זינוק של 350% ב-5 שנים: הטרנד הלוהט שכובש את ענף הנדל"ן המניב ולא מתכוון לעצור

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שנת 2025 סימנה נקודת מפנה מפתיעה בענף הנדל"ן המניב בישראל. המשרדים, מרכזי המסחר ואפילו המרלו"גים פינו כולם את מקומם לטרנד הלוהט החדש: הדאטה-סנטרס. רק השבוע חתמה מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס על עסקה יוקרתית בתחום וצפוייה לבנות עבור אנבידיה חוות שרתים ביקנעם, בהשקעה של יותר ממיליארד דולר.

עסקה זו מצטרפת לשורה של עסקאות ענק שנחתמו לאורך השנה האחרונה, בין היתר גם של עזריאלי, בסר, מבנה ועוד, ומבלי ששמנו לב, כמעט שאין חברת נדל"ן מניב גדולה שאינה עוסקת בתחום, או מתכוונת לעשות זאת. העובדה שאותן חוות שרתים הן צרכניות ענק של אנרגיה מביאה לתופעה תופעה רחבה נוספת, של הידוק הקשר בין ענפי הנדל"ן והאנרגיה, כאשר כפי שהראינו כאן לאחרונה, חברות נדל״ן שנכנסו לתחום האנרגיה והדאטה סנטרס  הראו את הביצועים הטובים ביותר בבורסה ב-2025.

מאחורי המספרים עומד שינוי עמוק במפת הביקושים העולמית לחשמל, שמגיע גם לישראל - ומייצר "בהלת זהב" חדשה.

אייל אטיאס, סמנכ״ל פיתוח עסקי בחברת מסד עוז, סוקר את תמונת הגידול בתחום: "עד 2020 היו בישראל סדר גודל של עשרה דאטה סנטרס מוכרים ופעילים, לצד כמה מתקנים ביטחוניים. בתחילת 2025 כבר פעלו בישראל כ-18 מרכזי נתונים, ומתחילת השנה נמצאים בביצוע עוד כ־27 דאטה סנטרס נוספים", מדובר אם כן בזינוק של 350% בתוך שנים ספורות. לדברי אטיאס, "בשנים האחרונות מדובר בשוק שהיקפו כבר גדול מאוד, וצופים לו צמיחה של כ-13% בשנה על הבסיס הקיים".

אייל אטיאס, סמנכ"ל פיתוח עסקי, מסד עוז (אור פרבוזניק)

לדבריו, הצמיחה אינה מפתיעה: היא נשענת על ביקושים בסיסיים שכבר קיימים שנים - שירותי ענן, קריפטו, סטרימינג, פינטק, ביטוח וגם צרכים ביטחוניים, "אך המנוע המשמעותי ביותר כיום הוא עולם הבינה המלאכותית (AI) שהוא צרכן אנרגיה מטורף".

מעבר לכך, הוא מסביר כי משתנה גם תפיסת הפריסה של דאטה סנטרס בעולם: במקום מרכז אחד גדול וריכוזי, לקוחות גדולים עוברים למודל מבוזר של “Edge Data Centers” - פריסה של מתקנים רבים וקרובים יותר למוקדי הפעילות והצריכה, "כל העברת מידע למרחקים ארוכים צורכת יותר חשמל, אורכת יותר זמן ועולה יותר כסף, ולכן הקרבה הפיזית הופכת לשיקול אסטרטגי". 

אייל אטיאס, סמנכ״ל פיתוח עסקי בחברת מסד עוז: "עד 2020 היו בישראל סדר גודל של עשרה דאטה סנטרס פעילים. בתחילת 2025 כבר פעלו בישראל כ-18 מרכזי נתונים, ומתחילת השנה נמצאים בביצוע עוד כ־27 נוספים. צופים לשוק הזה צמיחה של כ-13% בשנה על הבסיס הקיים"

"זה פשוט", מסביר ערן לב, שותף בחברת קרדן גבע שמקימה בימים אלו שלושה דאטה סנטרס חדשים, לצד דאטה סנטר נוסף שכבר פעיל בכפר סבא, "יש ביקוש עולמי לאנרגיה - בין היתר בגלל הAI- וההתפתחות של הדאטה-סנטרס בעקבותיו. זה לא פסח על ישראל. הרבה לקוחות מגיעים לכאן, לא כי פתאום גילו את ישראל, אלא כי במקומות אחרים באירופה ובארה״ב התשתיות כבר לא עומדות בעומס מבחינת קרקעות, אנרגיה ותקשורת".

הדמיית חוות השרתים של מבנה (באדיבות החברה)

ישראל, לדבריו, הפכה ליעד אטרקטיבי בזכות שילוב של יכולות טכנולוגיות, יציבות יחסית, וקרקעות שניתן לחבר לחשמל בהיקפים גדולים. "מי שיש לו קרקע מחושמלת הופך לרלוונטי פתאום, בתנאי שיש תשתיות תקשורת מתאימות", הוא אומר. "הגידול בצריכת החשמל הוא אקספוננציאלי", הוא מסביר, "לפני חמש שנים 10 מגה-ואט נחשב המון, והיום זה לא מספיק. מבקשים 100 מגה-ואט ואין הרבה מקומות בישראל שיכולים לתת את זה".

אז יש מרוץ בין החברות?
"לגמרי. אצלנו קוראים לזה"Secure Power and Land" - מרוץ לצבירת קרקעות מחושמלות עם פוטנציאל אנרגטי גבוה. מי שיש לו קרקע עם נגישות לאנרגיה ובעלת היתרים – זוכה. זה שילוב של נדל״ן ואנרגיה, וזה משנה את המשחק. בעבר מי שהוביל את שוק הדאטה סנטרס בישראל היו חברות התקשורת, היום מי שמוביל הן חברות הנדל״ן, כי יש להן יכולת ייזום מהירה: קרקע, היתרים, חשמל, זמינות".

המיקום משנה את כללי המשחק

כאן עולה השאלה מתבקשת: מדוע דווקא מדינה ענייה בקרקע כמו ישראל הולכת והופכת למעצמת דאטה סנטרס, ומועדפת על מדינות אירופיות רחבות ידיים. לב מסביר כי למרות השטחים הגדולים באירופה, החסם המרכזי אינו בהכרח קרקע פנויה אלא תשתיות הולכה: "יש חשמל, אבל אין מספיק קווים להוליך אותו. גם בישראל זו בעיה. במקומות שיש בהם חשמל, לפעמים אין תשתיות תקשורת אופטיות מתאימות, או שיש מגבלות על דאטה וריבונות מידע. באנגליה ובאירלנד למשל, יש אזורים שעצרו הקמת דאטה-סנטרס כי התשתית פשוט לא עומדת בעומס. אז החברות האלה מחפשות אזור חדש להתרחב בו והן הגיעו למזרח התיכון. מבחינתן זה יכול להיות ישראל או דובאי, אבל הן גילו את האזור".

ערן לב, שותף בחברת קרדן גבע, מסביר מדוע דווקא מדינה ענייה בקרקע כמו ישראל הולכת והופכת למעצמת דאטה סנטרס: "במקומות שיש בהם חשמל, לפעמים אין תשתיות תקשורת אופטיות מתאימות, או שיש מגבלות על דאטה וריבונות מידע. באנגליה ובאירלנד למשל, יש אזורים שעצרו הקמת דאטה-סנטרס כי התשתית פשוט לא עומדת בעומס" 

מי מגיע לישראל?
"מיקרוסופט, גוגל ואמזון כבר כאן שנים, אבל בשנתיים האחרונות נכנסה שכבה חדשה של חברות Neocloud  שעובדות על שבבים של אנבידיה והדרישות שלהן לחשמל מטורפות".

לגבי האתגרים בתחום הוא מוסיף, "דרישות הלקוחות משתנות כמעט על בסיס יומי: שיטות קירור, תצורות חשמל, סוגי רצפה, מערכי שרתים - הכול מתעדכן בזמן אמת. אנחנו בונים, ותוך כדי כבר שוברים ומתאימים מחדש, כי הטכנולוגיה השתנתה. זה קצב פסיכי".

לגבי זהות השחקניות שעוסקות בתחום אומר אטיאס כי "מדובר בחברות רציניות ומתמחות בלבד. במובן הזה, דאטה סנטר הוא תשתית קריטית - ואף ניתן לראות בו תשתית קריטית לאומית, כי נפילה של דאטה סנטר יכולה להיות הרת אסון. השרתים מייצרים חום אדיר, ורוב האנרגיה במתקן מופנית לקירור; כשל מערכתי עלול לגרום לנזק פיזי ממשי לציוד ואף לאירועי בטיחות. לכן תכנון והקמה של דאטה סנטר מחייבים הנדסה ברמה הגבוהה ביותר".

עוד הוא מוסיף כי "למרות שמחיר הכניסה לשוק הזה כבד מאוד, היזמים יוצאים לדרך לרוב בלי לקוח סגור, מתוך תפיסה של יצירת קדימות והיצע מראש. הם בונים בזהירות: מתחילים בקטן, מפצלים פרויקטים, מקימים מתקן בהספק מסוים ומתקינים מערכות חלקיות בלבד, ואז גדלים עם הביקוש. זה לא ספרינט אלא מרתון, כמו בבניית משרדים: אתה לא מחכה ללקוח כדי להתחיל לבנות, אבל כאן, בגלל שמדובר בנכס עם שימוש אחד בלבד, עושים זאת במשנה זהירות.”

ומה מבחינת הפיזור הגיאוגרפי?
"אנחנו רואים היום התפזרות גיאוגרפית משמעותית. יזם שיש לו תחנת כוח בארץ ומוצא 40 דונם בקרקע סמוכה, נמצא ביתרון אדיר: יש לו קרקע בייעוד מתאים לתעשייה, תעסוקה או תשתית, אין צורך בשינוי תב״ע - ויש לו מקור מתח זמין. זה יתרון גדול לעומת אתרים בתוך ריכוזי אוכלוסין כמו תל אביב, שבהם קשה מאוד למצוא קרקע פנויה ותשתיות מתאימות".

לב: "אנחנו רואים היום התפזרות גיאוגרפית משמעותית. יזם שיש לו תחנת כוח בארץ ומוצא 40 דונם בקרקע סמוכה, נמצא ביתרון אדיר: יש לו קרקע בייעוד מתאים לתעשייה, תעסוקה או תשתית, אין צורך בשינוי תב״ע - ויש לו מקור מתח זמין. זה יתרון גדול לעומת אתרים בתוך ריכוזי אוכלוסין כמו ת"א" 

אטיאס מוסיף כי יזמים שמחזיקים בתחנות כוח כבר מבינים את הפוטנציאל, "חלקם בוחנים איתנו כיצד לבצע רה-ארגון לאתר ולהכניס אליו דאטה סנטר. תחנת כוח סמוכה לים היא דוגמה מצוינת: אפשר לקבל הזנות חשמל כפולות ולהשתמש במי ים לקירור השרתים, בדיוק כמו שמקררים טורבינות. זה מעניק גמישות עצומה ומאפשר להקים דאטה סנטרס בהיקפים גדולים מאוד כמעט ללא מגבלות. לכן המיקום משנה היום את כללי המשחק - זה כבר לא רק קרבה למרכזי הייטק, כי תשתיות סיבים כבר פרוסות בכל הארץ.”

לא כל שחקן יכול להיכנס לתחום 

אחת משחקניות הנדל"ן המניב המשמעותיות בישראל, שנכנסה לאחרונה גם לתחום הדאטה סנטרס, היא קבוצת מבנה, שמקימה יחד עם החברה הבינ"ל דיגיטל ריאליטי וקבוצת  MedOne הישראלית חוות שרתים באזור התעסוקה קריית אריה בפתח תקווה. "מדובר באחד המקומות הטובים ביותר להקמת חוות שרתים, בזכות חיבור לכבל תת-ימי, גישה לחשמל ואוטוסטרדת נתונים", אומר מנכ"ל הקבוצה עוזי לוי, "הדאטה סנטר יהיה בהיקף של 18 מגה-ואט, בשני שלבים על קרקע בבעלות מבנה שמועברת כעת לשותפות".

לדבריו, "הביקוש נובע מהתפתחות משמעותית בעולמות הנתונים - דרישה עצומה לכוח מחשוב, גם בענן, גם בתחום ה-AI  הביקוש גדול, ולכן גם התשואות מאוד אטרקטיביות". עם זאת הוא מדגיש שהכניסה לתחום דורשת מספר מאפיינים: "כדי להיכנס לעולם הדאטה סנטרס, צריך יתרות קרקע במקומות נגישים וגישה לחשמל בהיקפים גדולים".

לדברי מנכ"ל קבוצת מבנה עוזי לוי, לא כל שחקן יכול להיכנס לתחום: "התעסקות בדאטה סנטרס היא מקצועית וברמה מאוד גבוהה, גם בהקמה וגם בשיווק. לכן שיתפנו פעולה עם הגורמים הכי חזקים בתחום - בין אם מקומי או בינלאומי, ואנחנו מביאים את הניסיון בתחום התכנון" 

עוד לדבריו, לא כל שחקן יכול להיכנס לתחום: "ההתעסקות בדאטה סנטרס היא מקצועית וברמה מאוד גבוהה, גם בהקמה וגם בשיווק. לכן שיתפנו פעולה עם הגורמים הכי חזקים בתחום - בין אם גורם מקומי או בינלאומי, ואנחנו מביאים את הניסיון בתחום התכנון. כבר הגענו לשלב החפירה והדיפון - אז כל צד מביא לשותפות הזאת את המומחיות שלו, בסך הכל שותפות מאוד מבטיחה".

לגבי רגולציה, שעדיין לא ברור אם תתווסף לתחום, לוי סבור כי אין צורך בהסדרה נוספת: "הצרכנים הם לא משפחת לוי ממודיעין - מדובר בגוגל, מייקרוסופט -צרכנים מאוד מקצועים שיודעים מה הם דורשים. רגולציה עודפת לא נדרשת, אני מעדיף משק משוחרר שמתנהל לפי עקרונות כלכליים ברורים. יש רגולציה קיימת: חוקי תכנון ובנייה, וזה מספיק".

"מספק אנרגיה שמספיקה לעיר"

חשוב ציין כי החיבור בין אנרגיה לנדל"ן מתפרש הרבה מעבר לחוות שרתים. אבישי אברהם מנכ"ל קבוצת רני צים , שמקימה בימים אלו את חוות השרתים בכפר סבא בשותפות עם קרדן גבע, מרחיב אודות החיבור: "אנחנו בעולם הזה כבר שנים, אבל עכשיו העוצמה הרבה יותר גדולה. יש לנו קרקעות, גגות ושטחים פתוחים, וזה יתרון אדיר. כמעט על כל מרכז מסחרי פתוח שלנו אנחנו מתקינים מערכות פוטו-וולטאיות על הגגות ומוכרים חשמל. יש לנו גם לקוחות קבועים שקונים מאיתנו חשמל וגם את המקום לייצר אותו - שילוב שאין להרבה גופים בשוק. היום, יחד עם חוות השרתים שלנו, אנחנו משרתים לקוחות בהיקף של כ-30 מגה-ואט, שזה בסדר גודל של צריכת חשמל של עיר קטנה".

פאנלים סולאריים, מרכז מסחרי של רני צים בבית שאן (כתום צלמים)

לצד חוות השרתים, עולה לדברי אברהם חשיבותם של מקורות אנרגיה נוספים: "אנחנו מייצרים חוות אגירה ענקיות - 80 מגה בבית שאן ו-60 מגה בערד. חוות האגירה אוגרות חשמל במכולות ומוכרות אותו בשעות השיא. שינוי הצריכה במשק, בעיקר בגלל טעינת רכבים חשמליים, גרם לכך ששעות השיא והשפל השתנו לחלוטין. הפערים בין השיא לשפל גדלו מאוד, פי 4-5, וזה יוצר הזדמנויות לארביטראז' משמעותי.

"היתרון שלי הוא שיש לי מקום בתוך המרכזים הפתוחים שלי, ויש לי גם לקוחות קיימים. כשאני פונה למערכת הבנקאית למימון ההשקעות הגדולות, אני מראה שיש לי לקוחות, ואני יכול לקבל מימון עד 90 אחוז. אלו מהלכים שבדרך כלל עושות חברות נדל״ן, וחברות מתפתות לתחום הזה, וגם בתחום חוות השרתים,  אנחנו בונים נכסים מניבים, כמו בפרויקט בכפר סבא שבו יש עירוב שימושי של חוות שרתים, מסחר ולוגיסטיקה לתעשייה".

לדברי אבישי אברהם, מנכ"ל קבוצת רני צים , חברות נדל״ן נכנסות לתחום כי הן מבינות שהיתרון כפול: "מצד אחד זה נכס מניב, מצד שני זו פעילות שמתחברת לעולם האנרגיה. אצלנו בחברה, למשל, יש היום מחלקה שמטפלת בחוות שרתים, גנרציה, אגירה ועמדות טעינה, וכל זה תופס תאוצה משמעותית ומאוד סנרגטי לפעילות שלנו"

לדבריו, חברות נדל״ן נכנסות לתחום כי הן מבינות שהיתרון כפול: "מצד אחד זה נכס מניב, מצד שני זו פעילות שמתחברת לעולם האנרגיה. אצלנו בחברה, למשל, יש היום מחלקה שמטפלת בחוות שרתים, גנרציה, אגירה ועמדות טעינה, וכל זה תופס תאוצה משמעותית ומאוד סנרגטי לפעילות שלנו".

מה החסמים המרכזיים?
״החסמים המרכזיים היום הם אספקת החשמל והולכתו. קשה מאוד לקבל חשמל חדש או להרחיב הולכה, ויש פקקים משמעותיים בכל הנוגע לחברת החשמל. יש כיום מחסור חמור בחשמל, גם בארץ וגם בעולם, בגלל הביקושים העולים מחוות שרתים, טעינה לרכבים חשמליים ושימושים נוספים. כל זה יוצר אתגר משמעותי באספקת החשמל ובתכנון פרויקטים בתחום".

איך זה צפוי להתפתח בעתיד הקרוב?
״בסופו של דבר, בסביבה הזו מחפשים גם לוקיישנים. במזרח התיכון, אנחנו הלוקיישן הכי אמין, ולכן הרבה גופים בוחרים לפעול כאן, לא סתם גוגל ואנבידיה כאן. אין לנו יתרון טכנולוגי על מקומות אחרים בעולם, אבל יש לנו יתרון אזורי וברור שיש לנו לאן להתפתח. הלוקיישן שלנו מעניין מאוד כי הלקוחות מחפשים פיזור של שרתים, ומקום בטוח במזרח התיכון הוא יתרון גדול. אפשר להבין למה יש מרוץ, היזמים הישראלים תמיד רצים צעד אחד קדימה, מזהים הזדמנויות ורוצים לתפוס אותן".