"בניינים שבעבר התנגדו מצטרפים היום, והרבה דיירים חוזרים בהם מהסרבנות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

המלחמה והצורך במיגון דוחפים את תחום ההתחדשות העירונית קדימה - אבל גם מציפים חסמים חדשים, עיכובים תכנוניים ושאלות כלכליות. כך עלה בפאנל "חסם או זרז, השפעת הלחימה על ההתחדשות העירונית", שנערך במסגרת ועידת מרכז הנדל"ן שנערכה באילת בשבוע שעבר.

ד"ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הציגה את עקרונות חוק השיקום, שנועד לדבריה להסתכל על המרחב כולו ולא רק על הבניין שנפגע. "כל הרעיון של החוק הוא לקחת מרחב שחטף פגיעה משמעותית ולחדש אותו בצורה יעילה", אמרה. "לא לתת מענה לאדם שנפגע בבניין הישן, אלא להסתכל על כל האזור. יש בניינים שנהרסו לגמרי, כאלה שנפגעו חלקית וגם בניינים שלא נפגעו - וצריך לכלול את כולם באזור השיקום כדי שההתחדשות תיעשה בצורה מיטבית".

ראש עיריית ערד, יאיר מעיין, התייחס לפגיעות בעירו וסיפר כי כבר בלילה שבו פונו הדיירים יצר קשר עם גורמי הממשלה. "למחרת הגיע ראש הממשלה ואמר שלא רק את ארבעת הבניינים שנפגעו מחליפים, אלא את כל השכונה", אמר. מעיין דחה את הטענות שלפיהן אין היתכנות כלכלית להתחדשות עירונית בעיר: "בשכונה רגילה שרמ"י משווקת בערד המדינה נותנת סבסוד של 200 אלף שקל ליחידה, ואנחנו לא נוותר על זה. הטענה שבערד אין כלכליות לא מדויקת. יש יזמים שכבר התחילו בהחתמות". לדבריו, "אם בבאר שבע יש התחדשות עירונית , אין סיבה שבערד לא תהיה", והוסיף כי הוועדה המקומית בעיר "עובדת הכי מהר בארץ".

גם סוגיית הרחבת הממ"דים עלתה לדיון.  סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי שירה ברנד הסבירה כי הכוונה המקורית הייתה למנוע עיכובים, אך בפועל קרה ההפך. "חשבנו שאם נאפשר הגדלה בחוק התכנון זה יעכב הרבה פרויקטים, ובפועל זה באמת מה שקרה", אמרה. "פרויקטים שעמדו לפני היתר נעצרו וחזרו לשולחן התכנון מחדש".

לדבריה, כיום קיימת כבר הבנה רחבה יותר של הצורך בהרחבת המרחבים המוגנים. "בדיעבד ברור שאנחנו לא מתנגדים לממ"דים האלה", אמרה, וציינה כי בחודש האחרון אושר במועצה הארצית מהלך להארכת תקנות הפטור להיתר לממ"דים. "יש כבר יותר מ-6,000 ממ"דים שאושרו במסלול של פיקוד העורף".

הראל פרץ, מנכ"ל התחדשות עירונית  ICR, אמר כי השינוי אמנם עיכב פרויקטים במספר חודשים, אך גם שיפר את המוצר הסופי. "בסוף מדובר בעוד חמישה מטרים לדירה שעונים על צורך אמיתי", אמר. "כמעט בכל הפרויקטים שלנו עשינו תכנון מחדש". לדבריו, הממ"ד כבר אינו נתפס כחדר נחות: "הוא הופך למעין סוויטה, עם שירותים ומקלחת, ומתומחר גבוה יותר".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין , התייחסה לחלופת מנגנון הביי אאוט שנכללה בחוק השיקום, ואמרה כי מדובר במהלך חיוני עבור תושבים שפונו מבתיהם בעקבות פגיעות טילים. "אלה לא דיירים רגילים שמחכים בנחת לפינוי־בינוי", אמרה. "מדובר באנשים שנמצאים חודשים ארוכים מחוץ לבית ובחוסר ודאות". לדבריה, בעלי הדירות צריכים להיערך מראש לשלב הזה ולהיעזר באנשי מקצוע. "הדיירים צריכים להבין שיש להם לא מעט כוח בידיים להחליט ולדאוג לגורל שלהם", אמרה.

גם מנגנוני המימון החדשים זכו להתייחסות. רותי לוי ציינה כי מבחינת הגופים המממנים, היתרון המרכזי בהתחדשות עירונית הוא היעדר עלויות קרקע, אך החיסרון הוא משך הזמן הארוך של הפרויקטים. לדבריה, מנגנון הביי אאוט עשוי לסייע ליזמים לקצר תהליכים ולהתקדם מהר יותר.

עו"ד ערן באלינט, שותף מחלקת נדל"ן שבלת ושות' עורכי דין, העריך כי למלחמה יש גם השפעה דרמטית על עמדות הדיירים עצמם. "המלחמה היא זרז עצום להתחדשות עירונית", אמר. "בניינים שבעבר התנגדו לפרויקטים מצטרפים היום, והרבה דיירים חוזרים בהם מהסרבנות". לדבריו, גם הגישה המשפטית כלפי דיירים סרבנים השתנתה: "בעבר הייתה יותר סלחנות. היום רואים הרבה פחות סבלנות להתנגדויות שמעכבות פרויקטים".