תוכנית הענק שמקדמת עיריית פ"ת לבניית למעלה מ-2,000 דירות על המטרו - אינה כלכלית

החודש הופקדה בוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), תוכנית "פתח תקוה מטרו מזרח" לבנייתן של כ-2,200 דירות. ואולם מבדיקה שמאית שהוזמנה על ידי הוותמ"ל, ושהגיעה לידי מרכז הנדל"ן , עולה שרוב מתחמי הפינוי-בינוי אינם עומדים ברווח היזמי המינימלי הנדרש לשם הקמת הפרויקט, בהתאם לרווח המינימלי שקבע תקן 21, שעודכן רק לפני שבועיים על ידי השמאי הממשלתי הראשי. אז נקבע הרווח המינימלי במחוז מרכז על 16%.

התוכנית, ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות ועיריית פתח תקווה, היא תוכנית התחדשות במתחמים המצויים בסמיכות לצומת סירקין, פתח תקווה. היא חלה על מתחם של כ-152 דונם בצמוד לצומת סירקין במזרח פתח תקווה, וגובלת ברחובות הרב עובדיה יוסף ועין גנים מדרום, עין גנים ממערב, קיבוץ גלויות וריבלין מצפון. בלב התוכנית עתידה לקום תחנת מטרו אשר אושרה במסגרת תת"ל 102 (תחנת "פתח תקווה מזרח").

בתחום התכנית 656 יחידות דיור קיימות, במגוון טיפוסי בנייה: צמודי קרקע, מבני גן-גג, מבני רכבת ומבני שיכון בני 8 קומות. בנוסף, התוכנית כוללת שימושים ציבוריים כגון בתי כנסת, גני ילדים ומעונות יום, אולפנה ושטחי מנהלה עירוניים.

התכנית מציעה התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי עבור 597 יח"ד קיימות והחלפתן ב-2,124 יח"ד חדשות. בנוסף כוללת התכנית תוספת של זכויות בנייה בחלקות הכוללות בניה פרטית. התכנון המוצע כולל שילוב בניה מגדלית ומרקמית, עירוב שימושים בסמיכות לכניסות לתחנת המטרו, שילוב חזית מסחרית לאורך הרחובות הראשיים, ושמירה על תבנית בניה נמוכה בחלקים הפונים אל השכונה הקיימת. בסך הכל מוצעות במסגרת התוכנית 2,190 דירות וכ-11,700 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

4 מתוך 6 מתחמים - לא עומדים ברווח המינימלי 

מחוות דעת שמאית שהוכנה עבור הוותמ"ל ונשלחה באוגוסט על ידי משרד השמאים ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', עולה שארבעה מתוך שישה מתחמים אינם עומדים ברווח היזמי המינימלי. גם שני המתחמים שכן עומדים ברווח המינימלי, הם למעשה "מיני-מתחמים" עם כמות דירות מועטה ביותר. בשניהם המכפיל הוא 5, מספר הדירות הנכנס הוא 12 ומספר הדירות היוצא הוא 60, כלומר מדובר ב-120 דירות בלבד מתוך כ-2,200 מתוכננות.

לעומת זאת, בשלושה מתחמים נוספים המכפיל הוא 3.6 ובמתחם השישי והפחות כלכלי מכולם, עומד המכפיל על 3.1. הרווחיות במתחמים אלו נעה בין 10.1% ל-14.6%. כאשר במתחם עם הרווחיות הנמוכה ביותר יש  96 יח"ד במצב הנכנס ו-296 יח"ד במצב היוצא ו-350 מ"ר למסחר. הערכת המחירים מבוססת על טווח מחירים של 25,800-26,800 שקל למ"ר.

נציין כי בפתח תקווה המדיניות היא תוספת של 12 מ"ר לדירות עד 95 מ"ר לאחר התוספת. מעל גודל זה הדירה תהיה בגודל המקורי. אם מיושמת מדיניות זו, מתחם נוסף הופך לרווחי. לפי תוספת 0 מ"ר כל המתחמים הופכים לרווחיים.  היזמים בתוכנית ההתחדשות העירונית הם  קבוצת כנען עם חברת נובה, חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי יזמות וחברת אקסלנד - כולם במתחמים של רווחיות נמוכה.

מעיריית פתח תקווה נמסר: "הרווח היזמי הוא פונקציה של מספר קריטריונים, כאשר המשמעותיים יותר הם התמורות לדיירים, מחירי מכירה ומחירי בנייה. בתוך כך, ניתן לראות שכל המתחמים מגיעים לרווחיות נדרשת (16%), כאשר הדיירים מקבלים דירה חדשה במבנה מודרני עם ממ"ד, מעלית, חנייה בשטח דומה לדירה שהיתה להם. שינוי במחירי שוק (צפי לעליית מחירים) או נסיבות מיוחדות של היזם יכולות להביא לידי רווחיות מספקת גם עם תמורות נוספות לדיירים. לאור האמור, כל המתחמים רווחיים".

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר: "התכנית טרם הופקדה וטרם אושרה. המתחמים שהדוח השמאי מראה בהם רווח נמוך מתוכננים בצפיפות גבוהה מאוד, מעל 60 יחידות דיור לדונם וברח"ק 7 - הרבה מעל הרח"ק המינימלי הקבוע בתמ"א 70, שהוא 4.5".

מהוותמ"ל נמסר: "תמ"ל 2051 פתח תקוה מטרו מזרח פורסמה להתנגדויות הציבור והוועדה תבחן כל התנגדות לגופה ותכריע בהתאם. יחד עם זאת וככלל, לשיקול הרווחיות היזמית בתוכניות פינוי בינוי השפעה רבה על קביעת עוצמות הבניה, אולם הוא אינו חזות הכל. לצידו שוקלת הוועדה שיקולים תכנוניים נוספים, כגון: כושר הנשיאה של השטחים פתוחים ומבני הציבור במתחם וסביבתו; הצורך ביצירת עירוב בין הקמת מגדלים לבניה "מרקמית" (עד 10 קומות); ובתוכניות הכוללות תחנות מטרו עתידיות - ניתן גם דגש מיוחד גם ליצירת מרחבים ציבוריים סביב הכניסות לתחנות, שילוב שטחי משרדים לצד מגורים במתחם, ועמידה במגבלות הבניה שיאפשרו את הקמת התשתית".