הלקוח חתם על הסכם התיווך, אבל עורך דינו קנה את הנכס. האם מגיע למתווך כסף?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור פסיקה של בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (גלגול שלישי). המחלוקת בשאלה - האם ניתן לחייב בדמי תיווך רוכש נכס מקרקעין שלא חתם בעצמו על הסכם התיווך, אך פעל כ"שותף" או כ"שלוח" של הצד שחתם על ההסכם? וזאת, בנסיבות שבהן החותם המקורי לא נטל בסופו של דבר כל חלק בעסקת המכר שנחתמה.

נסיבות המקרה:

הסיפור מתחיל בנכס מקרקעין שהוצג על ידי מתווך ללקוח פוטנציאלי. הלקוח נעזר בעורך דינו כדי לנהל את המשא ומתן וחתם על הסכם תיווך סטנדרטי, שקבע כי אם הנכס יירכש, המתווך יהיה זכאי לעמלתו.

בסופו של דבר, מי שרכש את הנכס בפועל לא היה הלקוח שחתם, אלא חברה בבעלותו המלאה של עורך הדין שלו. המתווך, שבלעדיו העסקה לא הייתה מתקיימת, גילה על העסקה בדיעבד ודרש את דמי התיווך. הלקוח טען שהוא לא רכש את הנכס ולכן אינו חייב בדמי התיווך. בעוד עורך הדין טען כי לא חתם אישית על הסכם עם המתווך, ולכן אין לו כל חובה לשלם.

השאלה המשפטית:

האם ניתן לחייב בדמי תיווך אדם (או חברה) שלא חתם בעצמו על הסכם תיווך, אם הוא פעל כשותף של החותם או קיבל את המידע על הנכס בתוקף היותו שלוח (כמו עורך דין) של החותם.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט העליון קבע כי יש לשלם את דמי התיווך במלואם. נקבע כי בעת חתימת הסכם התיווך על ידי הלקוח, הלקוח ועורך הדין פעלו כשותפים במטרה לרכוש את הנכס יחד. לפי הדין, פעולה של שותף אחד, היינו החתימה על הסכם התיווך, מחייבת את שאר השותפים, גם אם הם לא חתומים עליה פיזית.

השופטים הוסיפו כי גם ללא קשר לשותפות, עצם העובדה שעורך הדין נחשף לנכס כשלוחו של הלקוח, וניצל את המידע כדי לרכוש את הנכס בניסיון לעקוף את המתווך, מצדיקה את חיובו מכוח עקרונות של הגינות ומניעת עשיית עושר ולא במשפט.

הערת המחבר:

טענות הצדדים ברשות הערעור התרכזו בריכוך דרישת הכתב על חוזה התיווך, המופיעה בסעיף 9(א) לחוק המתווכים. ואולם בית המשפט העליון מתקן את השאלה המשפטית שעליה דנו בתי המשפט קמא - הניתן לייחס את החיוב מכוח הסכם התיווך למי שלא חתם עליו, ולכאורה לא היה צד לו, ולחייבו כשותף או כשלוח. במילים פשוטות, השאלה היא לא האם הסכם התיווך נחתם כדת וכדין (שכן התשובה לשאלה זו היא חיובית) - אלא אם ניתן לחייב את עורך הדין והחברה שבבעלותו, כצד לו, אף על פי שלא חתמו עליו.

פסק הדין וכן פסקי הדין קמא, מציגים שרשרת של החלטות (בתי המשפט שלום, מחוזי ועליון), כולן בעלות תוצאה אחת ברורה, ובעלות נימוקים שונים. אך כל פסקי הדין מראים כיצד הצד שעימו הצדק, יכול להגיע למחוז חפצו בדרכים רבות ומגוונות כפי שהציעו בתי המשפט - עשיית עושר ולא במשפט, שליחות ושותפות.

(רע"א 42119-02-25 גונן קסטנבאום נ' שי יעקובי - יזמות ותיווך בנדל"ן בע"מ ואח').

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.