רכשה דירה שהוצגה לה בתווך, ישירות מהמוכרים. האם עליה לשלם 3% "קנס" למתווכים?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את החלטת בית משפט השלום בירושלים במחלוקת בנושא תוקפו של סעיף פיצוי מוסכם בהסכם תיווך. פיצוי מוסכם מוסדר בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. מנגנון זה מאפשר לשני צדדים להסכם לקבוע מראש סכום כספי אשר ישולם במקרה של הפרת ההסכם, ללא צורך בהוכחת הנזק שנגרם. עם זאת, לבית המשפט ישנה הסמכות להפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע. וזאת במקרה  שמצא שהפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שנגרם, ושהיה ניתן לצפות מראש בעת כריתת ההסכם. 

נסיבות המקרה:

רוכשת דירה חתמה על הסכם תיווך לרכישת דירה. על פי ההסכם, אם תיחתם עסקה לרכישת דירה שאליה הפנו המתווכים - הרוכשת תשלם דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ ממחיר העסקה. עוד נקבע בהסכם, כי ככל שלא תשלם הרוכשת את דמי התיווך, תחויב בפיצוי מוסכם בשיעור של 3% ממחיר הדירה. כלומר, סך כולל של 5%. המתווכים הציגו לרוכשת דירה, אך המשא ומתן נקלע לקשיים עקב סירוב המוכרים למכור את המחסן הצמוד לה. בשל כך, הבנק לא אפשר לרוכשת ליטול משכנתה, והעסקה לא יצאה לפועל.

בהמשך פקעה תקופת הבלעדיות של המתווכים. המוכרים שינו את דעתם, והסכימו למכור את הדירה עם המחסן הצמוד לה. הרוכשת גילתה על כך ממתווך אחר, ורכשה את הדירה ישירות מהמוכרים בסכום של 3.1 מיליון ש"ח. המתווכים המקוריים בעסקה גילו על דבר העסקה, ותבעו מהרוכשת את דמי התיווך בתוספת הפיצוי המוסכם בסך 3% מסכום העסקה. בפסק דין חלקי שניתן חויבה הרוכשת בתשלום דמי התיווך בסך 2% בתוספת מע"מ. והדיון הנוכחי התרכז ברכיב הפיצוי המוסכם בלבד. המתווכים טענו כי הם זכאים לפיצוי המוסכם מאחר שהסעיף בהסכם סביר, ואין עילה משפטית לבית המשפט להתערב או להפחיתו. מנגד, טענה הרוכשת כי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הוא "קנס" ובלתי סביר.

השאלה המשפטית:

האם מתווכים במקרקעין זכאים לגבות פיצוי מוסכם בשיעור של 3% משווי העסקה, בנוסף לדמי התיווך המקוריים שסוכמו עמם? או שמא מדובר בסעיף חריג שיש לבטלו או להפחיתו? 

החלטת בית המשפט:

בית המשפט דחה את יתרת התביעה ואת דרישת המתווכים לתשלום הפיצוי המוסכם. נקבע כי מכוח סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, חלה על מתווכים חובת אמון והגינות. סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם התיווך נוגד את תקנת הציבור, וזאת בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973. הסעיף משקף את ערכי היסוד וההגינות של מערכת המשפט, ומקנה לבית המשפט את הסמכות להתערב ולבטל את ההסכם או לבטל סעיפים בלתי הוגנים שבו.

בית המשפט קבע כי סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם התיווך הוא רחוק מכל קנה מידה סביר, סעיף עונשי חמור ודרקוני המנוגד לתקנות הציבור ולתכלית המחוקק. ומשכך, דינו בטלות. עוד הוסיף בית המשפט, שככל שיוגש ערעור על פסק הדין, גם אם הסעיף לא יבוטל לחלוטין, יש מקום להפחיתו באופן דרסטי לכדי 10% ממנו. 

הערת מחבר: 

פסק הדין מציף את שאלת תוקפו של סעיף הפיצוי המוסכם בהסכמי תיווך. ככלל, ההתערבות השיפוטית בפיצוי המוסכם מוגבלת מכוח סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. וזאת, למקרים שבהם מצא בית המשפט שהפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שנגרם, ושהיה ניתן לצפות מראש בעת כריתת ההסכם. הפיצוי המוסכם נועד לשקף את כוונת הצדדים במועד כריתת החוזה, לייצר ודאות יחסית לגבי תוצאותיה של הפרת החוזה, לחסוך בהוצאות ההתדיינות המשפטית ולתמרץ את קיום ההסכם. 

על כן, סמכות ההתערבות בו היא יחסית מצומצמת. בפסק הדין, בית המשפט מצא לנכון להתערב ולדחות את דרישת המתווכים לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם התיווך. נקבע כי דרישה לפיצוי גבוה, המתווסף לדמי התיווך המקוריים, עלולה להיתפס כקנס עונשי והרתעתי, אשר נוגד את תקנת הציבור. פסק הדין מהווה תזכורת לכך שבית המשפט לא יימנע מלבטל או להפחית פיצוי מוסכם שנחזה כעונשי או כפול, וזאת בהתאם לנסיבות הספציפיות ולאופי ההפרה. נראה אם כן, שמוטב למנסחי החוזים לגבש מנגנוני פיצוי הוגנים ומידתיים המתאימים לאופי ההפרה, לחומרתה ולנסיבות המקרה. ולהימנע מקביעת סעיפים בעלי אופי עונשי ודרקוני. 

[ת"א (י-ם) 42016-10-22 עוזיאלי ואח' נ' גוטל (נבו 21.02.2025)]. 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד נוי שפיר ויטקובסקי.