עוצרים את מרוץ האשראי: כך תשפיע הנחיה חדשה של בנק ישראל על הליווי הפיננסי ליזמים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כידוע, במהלך 2025 מכרו יזמי המגורים פחות דירות - 25.5% פחות ליתר דיוק, ובמספרים 11,600 יח"ד פחות מאשר ב-2024. מה שפחות ידוע הוא שבמהלך 2025, אותם יזמים קיבלו מהבנקים הרבה יותר כסף. לפי נתוני בנק ישראל, שפורסמו לפני כחודשיים, האשראי הכספי לליווי מיזמי נדל"ן למגורים זינק מכ-49 מיליארד שקל בסוף 2024 לכ-69 מיליארד שקל בסוף 2025, כלומר עלייה של כ-40%. הרקע לעליית המימון מהבנקים הוא כאמור ירידה בהיקף המכירות, עליה בעלויות הבניה וכן איכות המכירות, כלומר מכירות רבות התבצעו בתנאי תשלום שדחו את רוב התמורה עד למסירה.

במקביל, לפני כשבוע, פרסם הפיקוח על הבנקים טיוטה שיש בה התייחסות לצמיחה בפעילות העסקית של בנקים, ממש כפי שניתן לראות בהיקף המימון הבנקאי של ענף הנדל"ן. הסעיף הרלבנטי בהקשר הזה הוא תגמול שניתן ל"עובד מרכזי", כלומר בונוס לעובד שההנהלה מבקשת לתגמל בשל ביצועיו הטובים. על פי הטיוטה, אותו תגמול אינו יכול להתבסס כולו או בעיקרו על הביצועים של פעילות עסקית אחת מתוך מכלול תחומי אחריותו. הפיקוח מסביר את הרציונל שמאחורי ההבהרה: תגמול נקודתי מדי עלול לעודד החלטות שנועדו להגדיל פעילות מסוימת ולהוביל לנטילת סיכונים עודפים.

הטיוטה אינה אוסרת על הבנקים למדוד מנהלים לפי רווחיות, הכנסות, תשואה להון, צמיחת אשראי או ביצועי יחידה עסקית. נהפוך הוא - הפיקוח מורה לבנקים כי מדדי ביצוע ארוכי טווח צריכים להיות ברורים ואובייקטיביים, ובמקרה של מדדים פיננסיים - להתבסס ככל האפשר על נתונים חשבונאיים, נתונים מבוקרים או מחירי שוק. החידוד מתייחס בעיקר למניעת ריכוזיות יתר. כלומר מורה כי הבונוס אינו יכול להישען כולו או בעיקרו על הצלחתה של פעילות אחת, או לתת לה משקל שאינו מידתי. כך, ליווי של ענף נדל"ן המגורים, למשל, יכול להיות אחד המדדים בתוכנית התגמול אך לא להפוך למדד שמאפיל על כלל תחומי האחריות ועל מדדי הסיכון, הציות והביצועים ארוכי הטווח.

פחות תקבולים, יותר אשראי

על אף שהדבר לא נכתב מפורשות – תחום מימון הפרויקטים למגורים יושפע משמעותית מהוראת בנק ישראל. כאמור, הפעילות צמחה במהירות, היא צורכת הון בנקאי משמעותי ומגלמת סיכון שמתגלה במלואו רק כעבור שנים. בנק יכול להציג הכנסות מימון ועמלות כבר עם העמדת האשראי, בעוד איכות החיתום, יכולת ההחזר של היזם ושווי הביטחונות עשויים לעמוד למבחן רק בהמשך. הגידול באשראי הוא, כאמור, פועל יוצא של ירידה בקצב המכירות, אבל גם במועדי התקבולים, היות ובמקרים של דירות שנמכרו במבצעי מימון או מבצעי 20/80, התזרים מגיע רק בשלב מאוחר. במקביל, הבנייה נמשכת העלויות שלה מצטברות, תוך שהבניה עצמה מתייקרת.

במילים פשוטות, קצב הביצוע ההנדסי מתקדם מהר יותר מקצב התקבולים, ואת הפער הזה מממן חשבון הליווי הבנקאי. לפי סקירת מערכת הבנקאות של בנק ישראל, שפורסמה במאי, נתח החשיפה של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות לפרויקטים שבהם הביצוע ההנדסי הקדים את קצב מכירת הדירות עלה מ-35% בסוף 2024 ל-44% בסוף 2025.

לפי סקירת מערכת הבנקאות של בנק ישראל, שפורסמה במאי, נתח החשיפה של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות לפרויקטים שבהם הביצוע ההנדסי הקדים את קצב מכירת הדירות עלה מ-35% בסוף 2024 ל-44% בסוף 2025.

במקביל, נשחק כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים למגורים, כלומר שיעור ירידת המחירים המרבי שהפרויקט יכול לספוג לפני שנגרם לבנק הפסד, וירד מ-70% ל-58%. שיעור האשראי לפרויקטים שבהם כושר הספיגה נמוך מ-40% עלה מ-22% ל-33%. עם זאת, בנק ישראל מדגיש כי כושר הספיגה הממוצע עדיין משקף שולי ביטחון רחבים יחסית.

הסיכון אינו מיידי, ולעיתים הגדלת האשראי היא דווקא המהלך האחראי: עצירת המימון באמצע הבנייה עלולה להגדיל את ההפסד לבנק ולרוכשים. אבל ככל שהיזם תלוי יותר בכספי הבנק להשלמת הפרויקט, כך הבנק חשוף יותר לקצב המכירות, להנחות עתידיות ולעלויות הבנייה.

הבנקים מציגים נתונים חלקיים

מבחינת נתוני הבנקים, היות ודוחות הבנקים אינם אחידים, אי אפשר לקבל תמונה מלאה ושלמה, או לגזור את חלקו של כל אחד מהבנקים בזינוק מ-49 ל-69 מיליארד שקל. ובכל זאת, להלן כמה נתונים:

בדיסקונט, שמפרסם שורה נפרדת לליווי פרויקטים למגורים, האשראי הכספי גדל מכ-9.8 מיליארד שקל בסוף 2024 לכ-10.8 מיליארד שקל בסוף 2025. במקביל, המסגרות וההתחייבויות שטרם נוצלו גדלו מכ-12.9 לכ-13.3 מיליארד שקל. כלומר, היזמים משכו יותר אשראי, אך גם מעטפת המימון המאושרת התרחבה.

במזרחי-טפחות עלתה יתרת האשראי המיועדת לליווי פרויקטים מכ-23.4 מיליארד שקל לכ-31.2 מיליארד שקל, כלומר גידול של כ-33%. ההתחייבויות הנוספות למתן אשראי גדלו כמעט באותו שיעור, מכ-18 לכ-23.8 מיליארד שקל. יחס הניצול המחושב נותר כמעט ללא שינוי, כך שהצמיחה התרחשה גם בהיקף המשיכה מהמסגרות קיימות, וגם מהגדלת מסגרת האשראי.

לאור זינוק של 40% בהיקף פעילות הליווי הבנקאי בסקטור הנדל"ן למגורים, ותשומת הלב שמפנה בנק ישראל לסיכון שעשוי להיגזר ממנו, עשויים הבנקים בתקופה הקרובה להדק את מדיניות הליווי ולבחון בחינה מדוקדקת כל פרויקט ופרויקט שאותו יבחרו לממן. 

בבנק הפועלים עלה האשראי הכספי לחברות בנייה למגורים מכ-37.5 לכ-44.2 מיליארד שקל, ובמקביל גדלו המסגרות הלא מנוצלות מכ-23.8 לכ-27 מיליארד שקל. אלא שהנתון רחב יותר וכולל גם מימון קרקעות ופעילויות נוספות של חברות בנייה למגורים.

בשל הבדלי ההגדרות, שלושת הנתונים אינם לגמרי בני-השוואה: דיסקונט מבודד ליווי פרויקטים למגורים, מזרחי מציג את כלל ליווי הפרויקטים, והפועלים מציג אשראי לחברות בנייה למגורים, הכולל גם מימון קרקעות. למרות זאת, בשלושתם גדלו הן האשראי שנמשך והן מעטפת המימון שעדיין עמדה לרשות הלווים. גם לאומי והבינלאומי הציגו גידול חד בחשיפה לבנייה ולנדל"ן למגורים, אך הגילוי שלהם אינו מאפשר לבודד באופן נקי את האשראי הכספי לליווי.

כשמנסים לבחון את התגמול לעובדים, התמונה עמומה עוד יותר. הבנקים אמנם מפרסמים את המסגרת הכללית של מדיניות הבונוסים - שכוללת התייחסות לתשואה להון, יחס יעילות, ביצועי המניה, יעדים אישיים, תוכניות עבודה ומדדי סיכון וציות –אבל כאן נעצרת השקיפות. הם לרוב אינם מפרסמים את לוח היעדים של ראש החטיבה העסקית, מנהל מערך האשראי או מנהל פעילות הנדל"ן. הציבור אינו יודע האם נכללו בו יעדים של צמיחת אשראי, הכנסות מימון, רווחיות החטיבה או תשואה על ההון המוקצה, מה היה משקלם, ואילו מדדי איכות אשראי, חובות בעייתיים, הפרשות או כושר ספיגה נועדו לאזן אותם.

בדיסקונט, למשל, הרכיב הקבוצתי של מענקי חברי ההנהלה לשנת 2025 התבסס בחלקים שווים על התשואה להון ועל יחס היעילות. נוסף עליו קיים רכיב אישי הנגזר מיעדי החטיבה או תחום הפעילות של המנהל. במזרחי-טפחות מדדים כלל-בנקאיים עשויים להוות עד 55% מהמענק, והיעדים האישיים עד 45%. בבינלאומי, אצל נושאי משרה שאינם המנכ"ל, שני שלישים מהרכיב המדיד קשורים לציון KPI אישי.

ובכל זאת, ולמרות הנתונים החסרים, השאלה המעניינת ביותר אינה התגמול של עובדי הבנק, אלא איכות הליווי הבנקאי. חשוב לחזור ולהבהיר כי הטיוטה כלל לא מתייחסת לסקטור הנדל"ן אלא לסקטור הבנקאי, אבל לאור זינוק של 40% בהיקף פעילות הליווי הבנקאי בסקטור הנדל"ן למגורים, ותשומת הלב שמפנה בנק ישראל לסיכון שעשוי להיגזר ממנו, עשויים הבנקים בתקופה הקרובה להדק את מדיניות הליווי ולבחון בחינה מדוקדקת כל פרויקט ופרויקט שאותו יבחרו לממן.