות השכן המתנגד. למרות שהבקשה המקורית הייתה למרפסות ברוחב של 2.80 מטרים, הוועדה החליטה, מתוך רצון לצמצם את הפגיעה בדירת השכן המתנגד, להגביל את רוחב כל מרפסת לעד 2.5 מטרים.

לגבי המבואות לממ"ד הוועדה קבעה כי לאור המצב הביטחוני והתפתחות תקנות פיקוד העורף, ישנה חשיבות עליונה להקמת מבואה המאפשרת שימוש נוח ובטוח בממ"ד. הוועדה ציינה כי הפתרון הקודם שאושר ב-2011, לפיו הכניסה לממ"ד תהיה ישירות מהמטבח, אינו פתרון אידיאלי מבחינה תכנונית ובטיחותית.הוועדה אישרה בשתי הדירות תוספת שטח עבור המבואה, בהתאם לעדכון בתקנות המאפשר להגדיל את שטח הממ"ד לצורך הקמת מבואה בשטח של עד 5 מ"ר.

לגבי הסכמה קניינית הוועדה מצאה כי הבקשה נהנית מרוב דומיננטי של 7 מתוך 8 בעלי הזכויות בחלקה (87.5%) שחתמו על הבקשה, לעומת רוב מתנגדים בהחלטה המקורית. מכיוון שחוק המקרקעין דורש רוב של 75% לצורך הרחבת דירה ו-60% לצורך הקמת ממ"ד, נקבע כי למבקשות יש "תימוכין קנייניים" מספקים כדי שמוסד התכנון ידון בבקשה. ועדת הערר קבעה כי הדרישה של הוועדה המקומית להצגת פסק דין או הסכמה קניינית כתנאי למתן ההיתר אינה מוצדקת בנסיבות אלו, שכן היא מעניקה לשכן המתנגד "זכות ווטו" שאינה מוקנית לו לפי החוק.הוועדה הבהירה כי ככל שהשכן המתנגד סבור שזכויותיו הקנייניות נפגעות (למשל, השתלטות על רכוש משותף), עליו לפנות לבית המשפט המוסמך או למפקח על המקרקעין, אך אין בכך כדי למנוע את קידום הליך הרישוי התכנוני.

בכך קיבלה ועדת הערר את הערר בכפוף לתיקונים בבקשה לפי התנאים הנ"ל. התנאי להסכמה קניינת או פסק דין יבוטל. לא נקבע צו להוצאות.

"כשיש נימוקים כבדי משקל – ראוי ואף חובה לבחון החלטות מחדש"

את המערערות ייצגו עורכי הדין אסף עירוני ואנה אליאשקביץ ממשרד ש.פרידמן אברמזון. עירוני, שותף במשרד, מסר למרכז הנדל"ן: "חשיבות ההחלטה היא בכך שוועדת הערר קבעה כי אפשר ואף צריך לדון מחדש בהחלטות ישנות ולבחון את הדברים שוב בחלוף השנים כשהנסיבות משתנות, וחייבה את הוועדה המקומית לדון מחדש בהחלטה שניתנה לפני למעלה מעשור בנושאים שחשובים לכל בעל דירה בישראל – תוספת ממ"ד ומרפסת.

"ועדת הערר עמדה על כך כי בשנים שעברו מאז מתן ההחלטה הקודמת, ובהן ימי הסגר של הקורונה והמלחמה, עלתה החשיבות של מרפסות ובוודאי של ממ"דים נוחים ובטיחותיים, ויש בחלוף הזמן להוות שינוי נסיבות משמעותי לבחינה מחדש את ההחלטה הקודמת שלא לאפשר מרפסת, ולאשר ממ"ד עם יציאה ממטבח הדירה. כמובן שאין זה אומר שיש לפתוח מחדש כל החלטה שניתנה בעבר, אבל כאשר יש שינוי נסיבות משמעותי ונימוקים כבדי משקל – ראוי ואף חובה לבחון מחדש החלטות שניתנו בעבר".

העוררת פרופ' פלאוט הוסיפה: "זה היה הליך מאוד ארוך. אני חושבת שהיה שינוי של עמדות התכנון בחשיבות ממ"ד ומרפסת, בעיקר מרפסות, שהתייחסו אליהן  כמותרות ובעקבות הקורונה הבינו שזה צורך חיוני. גם בממ"ד, הבינו היום שמערך הכניסה חשוב לעומת הכניסה הלא בטיחותית מהמטבח שאושרה בעבר. היום הרי לא מאשרים חלונות בכניסה לממ"ד בעקבות תקנות פיקוד העורף.

"ברמה האישית וההצהרתית, יש הבדל בין מה שראשי ערים מצהירים על כך שהם מעודדים ממ"דים ומקדמים הליכים מהירים, בעוד שהוועדה המקומית מתחשבת בנימוקים לא עניינים של השכנים. עברנו את המלחמה בלי ממ"ד בגלל ההשתהות הזו. התעקשתי כי אני מכירה את המערכת".