הטבה וקוץ בה: כך עלולים להיפגע דיירים שיבחרו באפשרות ה"ביי-אאוט" לפי חוק השיקום

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק שיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירוניתאושר בקריאה שנייה ושלישית בכנסת ערב חג הפסח, ומבקש ליצור מנגנון מואץ באופן חסר תקדים להתחדשות עירונית לצורך שיקום מבנים ומתחמים שנפגעו במהלך מבצעי "עם כלביא", "שאגת הארי" ופגיעות נוספות כתוצאה מעימותים צבאיים ככל שיתרחשו בעתיד. החוק משלב בתוכו לראשונה מרכיבים כגון מתן אפשרות ל"הסכם יציאה" מהמתחם (Buy Out) הסתפקות ברוב הסכמות מינימלי של 51% בבניין לצורך יציאה לפרויקט ועוד.

צפו בהרצאה המלאה של "בוקר של נדל"ן":

אתמול (א') קיים מרכז הנדל"ן מפגש "בוקר של נדל"ן" לצורך היכרות ולמידה של החוק החדש והמורכב, בהשתתפות שלושה מהאנשים שליוו מקרוב את הליך החקיקה בוועדת הפנים של הכנסת: ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נחמה בוגין יושבת ראש לשכת שמאי המקרקעין ועו"ד ישי איציקוביץ, שותף וראש מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי, ומי שייצג את התאחדות הקבלנים בוני הארץ בדיוני החקיקה. את הדיון הנחה עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו.

במהלך הדיון נחשפו מספר פרטים מעניינים לגבי החוק, ובפרט לגבי מנגנון ה-Buy Out. על פי החוק וכפי שכבר פורסם, מי שיבחר בהסכם היציאה יזכה בפיצוי בשווי של שטח דירתו הוותיקה כדירה חדשה, בתוספת של שליש מהתמורה המקובלת בהתאם למדיניות ההתחדשות העירונית ברשות המקומית. כך למשל, ככל שהמדיניות ההתחדשות העירונית מאפשרת תוספת של 12 מ"ר לדירות התמורה, יזכה הדייר בפיצוי לפי תוספת של 4 מ"ר.

במהלך השיח התגלתה מחלוקת בין בוגין לאלטשולר לגבי תרחיש אשר במסגרתו, הסכם ההתחדשות שנחתם בין הדיירים ליזם השיקום קובע תמורה אשר עולה על תוספת השטח שמקצה המדיניות העירונית. לפי אלטשולר, במקרה שכזה תחושב התוספת בהסכם היציאה לפי שליש מהמדיניות העירונית, ולא מההסכם שנחתם עם היזם. כלומר מדובר בגישה לפיה תפחת התמורה של הסכמי ה"ביי אאוט" באופן משמעותי לעומד דיירים שיבחרו להישאר בפרויקט. בוגין לעומת זאת טענה כי יש לגזור את שליש התמורה מההסכם שחתמו הדיירים מול יזם השיקום. 

"סד זמנים מאתגר לכל הצדדים"

עו"ד ישי איציקוביץ' פתח את השיח בהצגת עיקרי החוק, לפיהם מיום שהוכרז על ידי הרשויות "אזור שיקום והתחדשות", נפתח פרק זמן של 50 על 95 ימי עבודה במסגרתו ניתן להכריז על "יזם שיקום" למתחם - כלומר יזם אשר הגיע לרוב הדרוש של 51% על בסיס חתימות הסכמי התחדשות והסכמי יציאה (Buy Out). גם החלון לחתימה על הסכמי הביי-אאוט מוגבל בזמן, ועליו להתבצע בתוך 95 ימים מיום ההכרזה. ככל שבמתחם שיקום לא הוכרז יזם שיקום בתוך 110 ימי עבודה מיום ההכרזה, ההכרזה בטלה והזכויות הייחודיות שנובעות מהחוק מתבטלות גם הן.

עו"ד ישי איציקוביץ': גם החלון לחתימה על הסכמי הביי-אאוט מוגבל בזמן, ועליו להתבצע בתוך 95 ימים מיום ההכרזה. ככל שבמתחם שיקום לא הוכרז יזם שיקום בתוך 110 ימי עבודה מיום ההכרזה, ההכרזה בטלה והזכויות הייחודיות שנובעות מהחוק מתבטלות גם הן.

לדבריו, "במסגרת החוק נקבע סד זמנים מאתגר הרלוונטי לכל הצדדים, ובכלל זאת לממשלה, לצוות המייעץ, לרשויות המקומיות, למהנדסי הערים, לבעלי הדירות, היזמים לשמאי הממשלתי, לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולמשרדי הממשלה השונים. לפיכך קיימת חשיבות רבה שלא להמתין עם ישומו וכן לעבודה במקביל.

"מכל מקום לעמידה בלוחות הזמנים הצפופים, לביצוע צעדים במקביל,  לשיתוף הפעולה, לראיית האינטרסים והצרכים של כל השחקנים  הרלוונטיים וכן לרצון ולמוטיבציה של הרשות המקומית יהיה משקל מכריע בישום החוק בהתאם לתכליתו".

העיוות שתוקן: "אף אחד לא עושה כאן טובה"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין , אמרה כי "מדובר בחוק שצפוי ללוות את השוק בתקופה הקרובה, ואין ספק שיצוצו בעיות בהמשך". לדבריה, במסגרת חקיקת מנגנון הביי-אאוט, תוקן עיוות שהיה קיים בהצעות קודמות, שבהן הפיצוי התבסס רק על שווי הדירה כחדשה אך בשטחה המקורי, בעוד שהיזם נהנה בלעדית מתוספת הזכויות. 

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין : "לוחות הזמנים קצרים מאוד. ניתן להגיש טיעונים לשמאי הממשלתי בתוך 15 יום בלבד. אני ממליצה לפנות כבר עכשיו לשמאי מקרקעין ולהתכונן. זה קריטי כדי למצות את הזכויות בלי להיגרר להליכי השגה מורכבים"

"דייר יכול לבחור לצאת ולקבל פיצוי כספי במקום להמתין שנים לפרויקט. צריך לזכור שמדובר באנשים שכבר פונו מהבתים שלהם וחיים בתנאים זמניים. לא כולם יכולים או רוצים לחכות חמש או שבע שנים, ואני מניחה שיהיו לא מעט כאלה". עוד הוסיפה כי "אנחנו לא מדברים פה על עסקת נדל״ן רגילה. יש כאן אירוע טראומטי של אלפי אנשים שחרב עליהם עולמם. הם חיים בדירות זמניות, בחוסר ודאות. בשורה התחתונה, אף אחד לא עושה כאן טובה לאף אחד, המדינה חייבת לתת להם את הפיצוי ההוגן ביותר שניתן".

גם בתחום היטלי ההשבחה נקבעו הסדרים ייחודיים, לדבריה, "ברירת המחדל היא 25% ולא 50% כמו בחוק הרגיל, אך הרשות המקומית יכולה להפחית לאפס או להגדיל ל-50%. יחד עם זאת, אם היא מגדילה, 30% מכספי ההיטל חייבים להיות מושקעים במתחם עצמו". עוד ציינה כי מס המטרו לא יחול על מתחמים אלו, כחלק מהניסיון לעודד את הכלכליות של הפרויקטים.

לסיום, העבירה מסר פרקטי לבעלי הדירות, "לוחות הזמנים קצרים מאוד. ניתן להגיש טיעונים לשמאי הממשלתי בתוך 15 יום בלבד. אני ממליצה לפנות כבר עכשיו לשמאי מקרקעין ולהתכונן. זה קריטי כדי למצות את הזכויות בלי להיגרר להליכי השגה מורכבים".

איך נבחר יזם השיקום?

ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הסביר אודות תהליך בחירת היזם, שמבוסס על השוק הפרטי אך מלווה בפיקוח הדוק מצד המדינה: "חשוב לומר, זו לא המדינה שבוחרת יזם שיקום, יש שוק פרטי, יש זכויות קניין וחופש חוזי. המדינה רק בודקת שהיזם שבעלי הדירות בחרו עומד בתנאים. המדינה מעניקה ליזם סמכויות, מטילה עליו חובות וגם נותנת זכויות – ולכן בודקת עמידה בתנאים וברוב הנדרש", הדגיש.

אחד התנאים החשובים שנקבעו בחוק לגבי בחירת יזם השיקום, הוא שיזם שכזה חייב להחזיק בלפחות 20% חתימות של דיירים שמתכוונים להישאר במתחם ולא לנצל את הסכמי היציאה. כלומר, בחירת יזם שיקום אינה יכולה להתבסס רק על קולותיהם של מי שגם כך אינם מתכוונים להישאר במתחם.

עוד לדבריו, החוק מעניק יתרון ליזמים שכבר פעלו במתחם לפני הפגיעה."אם יזם שפעל במתחם בטרם הפגיעה כבר אוחז ברוב לפי הכללים החדשים שנקבעו בחוק, הוא יכול להגיש בקשה לאישורו כיזם שיקום כבר במהלך התקופה". עוד הוסיף כי יזם שכבר פעל במתחם לפני שהוכרז כאזור שיקום, רשאי בתוך פרק זמן של עד 50 ימים ממועד ההכרזה להודיע כי אינו מעוניין להמשיך בתהליך, "ההנחה היא שיזם רציני יעדיף לקדם את הפרויקט, שכן מטרת החוק היא להקל ולהאיץ תהליכים, ולא להכביד עליהם".

בהקשר זה מחדד אלטשולר, כי קיים הבדל בין הדיירים ליזמים בכל הנוגע לביטול ההסכמים, ומציין כי בעל דירה שחתם לפני הפגיעה על עסקה עם יזם, יכול לבטל אותה ולעבור למסלול של "ביי-אאוט", אך זאת רק מול אותו יזם ולא מול יזם אחר, מעבר לכך, כל עילות הביטול האחרות כפופות לדין הרגיל.

"המטרה היא לסייע בהגעה מהירה לרוב הנדרש", הוסיף, "אם אותם דיירים כבר הסכימו לעסקה, אין סיבה שהם יחזרו לשבת על הגדר, זה חוטא למטרה שלשמה התכנסנו, שהיא להאיץ תהליכים ולהקנות וודאות, ולנסות לפתור את כל אותם החסמים שמקשים בדרך כלל על מיזמי ההתחדשות העירונית. החוק הזה בעצם גובש כשראינו הרבה מאוד בעיות לנגד עינינו, וניסינו להבין איך אנחנו פותרים את כל הדברים שנוטים להיתקע".