מקור האנרגיה של ענף הנדל"ן: המניות שזינקו ואלה שהתרסקו ב־2025

שנת 2025 הייתה כידוע שנת ההנפקות הגדולה של ענף הנדל"ן, עם צירופן של חברות נדל"ן רבות לבורסה, בין אם באמצעות הנפקת מניות ובין אם בהנפקת אג"ח. בין החברות שעברו הנפקה מלאה והפכו לציבוריות ניתן למנות את שובל, דלק נכסים, אנשי העיר , סונול נדל"ן ועומר הנדסה. בין אלה שבצעו את הנפקת סדרת האג"ח הראשונה אפשר למנות את קטה גרופ, יעז יזמות, איסתא נכסים ועוד רבות.

אלא שעל אף גל ההנפקות המדובר, מדד ת"א נדל"ן אומנם סיים את השנה עם עלייה של מעל 24%, עם התאוששות בעיקר בחלק השני של השנה, בעקבות מבצע "עם כלביא" והורדת הריבית, אך לא הגיע לתשואות של המדדים המרכזיים - הן ת"א 35 והן ת"א 125 שחצו את רף ה-50.

בדיקה מעמיקה שערך מרכז הנדל"ן יחד עם רותם זילבר - שותף ומנהל תחום ייעוץ הנדל״ן ב-BDO, שהודיע לאחרונה על פרישתו, ומומחה להערכות שווי המוביל את המחלקה הכלכלית בפירמת BYNDbiz, מעלה ממצא מפתיע. מניות הנדל"ן שהראו את עליית הערך המשמעותית ביותר במהלך 25' שייכות לחברות שעיקר המיקוד שלהן בשנה החולפת לא היה קשור לענף המגורים, וגם לא לתחום המשרדים או המסחר, כי היה אם לתחומים אחרים לחלוטין  - אנרגיה ותשתיות.

זאת ככל הנראה בשל משבר האנרגיה המתקרב המצריך הגדלה מהירה של יכולות ייצור החשמל, וכן הצורך הגדל בחוות שרתים עקב צמיחתה של הבינה המלאכותית, כפי שהשתקף השבוע בשתי עסקאות מתן שירותים לחוות שרתים - עזריאלי ומגה אור (שתספק שירותים לגוגל). מלבד הנדל"ן המניב, גם חברות התשתיות הציגו ביצועים יפים. לעומת זאת, עם המניות היורדות נמנות בעיקר מניות של חברות העוסקות בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בגלל שינויי שער.

במסגרת הבדיקה נבדקו כל מניות הנדל"ן בענפי הנדל"ן, הבנייה והתשתיות, לאו דווקא לפי הרכב המדדים המובילים. הבדיקה התבססה על תשואה מותאמת דיבידנד, שנחשבת מדויקת יותר. כמו כן נבדקו הבדיקה נעשתה ממחיר הפתיחה ב־1 בינואר 2025 למחיר הסגירה ב־31 בדצמבר 2025.

בנוסף לכך כולל הדירוג חברות שפעילותן מבוססת על נדל"ן באופן מוחלט או כמעט מוחלט. כך למשל מניית דיסקונט השקעות, המחזיקה בנכסים ובניין, אומנם עלתה עם התאמה לדיבידנד ב־119% מתחילת השנה, נתון שהיה מדרג אותה במקום השני ברשימת המניות העולות. אך כיוון שהתיק שלה מגוון ואינו מבוסס רק  על נדל"ן – היא אינה נכללת בדירוג.

המניות העולות של 25'

1. מגה אור

מכל הבחינות זו הייתה השנה של מגה אור, בשליטת צחי נחמיאס. שווי המניה עלה ב-140% מתחילת 2025 לכ-270 שקלים, עם שווי חברה שכבר מתקרב ל-10 מיליארד שקלים. החברה מתמחה בייזום והקמה של מבני תעשייה ואחסנה.

רק בשבוע שעבר דיווחה החברה על עסקת ענק מול חברה טכנולוגית בינלאומית מובילה למתן שירותי חוות שרתים בהיקף של 19 מגה-ואט, עם אפשרות להרחבה נוספת של 50 מגה-ואט במתקן מודיעין ב' ובמועצה האזורית יואב, עם NOI שנתי של 101 מיליון שקל. על פי "דה מרקר", אותה חברה בינ"ל היא גוגל. שווי העסקה מוערך במאות מיליוני שקלים לפחות.  עוד דווח לפני שבועיים כי החברה נמצאת במו"מ מתקדם עם אנבידיה להקמת מבנה ייעודי לחוות שרתים במבוא כרמל.

צחי נחמיאס, בעל מניות עיקרי ומנכ"ל משותף במגה אור החזקות (מירי נחמיאס)

כיום הקבוצה מחזיקה ומנהלת עשרות מרכזים מסחריים פתוחים ברחבי הארץ (כגון שרונה מרקט ומרכזים בשוהם, כפר סבא ומודיעין), חלקם בשותפות עם ביג. ביולי השנה קיבלה, יחד עם אשטרום והר טוב, הסמכה מהממשלה לבניית תחנת כוח באזור בית שמש. עסקה בולטת נוספת השנה היתה רכישת מרלו"ג ברהט ומכירה של מניות ביג לחברת הפניקס ב־217 מיליון שקל.

2. רימון

חברה שפעילותה לאו דווקא נדל"נית, אך נכללת במדד ת"א נדל"ן. מניית רימון עלתה מתחילת השנה ב־108% ל-89 שקלים, ולשווי חברה של 3.23 מיליארד שקל. החברה, בשליטת מיגר (חברה בת של גרנות שבבעלות התנועה הקיבוצית) ויוסי אלמלם, עוסקת בייזום, הקמה ותפעול פרויקטי תשתיות, אנרגיה ומים. החברה אינה מתוקשרת, אך השנה ביצעה עסקה גדולה כאשר רכשה 50% מפח תעש אשקלון, שמפתחת פתרונות לניקוי אוויר בתעשיית המוליכים למחצה, תמורת 80 מיליון שקל, מה שהוביל לגידול משמעותי בהכנסותיה. להכנסות תרם גם פיתוחה בתחום האנרגיה הסולארית.

3. ארי נדל"ן

על הצמיחה של ארי נדל"ן, חברת נדל"ן מובהקת בשליטת צחי אבו, כבר כתבנו השנה. מניית החברה צמחה ב־76% ל־4 שקלים ושווי החברה הגיע ל־1.43 מיליארד שקל.

במהלך השנה גייסה החברה 83 מיליון שקל מהנפקת מניות ו־133 מיליון שקל מהנפקת אג"ח, עם התחייבויות מוקדמות של אבו עצמו, וכן רכשה קרקע עם ג'קי בן זקן עבור תחנת כוח במועצה האזורית מנשה ב־362 מיליון שקל. עוד דיווחה החברה על כוונה להרחיב את מתחמי הקניות "סטאר" באילת ובאשדוד. בשבוע שעבר רכשה החברה מרכז לוגיסטי באשדוד ב־155 מיליון שקל ושטחי מסחר בירושלים ב־148 מיליון שקל.

אלחנן ליזרוביץ׳, מנכ״ל ומייסד קבוצת ההשקעות ELG, מסביר כי בשנת המסחר החולפת מניית ארי נדל״ן בע״מ הציגה עלייה משמעותית, עם תשואה מצטברת של כ‑70%–75% במהלך השנה האחרונה ושווי שוק הנע סביב 1.25–1.38 מיליארד שקל לקראת סוף 2025. "טווח המחירים של המניה בשנה האחרונה נע בין כ‑223 ל‑406 אגורות, מה שמעיד על תנודתיות לצד מגמת עלייה יציבה. הנתונים משקפים את ההכרה של השוק בשיפור היקפי הפעילות, העניין הגובר מצד המשקיעים, ואת התקדמות החברה בפרויקטים מניבים בארץ ובחו״ל.

"מה שמייחד את ארי נדל״ן הוא השילוב בין ניהול נכסים מניבים קיימים לבין מיקוד בהשבחת נכסים והשקעה בפרויקטים חדשים, המאפשרים לה לייצר ערך למשקיעים גם בסביבה כלכלית מורכבת. לצד ביצועי המניה החיוביים, החברה ממשיכה לבחון את השפעת תנאי השוק על קצב המכירות ותזרים ההכנסות, ולבצע התאמות אסטרטגיות שמחזקות את פוטנציאל הצמיחה בטווח הבינוני והארוך". 

4. חג'ג' אירופה

במקום הרביעי, נציגות מפתיע לחברת נדל"ן הפועלת בחו"ל - סקטור שכפי שעוד נראה מככב בעיקר ברשימת היורדות, עם עלייה של 71% במחיר המניה לכ־10.65 שקלים ולשווי חברה של כ-589 מיליון שקל. החברה בשליטת קבוצת חג'ג' עוסקת ביזום, פיתוח ושיווק השקעות נדל"ן באירופה (בעיקר בבוקרשט), וכן בפעילות בתחום תשתיות הגז הטבעי ברומניה.

גם כאן, החלק העיקרי מההכנסות נובע מהסכמים בתחום האנרגיה ולא בתחום הנדל"ן "פרופר". צמיחת מניית חג'ג' אירופה נבעה בעיקר מהתרחבות פעילותה ברומניה, עם התמקדות בתחום תשתיות הגז הטבעי באמצעות רכישת חברות מקומיות מובילות וזכייה במספר מכרזים משמעותיים, לצד המשך פעילותה בנדל"ן מניב למגורים ומסחר והבטחה לרווחים ארוכי טווח מתשתיות הגז.

מנכ"ל חג'ג' אירופה אריק דרך (חג'ג' אירופה)

5. קבוצת לוזון 

במקום החמישי - קבוצת לוזון (70%), המשקיעה גם היא באנרגיה עם תחנת הכוח דוראד וקיבלה השקעה של מנורה לפי שווי 1.6 מיליארד שקל.

הזינוק במניית קבוצת לוזון בשנת 2025 נבע משילוב של תוצאות כספיות חזקות והבעת אמון משמעותית מצד המוסדות הפיננסיים, בעיקר מנורה. החברה עברה מהפסד של 5 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2024 לרווח נקי של 72 מיליון שקל ברבעון השליש של 2025, הודות בין היתר לצמיחה בפעילות חברות הבת בתחומי התשתיות ובחברת המגורים בפולין ("לוזון רונסון"). נקודת המפנה המרכזית הייתה כניסתה של "מנורה מבטחים" להשקעה אסטרטגית של כ-110 מיליון ש"ח בקבוצה בדצמבר 2025, מהלך שהזרים הון לקופת החברה.  ההכנסת גדלו גם בעקבות מכירת בניינים, קרקעות וביצוע עבודות בארץ ובחו"ל כמו גם מהגדלת האחזקה בתחנת הכוח דוראד.

סוגרות את העשירייה הראשונה נכסים ובניין (70%) עם עסקת השכרה לאמזון במקום HSBC, במגדל שניסתה למכור זמן רב ללא הצלחה; לוינסקי עופר (69%) עם השקת צילו בלו, בשליטת דודו זבידה ויצחק תשובה, בעסקה של 47 מיליון שקל תמורת 40% מהמניות; ליבנטל (66%) חברת האם של לוינסקי עופר; איי.איי.אס (61%) שלצד נדל"ן להשקעה עוסקת גם בתשתיות אנרגיה, מים ותעופה, יחד עם דוראל אחזקות (61%) - חברה המתמחה בנדל"ן מניב מסחרי לתעשייה, מסחר והייטק. ביצועים טובים הראו השנה גם קרדן ישראל, מגוריט, מגדלי הים התיכון, אלרוב נדל"ן וריט 1.

המניות היורדות של 25'

1. סקייליין

מניית סקייליין, המוחזקת ב־50% על ידי מישורים, שגם לה הייתה שנה גרועה, וב-25% על ידי הכשרת היישוב , ירדה ב-73% למחיר 5 שקלים. שווי השוק של החברה כעת עומד על 89.43 מיליון שקל. החברה פועלת מקנדה ועוסקת ברכישה, החזקה וניהול מלונות ואתרי נופש ובייזום נדל"ן בצפון אמריקה. הסיבה לירידה היא תוצאות שערוכים חלשות בעקבות מכירת מלונות בקנדה, עלייה בחוב לצורכי מימון פרויקטים, שיפוצים במלונות והפסדי שערוך גם בעקבות הפחתת ריבית מסיבית של הבנק המרכזי הקנדי לכ־2%, שהובילה לירידת ערך מהותית במטבע הקנדי.

2. נורסטאר

מניית נורסטאר, חברת האם של ג'י סיטי, ירדה מתחילת השנה ב-51% לכ-7 שקלים, ושווי החברה עמד בסוף 2025 על כ-407 מיליון שקל. החברה, בשליטת ישראל קנדה וחיים כצמן, היא חברה זרה העוסקת באמצעות ג'י סיטי בהשקעות ונדל"ן מניב, בעיקר בצפון אמריקה ובאירופה. ירידת השווי של החברה קשורה במידה רבה לזו של החברה הבת, שעליה עוד נרחיב בהמשך הרשימה.

3. צילו בלו

ייתכן כי מזלה הרע של חנן מור עבר גם אל חברת הנדל"ן שנבנתה על בסיסה, צילו בלו. לאחר שבסוף שנת 2024 רכשו דודו זבידה ויצחק תשובה את השליטה בחברה, במהלך 2025 ירדה המניה ב-48% ל-3 שקלים. שווי שוק החברה כ־230 מיליון שקל.

יצחק תשובה ודודו זבידה (ויקימדיה, תומר לוי)

אף שזבידה ותשובה העבירו את החברה מהפסד לרווח, הדבר לא השתקף במחיר המניה. במהלך השנה החולפת השניים ספגו ביקורת על כך שמינו קרובי משפחה לדירקטוריון, וזבידה סיים את כהונתו כמנכ"ל ומשמש רק כיו"ר החברה. לחברה אין מנכ"ל כיום ויורם גת, המשנה למנכ"ל, משמש כממלא מקום. גם המלחמה עיכבה פרויקטים שהיו אמורים להתפתח במסגרת הסדר החוב, והמימושים בעקבותיו השפיעו לרעה על השערוכים.

4. ג'י סיטי

מניית ג'י סיטי, העוסקת בעיקר בנדל"ן מניב באירופה, ירדה ב־39% מתחילת השנה לכ־8 שקלים. שווי השוק של החברה עומד כעת על כ-1.48 מיליארד שקל. החברה סובלת ממינוף גבוה, והגדלת האחזקה בסיטיקון הפינית ל-50% העמיקה את חששות המשקיעים מהגברת המינוף.

התחזקות השקל השפיעה לרעה אף היא, כך גם ירידה של מעל 70% שחווה השנה הריאל הברזילאי, המטבע המקומי של ברזיל שמהווה אחד ממוקדי פעילותה של ג'י סיטי.

השערוכים השליליים בסיטיקון השפיעו גם הם, בשל הריבית הגבוהה, האטת הצריכה והציפיות להגברת האינפלציה במדינות סקנדינביה, לצד מכירות נכסים בדיסקאונט. החברה אומנם הצליחה בתוכנית המימושים שלה, אך נותרה עם פחות נכסים.

5. בוני התיכון

גם מניית בוני תיכון נמנית עם המניות היורדות של השנה, עם ירידה של 30% לכ־33 שקלים. כעת עומד שווי החברה על כ-530.7 מיליון שקל.

בוני תיכון עוסקת בייזום ובנייה למגורים. בספטמבר השנה נקנסה על ידי רשות ניירות ערך בעקבות טעויות מהותיות. לפי רשות ני"ע, החברה הכירה בהתחייבויות אך לא בהכנסות הקשורות אליהן בעסקאות אלו, מה שהשפיע על הרווח והמאזן שלה. החברה עברה להפסד של מעל 17.3 מיליון שקל בספטמבר השנה, לעומת הפסד של כ־4 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בשנים האחרונות העירייה גם עצרה היתרים בפרויקט בקריית אונו בגלל חדירה לתחום המטרו. לכך אפשר להוסיף את השפעות המלחמה, המחסור בעובדים ועליית הריבית.

את העשירייה היורדת של 2025 סוגרות אב-גד (ירידה של 29%) בשל קושי במכירות ועלייה בעלויות הבנייה; שדה נדל"ן, הפועלת בעיקר בארצות הברית (28%-), בעיקר בשל עלויות מימון והפסדים שכן רוב פעילותה ביזום ובבנייה וחסר היכרות של המשקיעים המקומיים; חברת הנדל"ן המניב רבד (27%-) שעברה להפסד; מישורים (27%-) בשל מכירת נכס שהביאה להפסד חשבונאי, עליית המינוף וירידת הפעילות במרכזים המסחריים בארצות הברית; ובית הזהב (22%-) בשל חלוקת דיבידנד משמעותית של 200 מיליון שקל, תחרות בדיור המוגן והריבית הגבוהה.