מכרתם נכס בהפסד? כך אפשר לקזז אותו ולשלם פחות מס

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מי שמוכר נכס בהפסד לא תמיד יודע שההפסד הזה יכול לעבוד לטובתו ולהקטין את חבות המס בעסקאות אחרות, אבל לא כל הפסד מתנהג באותו אופן. יש הפסדים שאפשר לנצל כבר באותה שנה, ויש כאלה שהולכים לאיבוד אם לא מטפלים בהם נכון ובזמן. החוק מכיר בשלושה סוגים עיקריים של הפסדים שאפשר לקזז כנגד רווח ממכירת מקרקעין, וכל אחד מהם מתנהג לפי כללים קצת שונים.

בגדול, מדובר בהפסד הון, שנוצר כשמוכרים נכס בפחות ממחיר הרכישה שלו, בהפסד עסקי, שנוצר מפעילות עסקית, ובהפסד שמקורו בהשכרת בניין. ההבחנה בין הסוגים חשובה, כי היא קובעת נגד אילו רווחים אפשר לקזז את ההפסד, ולכמה זמן אפשר לשמור אותו לשימוש עתידי.

מה זה הפסד הון, ואיך מקזזים אותו?

הפסד הון נוצר כשמוכרים נכס בפחות מהמחיר ששילמו עליו במקור. אם ההפסד נוצר באותה שנה שבה נמכר נכס אחר ברווח, אפשר לקזז אותו ישירות כנגד אותו רווח, כולל רווח שנובע ממכירת דירה או קרקע. אם ההפסד גדול יותר מהרווח שנוצר באותה שנה, אפשר להעביר את היתרה שנשארה לשנים הבאות, ולקזזו כנגד רווח הון או שבח בלבד בשנות המס הבאות.

חשוב לדעת שכאשר הרווח שממנו רוצים לקזז כולל גם רכיב ריאלי וגם רכיב שקשור לאינפלציה החייב במס, ההפסד מקוזז קודם כנגד הרווח הריאלי (ביחס של 1:1), ורק אחר כך כנגד הרכיב האינפלציוני החייב (ביחס של 1:3.5).

הפסד שנוצר מחוץ לישראל מתנהג לפי כלל דומה אבל הפוך בכיוון, הוא מקוזז קודם כנגד רווחים שנוצרו בחוץ לארץ, ורק היתרה שנשארת אחרי זה יכולה להתקזז כנגד רווח הון או שבח שנוצרו בישראל.

מתי אפשר לקזז הפסד עסקי כנגד רווח ממכירת נכס?

הפסד שנוצר מפעילות עסקית שוטפת, כזו שמוגדרת כעסק של ממש, ניתן לקיזוז כבר באותה שנה כנגד כל הכנסה חייבת של אותו אדם, כולל רווח ממכירת מקרקעין. הכלל הזה לא חל על עסקה חד פעמית בעלת אופי מסחרי, שנחשבת קטגוריה נפרדת מבחינת המס.

אם לא הצליחו לקזז את מלוא ההפסד העסקי באותה שנה, אפשר להעביר את היתרה שנותרה לשנים הבאות, בלי הגבלת זמן. אבל יש כאן הבדל חשוב לעומת הפסד הון. בשנים הבאות, הפסד עסקי מועבר יקוזז רק כנגד הכנסה שמגיעה מעסק או ממשלח יד, לרבות רווח הון ושבח מקרקעין הנובעים מעסק או ממשלח יד.

מה קורה כשההפסד מגיע מהשכרת בניין?

כשמישהו משכיר בניין בפעילות שלא נחשבת עסק, וההשכרה מייצרת הפסד, את ההפסד הזה אפשר לקזז רק כנגד הכנסות עתידיות מאותו בניין, בשנים הבאות. אבל אם הבניין נמכר לפני שהספיקו לנצל את כל ההפסד, אפשר לקזז את היתרה שנשארה כנגד השבח שנוצר ממכירת אותו בניין.

במקרה שההכנסה מהשכרת הבניין מהווה הכנסה מעסק, יחולו דיני הקיזוז הרגילים לעניין הפסדים עסקיים.

איך בפועל מקבלים את הקיזוז מול רשות המסים?

מס שבח במכירת נכס נחשב בעצם מקדמה על חשבון מס ההכנסה השנתי. לכן, כדי לקזז הפסד כבר בשלב תשלום מס השבח, צריך קודם לקבל אישור מפקיד השומה שמתיר את ההפחתה. אפשרות אחרת היא לשלם את מלוא מס השבח לפי השומה, ולדרוש את הקיזוז בדוח השנתי למס הכנסה. במקרה כזה, אם מגיע החזר, הוא יתקבל בהמשך.

את הכללים הבאים כדאי לזכור!

הפסדים נמדדים לפי הערך המקורי שלהם, בלי הצמדה למדד ולא ניתן לקזז הפסד כנגד רווחים שנוצרו בשנים שקדמו לו, אלא רק כנגד רווחים מאותה שנה או משנים שאחריה. בנוסף, הפסד יהיה ניתן לקיזוז רק אם, במקרה ההפוך שבו העסקה הייתה מסתיימת ברווח, אותו רווח היה חייב במס בישראל. חשוב גם לזכור שהזכות לקזז הפסד היא אישית לגמרי ולא ניתנת להעברה לאדם אחר, גם לא במסגרת ירושה או מתנה.

בסופו של דבר, קיזוז הפסדים הוא כלי מס שיכול לחסוך כסף משמעותי, אבל הוא דורש הבנה מדויקת של סוג ההפסד, של העיתוי שלו, ושל הדרך הנכונה להציג אותו מול רשות המסים. תכנון מס נכון ומוקדם תוך ניצול נכון של מנגנוני הקיזוז, לפני מכירת נכס, עשוי להביא לחיסכון מס משמעותי.

מאת עו"ד עופר אלבוים ועו"ד (רו"ח) לימור וגנר, משרד שקל ושות'