הרסתם לבד? אופנת ה"עשה זאת בעצמך" מגיעה לתחום ההתחדשות העירונית

לפני כעשור וחצי הרגיש אמנון ברזני, סגן ראש עיריית רמת השרון לשעבר ובעל דירה בשכונת מורשה בעיר, שהרצפה בדירתו מתחילה לשקוע. "גרנו בשלושה בניינים שנבנו בתקופת מלחמת יום הכיפורים. אני והחבר'ה שלי שחזרו מהמלחמה רכשנו את הדירות, ולפני כ-40 שנה 48 משפחות הרחיבו את הדירה לחמישה חדרים. עם הזמן התוספות החלו לשקוע".

בצר לו, פנה ברזני אל מי ששימש באותה עת כמהנדס העיר של רמת גן לשעבר, חיים כהן, וזה הפנה אותו אל האדריכל גיל שנהב ועו"ד יריב בר דיין, שהחלו באותה עת לגבש מודל חדש לביצוע מיזמי התחדשות עירונית , במסגרת "החברה לפיתוח התחדשות עירונית". על פי המודל, מבצעים דיירי המתחם את התהליך בכוחות עצמם, כאשר שנהב ובר דיין מהווים חברה מארגנת הדואגת לפן התכנוני והמשפטי של ההתנהלות. "ריכזתי את כל בעלי הדירות, קיבלנו החלטה ובחרנו אותם. העברנו את תוכניות הבנייה בתוך 22 חודש במחוזית וב-2013 יצאנו למכרז יזמים בו נבחרה תדהר לבנות את הדירות. ב-2016 הן כבר אוכלסו".

כבר כמה שנים ש"המודל החברתי" בהתחדשות העירונית נוכח בענף, אך עדיין לא הפך למיינסטרים. משמעותו היא שפרויקטים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך ללא יזם, אלא באמצעות חברה מארגנת מטעם הדיירים שמגבשת את כלל אנשי המקצוע - שמאי, עורך דין, אדריכל , מפקח ועוד, לפני שיזם נכנס לתמונה. היתרון המרכזי הוא הגנה על האינטרסים של הדיירים לאורך ההליך התכנוני וגיבוש החוזים. למרות זאת, בינתיים יש רק שתי חברות עם צבר פרויקטים משמעותי.

כבר כמה שנים ש"המודל החברתי" בהתחדשות העירונית נוכח בענף, אך עדיין לא הפך למיינסטרים. משמעותו היא שפרויקטים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך ללא יזם, אלא באמצעות חברה מארגנת מטעם הדיירים שמגבשת את כלל אנשי המקצוע - שמאי, עורך דין, אדריכל , מפקח ועוד, לפני שיזם נכנס לתמונה

החברה הוותיקה יותר היא החברה לפיתוח התחדשות עירונית , אשר ליוותה גם את ברזני ושכניו, בבעלות שנהב, בר דיין, ואיש השיווק ניר שמול שהצטרף אל השניים לפני מספר שנים ומשמש כמנכ"ל. עד היום אישרה החברה 9 תב"עות, אכלסה כ-1,000 דירות (כולל דירות קבלן) ומייצגת כ- 2500 משפחות ברחבי הארץ. חברה נוספת היא החברה הירושלמית " תב"ע קפיטל" - חברת התחדשות עירונית מארגנת, בבעלות ינון מגזימוף, שהוקמה לפני שנתיים.

אמנון ברזני (באדיבות המצולם)

על פי נתוני החברה היא מקדמת כיום 4,000 יח"ד בהליכי תכנון, מתוכן 750 בהפקדה ועוד 300 לפני קבלת היתר והשאר בהליכי תכנון לפני הפקדה. השנה אושר להפקדה הפרויקט הראשון ברחוב איסלנד בקריית מנחם בירושלים שכולל 740 יח"ד במקום 80 דירות, כך שכל דייר מקבל שתי דירות. במודל דומה פועלת גם החברה העירונית של תל אביב עזרה וביצרון, שניהלה כ-7 פרויקטים בדרך זו, ולאחרונה אף הוציאה מכרזפינוי בינוי ראשון בשכונת שפירא בדרך זו. 

"כשאתה מוסר נכס אתה צריך להיות בטוח ב-200% שאתה בידיים טובות"

לדברי מנכ"ל החברה לפיתוח, ניר שמול, "היום יש 3 אפשרויות לפינוי בינוי, יש יזם שמגיע והדיירים חותמים על הסכם ומחר יש הערת אזהרה בטאבו כדי לא לסכן את עצמו ותמיד יש מו"מ מול העירייה. זה המודל הקלאסי. יש דרך שפחות מצליחה בישראל, זה מסלול רשויות, שהעירייה, המינהלת או המדינה עושה תבע "ות. הכמות אפסית, כי דיברו עם הדיירים מעל הראשים שלהם. ויש את המודל שלנו, המודל החברתי, אחוז קטן מאוד מתוכניות הפינוי בינוי, אבל אנחנו חושבים שהמודל נכון לדיירים, במודל הזה הדיירים בעלי הקרקע מובילים את התהליך, שוכרים את כל בעלי המקצוע, שהעירייה צריכה לעבוד מולם ומקדמים פינוי בינוי ועושים מו"מ מול דרישות העירייה".

ניר שמול: "אנחנו חושבים שהמודל נכון לדיירים, במודל הזה הדיירים  בעלי הקרקע מובילים את התהליך, שוכרים את כל בעלי המקצוע שהעירייה צריכה לעבוד מולם, מקדמים פינוי בינוי ומנהלים מו"מ מול דרישות העירייה"

אילו עוד יתרונות יש?
"יש גם יתרון שהמודלים מהירים, כי אנחנו מראש מחפשים מיזמים קטנים ויחסית מהירים ביותר. אם אנחנו רואים שכדי לעבור בנק צריך 15% רווח, והדיירים מקבלים את תוספות מספקות, מיד נגיד לעירייה כן. לרוב היזמים שואפים למכפילים גבוהים הרבה יותר. לכן כל תב"ע באזור ת"א שאושרה בתוך פחות משנתיים עשינו אנחנו".

אז ממה הרווח שלכם?
"השכר נגזר תמיד בסוף הדרך מדירות היזם, מהרווח היזמי. אנחנו אף פעם לא לוקחים מדירות הבעלים. אלא מצמצמים ליזם את הרווח, אבל עדיין ברווח שהוא יכול לעבור בנק. אנחנו לוקחים על עצמנו את כל הסיכון, את כל אישורי התב"ע, את כל הסכמי השיתוף בין הדיירים וכשיש תבע בתוקף וכל הדיירים חתומים, אנחנו עושים מעין עסקת קומבינציה עם היזם.

"אנשי המקצוע שעשו את התב"ע הם אנשי המקצוע שמלווים את היזם בפרויקט. אנחנו דורשים מהיום הראשון שכל נקודות המפתח יהיו אצלנו עד שנתיים לאחר האכלוס, כשמסתיים הרישום בטאבו. כל פרויקט כזה הוא כמו משפחה. הדיירים הופכים למעין יזמי נדל"ן".

יש אפשרות שדיירים שמבינים עניין יעשו את ההליך בעצמם, כלומר בלי יזם וגם בלעדיכם?
"יכול להיות שזה אפשרי. זה עניין של זמן וכסף, כל פרויקט כזה עולה 2-3 מיליון שקל, לא פשוט לחלק את הדיירים, וגם מנגנוני קבלות ההחלטות לא  ברורים. שמעתי שזה קורה לפעמים בתמ"א".

לטענתו, המודל החברתי גם יוצר פחות דיירים סרבנים: "הרבה מהפסיקה הולכת לטובת היזמים בסוגיות דייר סרבן. לנו קשה לקבל את זה כי אנחנו מאמינים שרוב האנשים לא באמת סרבנים, לא רוצים לסחוט יותר כסף. זה מפגש של המון פחדים. אני גדלתי בבית של פינוי בינוי ברמת גן ואני זוכר את החששות של ההורים. רוב האנשים רוצים לחכות, לסוף, לוודאות, אנשים מבוגרים יותר. חוק דייר קשיש הוא הפתרון, לא להשית סנקציות. אחוז הסחטנים הוא פחות מאחוז".

דיירת נוספת שעברה את התהליך עם חברה לפיתוח היא ישראלה, חברת נציגות מתחם הצנחנים בשכונת נווה שרת בתל אביב. במקור כלל המתחם 8 בניינים בני 128 דירות, ובמסגרת תהליך ההתחדשות נבנות כיום במקום 370 דירות בשני מגדלים בני 25 קומות, ובעוד ארבעה בניינים בני שמונה קומות כל אחד.

פרויקט יארד של חברת אקרו במתחם הצנחנים בתל אביב (סטודיו 84 עבור כנען שנהב אדריכלים )

לדבריה, "החברה להתחדשות נתנו לנו את המענה המקצועי בפינוי בינוי. בהתחלה הם ניסחו את הסכמי תמורה, ההסכם משפטי, כל האישורים מול עיריית תל אביב, ורק אחרי שגיבשנו את כל השלבים הראשונים במשך שנתיים-שלוש, ערכנו מכרז יזמים שבסופו בחרנו באקרו נדל"ן. אם היה יזם שנכנס מהתחלה, היה קצת מסובב אותנו על האצבע, קצת מושך לכיוון שלו, קצת עושה הפרד ומשול. זה לא נכון. כשאתה מוסר נכס אתה צריך להיות בטוח 200% שאתה בידיים טובות".

דיירת שעברה את התהליך, בשכונת נווה שרת: "אם היה יזם שנכנס מהתחלה, היה קצת מסובב אותנו על האצבע, קצת מושך לכיוון שלו, קצת עושה הפרד ומשול. זה לא נכון. כשאתה מוסר נכס אתה צריך להיות בטוח ב-200% שאתה בידיים טובות"

"מקבלים עשרות פניות בחודש, ופוסלים 90% מהן" 

החברה השנייה בתחום היא כאמור " תב"ע קפיטל", הפועלת לפי מודל דומה, כפי שמתאר הבעלים יינון מגזימוף: "אנחנו עסוקים במתן שירותים ולא בעשיית עסקה. כל יזם שמוכר שחותם עם דיירים על הסכם פינוי בינוי מכרו לו את הזכויות בבית המשותף כנגד תמורות. אנחנו מחתימים על הסכם ארגון שמגדיר את היחסים. אבל בניגוד לחברות מארגנות אחרות אנחנו מקדמים ומאשרים את התב"ע לפני שמגיע היזם".

למה בעצם רק שתי חברות קיימות?
"צריך הרבה כסף כדי לקדם תב"ע . בסדר גודל של 4-5 מיליון שקל. במקרה שלי יש שותפה שמממנת אותי. היא מגיעה מקליפורניה, לאבא שלה יש חברת נדל"ן גדולה שם. אנחנו מאמינים בדרך, אבל זה הכסף הכי מסוכן. אם הייתי עושה שת"פ עם יזמית גדולה, היה לי הרבה יותר כלכלי. פה אתה רץ שלוש שנים בלי אחיזה בקרקע, משקיע מיליונים כדי להביא ודאות. הצלחת להביא ודאות? מעולה. לא הצלחת? הפסדת".

פרויקט גרין פארק בנוה שרת (צילום ועיבוד SGS וכנען שנהב אדריכלים)

מה מביא אותך למודל למרות הקושי?  
"אני חושב שזה תיקון שוק. אני מתכוון להוכיח שבפרויקטים שלי דיירים יכולים לקבל יותר מבפרויקטים אחרים. היו פרויקטים שקיבלו שתי דירות ופי שניים שטח. אני לא נכנס לפרוקטים שבהם אין לי יתרון תחרותי. אנחנו מקבלים עשרות פניות בחודש. לצערי הרב פוסלים 90% מהן. כי אנחנו לא נכנסים למקומות שבהם אין לי ערך מוסף".
ובכל זאת, לדבריו, הוא לא רואה את היזמים כמתחרים לו: "בסוף אני פוגש אותם במכרזים, או שהם משלמים לי כסף או שאני נכנס כשותף".

דיירים יכולים לעשות את התהליך בעצמם?
"הלוואי, אבל אין סיכוי. זו העבודה הכי מסובכת שיכולה להיות. היזמות הכי קשה היא בהתחלה. אם חברות ענק לא מצליחות, אז בטח שלדייר מהשורה יהיה קשה, מה גם שהוא באופן אוטומטי ייחשד על ידי כל השאר כבעל אינטרס".

היבט מרוכך יותר של המודל הוא גיוס אנשי מקצוע מצד הדיירים לפני המכרז, בהם עורכי דין, שמאים, מארגנים ואדריכלים. לדברי שמוליק כהן, המנכ"ל והבעלים של SK שמאות , "בשנה האחרונה הדיירים לוקחים את המושכות. אם פעם היו יותר מובלים על ידי יזמים שינגשים למתחמים ומחתימים, היום ההליך הוא הפוך"

לדברי יורם, בעל דירה העובד עם חברתו של מגזימוף בפרוייקט בקריית מנחם בירושלים, "הרחוב שלנו, שהוא רחוב לא מוצא, הוא כמו מגדל אופקי ששוכב על הרצפה - 80 יחידות מגורים. נענינו בשלילה מצד יזמים ולא היה לנו תמריץ לפעולה הזו. עד שהגיע ינון, שכבש אותנו עם הצעה למודל של התחדשות עירונית על ידי קבוצה מארגנת. במקום שנטיל את יהבנו על היזם וטוב ליבו. כך ביחד בנינו תוכנית שקובעת את התמורות המינימליות ואת אופי השכונה. התכנון האדריכלי הוא לא של היזם. מה שבאמת נתן את הגושפנקא הסופית, זה שהיו תמורות ששוות לצרכים שלנו וגדולות הרבה יותר משל היזמים"

"אם פעם היו יותר מובלים על ידי יזמים - היום זה הפוך" 

היבט מרוכך יותר של המודל הוא גיוס אנשי מקצוע מצד הדיירים לפני המכרז, בהם עורכי דין, שמאים, מארגנים ואדריכלים. לדברי שמוליק כהן, המנכ"ל והבעלים של SK שמאות , "בשנה האחרונה הדיירים לוקחים את המושכות. אם פעם היו יותר מובלים על ידי יזמים שינגשים למתחמים ומחתימים, היום ההליך הוא הפוך".

"היזם רואה לנגד עיניו את טובתו האישית ובשנה האחרונה, ככל שנציגי דיירים ובעלי דירות למתחמי פינוי בינוי , צברו יותר ניסיון, כך המודעות גדלה, כך הנציגויות למיניהן בלי רקע מקצועי אבל עם האינטרס הגדול ביותר פונות לעורך דין, לשמאי מקרקעין, מפקח מטעמם. ורק אחרי שהצוות מתגבש ומשקף לנציגות את סדרי הגודל של התמורות, ההיבט המשפטי, ונבחר המפקח מטעם הדיירים, רק אז עושים מכרז יזמים. בסוף ההליך הזה נרקם הסכם בין בעלי הדירות ליזם הנבחר, היום 50% מהפרויקטים שאני שותף אליהם מגיעים עם עורך דין לפני היזם.

"בסוף מי שעושה את האינפוט לתמורות המקסימליות, שכר הדירה, חלוקות הרווחים, זה שמאי מקרקעין לפני שהיזם מציע את התמורות, אני משקף להם לפי פרויקטים קרובים מה התמורות שהם אמורים לקבל".