"קנינו עסקאות אחרי היתר. פרויקט שליזם אחר נראה כמו זבל, הפך לזהב"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כשאיתמר בן שלום עבד כמהנדס בחברת מלאנוקס, עם אופציות ומסלול קריירה מבטיח בהייטק, נדל"ן לא היה בתוכניות שלו. אבל הצעה אחת מאחיו, שזיהה את הפוטנציאל הגלום בתמ"א 38 בראשית דרכה, הובילה אותו לעזוב בהדרגה את עולם השבבים ולהקים את הזרוע היזמית של חברת הבנייה המשפחתית. בפרק של "החזית העירונית" הוא סיפר לעו"ד דניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, על המעבר הלא שגרתי מהנדסת אלקטרוניקה ליזמות נדל"ן, על האתגרים הייחודיים של בנייה בלב תל אביב ועל הדרך שעברה החברה מקבלנות משפחתית בצפון ועד לאחד השמות המזוהים ביותר עם פרויקטי השימור וההתחדשות העירונית במרכז ת"א. 

לצפייה: 

להאזנה: 

כשמסתכלים כיום על פעילותה של בן שלום יזמות ובנייה במרכז תל אביב, קל לשכוח שהחברה החלה בכלל כעסק קבלני משפחתי בצפון הארץ. בן שלום סיפר כי שורשי החברה נטועים עוד אצל סבו, שהיה קבלן ובהמשך הקדיש את חייו לפעילות ציבורית בטבריה. את דרכו בענף המשיך אביו יהושע בן שלום, שהקים בשנות ה-60 חברת בנייה שביצעה פרויקטים למגורים, לקיבוצים ולמערכת הביטחון.

"אבא שלי היה קבלן של פעם", סיפר בן שלום . "הוא היה יושב עם רשימת העובדים ומכין את סידור העבודה לשבוע הבא. כולם ידעו שאם בן שלום מבצע עבודה, אפשר לסמוך עליה". בעוד אחיו הבכור אלי גדל לתוך עולם הביצוע והמשיך את דרכה הקבלנית של החברה, איתמר בחר במסלול אחר לגמרי. הוא למד הנדסת אלקטרוניקה בטכניון והשתלב במלאנוקס, אחת מחברות הטכנולוגיה הבולטות בישראל של אותן שנים. "חשבתי שאהיה איש טכנולוגיה כל החיים", הוא הודה. "לא דמיינתי שאהפוך ליזם נדל"ן".

נקודת המפנה הגיעה בסוף העשור הראשון של שנות ה-2000. אלי בן שלום , שכבר ביצע עשרות פרויקטים של שימור והשבחת מבנים בתל אביב, זיהה את הפוטנציאל הטמון בתמ"א 38 והציע להקים זרוע יזמית לצד הפעילות הקבלנית. "יצאה תמ"א 38 והוא אמר לי: אנחנו כבר יודעים לבצע את הפרויקטים האלה, בוא נהיה גם היזמים שלהם", סיפר בן שלום.

לדבריו, באותה תקופה לא היה לא לו ולא לאחיו ניסיון יזמי של ממש. "אחי הוא קבלן מצוין, אבל להיות קבלן טוב לא אומר שאתה יודע להיות יזם. אלה עולמות שונים לחלוטין". ב-2010 הוא הפחית את היקף עבודתו במלאנוקס והחל לפתח את תחום היזמות בחברה. שלוש שנים מאוחר יותר עזב את ההייטק לחלוטין והקדיש את עצמו לעסק המשפחתי.

העסקאות הראשונות, הוא נזכר, נולדו דווקא ממפגשים אקראיים. "את אחת העסקאות הראשונות מצאנו בכלל בחופשה משפחתית בים המלח. מישהו סיפר על בניין בהוד השרון שרוצה לעשות תמ"א 38 , וככה התחיל פרויקט".

בן שלום מתאר את הכניסה לעולם הנדל"ן כתהליך למידה אינטנסיבי. הרקע ההנדסי, לדבריו, סייע לו להבין במהירות תחומים מורכבים כמו מימון, תכנון, מיסוי ושיווק. "ניגשתי לנדל"ן כמו מהנדס", אמר. "למדתי לעומק כיבוי אש, תנועה, מיסוי, מימון ותכנון. רציתי להבין כל רכיב שמשפיע על הצלחת הפרויקט".

הגישה הזאת אפשרה לו, לדבריו, לזהות הזדמנויות בפרויקטים שיזמים אחרים התקשו לקדם. "היו מגיעים אלינו פרויקטים שנראו כמו כאב ראש. הייתי מסתכל עליהם, מבין איפה הבעיות, משפר את התכנון, המימון או המיסוי והופך אותם לעסקאות טובות". לדבריו, המעבר מהייטק לנדל"ן דווקא חידד את התחושה שהאתגרים בענף מורכבים לא פחות. "יש נטייה לחשוב שבהייטק פותרים את הבעיות הכי מסובכות בעולם, אבל היו עסקאות נדל"ן שהצריכו ממני הרבה יותר חשיבה ויצירתיות".

לאורך השנים הפכה בן שלום לאחת החברות המזוהות ביותר עם פרויקטי בוטיק במרכז תל אביב, בעיקר בתחום השימור ותמ"א 38/1. בן שלום דוחה את היחס המזלזל שהתפתח בענף כלפי פרויקטים מסוג זה. "הרבה יזמים אומרים היום שהם לא נוגעים יותר בתמ"א 38/1, אבל כשמדובר בבנייני שימור במרכז תל אביב, זה בדיוק אותו עיקרון - משמרים את הקיים ובונים מעליו".

לדבריו, באזורים מסוימים בעיר אין חלופה אחרת. "יש בניינים שעושים עליהם צילומי חתונה ופרסומות. אלה בניינים שהפשטנו עד לרמת הקורות והעמודים ובנינו מחדש. מבחינתנו אלה מונומנטים עירוניים". הוא אף מגדיר את הבניינים כיצירה ארוכת טווח. "בניין הוא כמו פסל. נותנים לך חצי דונם קרקע ואתה יוצר משהו שיעמוד שם מאה שנה. יש לזה אחריות אדירה".

לדברי בן שלום , אחד היתרונות הגדולים של החברה הוא ההתמקדות בלוקיישנים ייחודיים ובמספר מצומצם יחסית של יחידות דיור. "בתל אביב אין שוק אחד", הוא הסביר. "לפעמים שני בניינים במרחק עשרות מטרים זה מזה נמצאים בשווקים שונים לגמרי". הוא סיפר כי בפרויקטים מסוימים כלל לא נדרש שיווק אקטיבי. "קרה שקיבלנו החלטת ועדה, ועוד לפני שיצאנו לשיווק התחילו להגיע פניות מרוכשים שחיפשו בדיוק את המוצר הזה".

לדבריו, קהל הלקוחות בפרויקטים הללו מצפה גם לרמת שירות אחרת. החברה מאפשרת לרוכשים גמישות תכנונית רחבה, כולל התאמה אישית של חלוקת הדירה, מיקומי החשמל והאינסטלציה. "אנשים שקונים דירה בכמה מיליוני שקלים רוצים לעצב אותה כמו שהם רוצים. מבחינתנו זו חלק מהחוויה שאנחנו מוכרים".