קרב ועדות הערר חוזר: מתי צריך ליישם את עקרונות פס"ד לויתן?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית מרכז בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי קיבלה השבוע חלקית ערר שהגישה יזמית התחדשות עירונית בהוד השרון נגד שומה מכרעת, וקבעה כי על השמאית המכריעה ליישם בשומה את העקרונות שנקבעו ב"פס"ד לויתן" שניתן לפני מספר חודשים על ידי בית המשפט העליון, ולא לנטרל את פוטנציאל השפעתה של תמ"א 38 ב"מצב הקודם".

יצוין כי ההחלטה סותרת לכאורה פרשנות קודמת שניתנה בחודש פברואר על ידי ועדת הערר בראשותו של עו"ד דביר סגלוביץ' ("ערר לב העיר"), אשר מצאה כי יש לנטרל את "המצב הקודם" במימוש זכויות בניה באמצעות היתר. 

להחלטה של ועדת הערר

יש לציין כי השומה המכרעת נגדה הוגש הערר נעשתה עוד בטרם ניתן פסק הדין על ידי העליון, אך על פי החלטת ועדת הערר אין בכך כדי לשנות ומרגע שניתן פסק הדין יש ליישמו.

ההחלטה ניתנה בשני עררים שהוגשו כנגד שומה מכרעת של השמאית המכריעה רמה מאור מספטמבר 24' על גובה היטל השבחה בגין מימוש בהיתר - האחד על ידי היזמית, חברת "אל גג", והשני על ידי הוועדה המקומית הוד השרון. הפרויקט בגינו הוגשה השומה כולל הריסה של מבנה "רכבת" בן 4 כניסות ושלוש קומות מעל קומת עמודים, ובו 24 דירות, ובניית שני בנייני מגורים חדשים בני 9 קומות כל אחד ו-71 דירות בסך הכל.

ההיתר ניתן בהתאם לתוכנית הר/1/38 - תוכנית לפי סעיף 23 ליישום תמ"א 38 בהוד השרון, אשר מאפשר הוספה של עד 3.5 קומות, מהן 2.5 קומות הפטורות מהיטל השבחה בהתאם לתמ"א 38.

בערר שהגישה טענה אל גג כי בשומה המכרעת לא הובא בחשבון הפוטנציאל לאישור תמ"א 38 במקרקעין טרם אישור תוכנית הר/1/38, דבר שהגדיל את חבותה בהיטל השבחה.

הוועדה קיבלה את טענת היזמית וחייבה את העירייה בהוצאות

ועדת הערר קיבלה את הטענה וקבעה כי "בפסק דינו של כבוד השופט שטיין בבר"ם לויתן נקבע כי בעת הערכת שווי מקרקעין במצב שקדם  לאישורה של תוכנית משביחה אין לנטרל את עליית השווי שנבעה מעצם קיומה של תמ"א 38 , גם אם טרם הוצא היתר בנייה מכוחה.

"אנו סבורות כי מפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם לויתן עולה, כי יש להביא בחשבון בעת קביעת שווי הזכויות במקרקעין במצב הקודם גם את הפוטנציאל לאישור בקשה להיתר ישירות מכוח תמ"א 38 , וזאת הן במימוש בדרך של מכר והן במימוש בדרך של אישור בקשה להיתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר התמ"א .אשר על כן, בנושא זה אין מנוס מלהתערב בהחלטת השמאית המכריעה, שניתנה טרם פסק הדין בבר"ם לויתן, ולא לקחה בחשבון את הפוטנציאל לאישור תמ"א 38 במקרקעין במצב הקודם".

ועדת הערר: "יש להביא בחשבון בעת קביעת שווי הזכויות במקרקעין במצב הקודם גם את הפוטנציאל לאישור בקשה להיתר ישירות מכוח תמ"א 38 , וזאת הן במימוש בדרך של מכר והן במימוש בדרך של אישור בקשה להיתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר התמ"א" 

הוועדה התייחסה גם להכרעה השונה שאליה הגיעה ועדת הערר בראשות עו"ד סגלוביץ', וציינה כי זו נבעה מנסיבות שונות ביחס למקרה הנוכחי: "פוטנציאל תכנוני מכוח תמ"א 38 אינו זהה בכל מקום ובכל זמן. כפי שציינה בצדק ועדת הערר בערר לב העיר, נכון לבחון את משך החיים הכלכליים של הבניין, תצורת הבינוי הקיימת, ערכי הקרקע ורמות הביקוש בסביבה. העובדה כי הוועדה המקומית מצאה לנכון לאשר תוכנית  מכוח סעיף 23 לתמ"א, שמוסיפה על תמריציה של תמ"א 38 במתחם, עשויה ללמד על כך שהפוטנציאל לאישור בקשה להיתר ישירות מכוח תמ"א 38 לא היה גבוה במיוחד".

בסיכומו של עניין, קבעה הוועדה כי על השמאית המכריעה לערוך תחשיב מתוקן של שווי הזכויות במצב הקודם הלוקח בחשבון את הפוטנציאל למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 במתחם: "השמאית המכריעה תתקן את השומה המכרעת באופן שפוטנציאל זה, כפי שבא לידי ביטוי ביחס למקרקעין דנא, יובא בחשבון במסגרת תחשיב שווי המקרקעין במצב הקודם", קבעה הוועדה ואף חייבה את הוועדה המקומית בהוצאות ערר בסף 15 אלף שקלים.

שאר טענותיה של היזמית נדחו, ובכלל זה טענתה כי יש ליישם במקרה זה את חוות דעתה של המשנה ליועמ"שית בסוגיית " קידר מבנים " אשר הוגשה לאחרונה לבית המשפט העליון, ולפטור את הפרויקט כולו מהיטל אם יוכח כי ניתן היה לכלול את כלל זכויות הבנייה בתוך 2.5 הקומות הפטורות מהיטל.  

עררה של הוועדה המקומית הוד השרון נדחה במלואו.