אלפי בעלי קרקע בחולון במרוץ נגד הזמן: "מי שלא יתאגד עלול להפסיד שליש מהערך"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סוף החודש הוא המועד האחרון העומד בפני בעלי הזכויות בתוכנית ח-500 בחולון להגשת בקשות סופיות להתאגד כקבוצה לצורך הקצאת הזכויות במסגרת התוכנית המעודכנת. 31 במאי יהיה גם המועד האחרון להגשת הסכמי שיתוף פעולה או הסכמי שיתוף שנערכו ונחתמו בכתב ביחס למקרקעין בשטח התוכנית. מי שלא יתאגד צפוי לאבד שליש מערך הקרקע.

ח/500 היא תוכנית המתאר הגדולה ביותר שנותרה לפיתוח בעיר חולון. התוכנית חולשת על שטח של כ-4,080 דונם בדרום העיר. השטח גובל בשכונת קריית שרת ובקרית אילון מצפון, ובשטחים הפתוחים הגובלים בראשון לציון מדרום. התוכנית כוללת הקמת כ-17,700 יחידות דיור (עלייה מהתכנון המקורי שעמד על 12,900) בתמהיל מגוון, הכולל דירות קטנות ודיור בהישג יד; בנייה של כ-930,000 מ"ר המיועדים למסחר ומשרדים;  שימור חלק גדול מפארק החולות מטרופוליני  שישמור על ערכי הטבע של הדיונות לצד הקמת בתי ספר, מרכזי תרבות, ספורט ובריאות.

בחודש האחרון פרסמה חברת " דירה להשכיר " קול קורא לבעלי הזכויות במסגרת תוכנית מפורטת המעדכנת את תוכנית המתאר  "תוכנית מס' 505-1387026 "סובב חולות, דרום מזרח חולון", שהומלצה להפקדה בשנה שעברה, תוכנית איחוד וקרקע שלא בהסכמת הבעלים  במטרה לייעל את הליך עריכת טבלת ההקצאות על ידי שמאי התוכנית אסף לוי. מדובר בתכנית עם אלפי בעלים. על פי הערכות, מדובר בתוכנית הגדולה בישראל מבחינת בעלים שנמסרה לטיפולה של ' דירה להשכיר .

הצפי לאישור התכנית הוא עד תחילת 2027 ומאחר שעיריית חולון תקבל במסגרת הסכמי הגג תקציב לפיתוח השטח, להערכת גורמים בענף  היתרי בניה צפויים בטווח של עד 5 שנים מהיום. על פי הקול הקורא, זכויותיהם של בעלי זכויות שלא יגישו בקשה להתאגדות עד תאריך זה עדיין יוקצו על פי דין, והגשת הבקשה אינה משפיעה על עצם הזכאות לזכויות אלא על אופן ריכוזן.

מטרת השלב הנוכחי בתכנון היא קביעת טבלאות האיזון והחלוקה, שיגדירו איזה נתח יקבל כל בעל קרקע ובאיזה מיקום במתחם. על פי הודעת חברת " דירה להשכיר ", לאחר מועד זה,  לא תתאפשר העברת זכויות משותפות לקבוצות חדשות במסגרת ההקצאות. כלומר אנשים יישארו לבד עם מאות אחרים במתחם בלי לדעת אם הבעלים הרשומים מעוניינים בבנייה או בכלל בחיים. 

לדברי עו"ד יוסף גיא מוסרי המייצג מאות בעלי זכויות בתוכנית ומאגד את הקבוצה הגדולה ביותר במתחם, "ערכן של יחידות קרקע במגרשים לא מאוגדים נמוך בכשליש מאותן יחידות קרקע במגרשי תמורה מאורגנים. אפשר למצוא את זה בשדה דב למשל או בתוכניות ענק אחרות כגון פי גלילות או רחובות, שבהן בעלים הוקצו למגרש בשימושים שנבחרו להם ולא בהכרח מה שהיו מבקשים והם חלקיק קטן ממאגר ענק שספק אם בכלל ייבנה עשרות שנים לאחר מכן, ולבטח יגיע לפירוק שיתוף. בעל קרקע אחד יבקש לקנות את משנהו ובלא שניתן להתנגד לעצם המכירה".

"למי שיש רבע דונם הוא טיפה בים" 

עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב ממשרד עו"ד מוסרי &חביב העוסק בנדל"ן ובקרקעות בהליכי תכנון, מסכמים למעלה מ-15 שנה בטיפול במתחמי ח/500 והיו מעורבים בשלב אישור התכנית המתארית בשנת 2015, אישור הקו הכחול לתוכנית כולל שימור זכויות הבעלים גם לאחר הפקעת המטרו והרכבת הקלה בחולון. משרדם מייצג מאות בעלי זכויות בפי גלילות ועוד אלפים בחוף התכלת, בשדה דוב, בח/500 ועוד.

עוה"ד יוסי מוסרי ומורן חביב (יח"צ)

לדבריהם, לא מדובר בבניה של צמודי קרקע אלא בבנייה לגובה רוויה ולאחר הפקעות יידרשו הבעלים להציג התארגנות של לפחות 10-15 דונם לכל בניין לבנייה, "ולכן מי שיש לו רבע דונם הוא טיפה בים. הסכם שיתוף יבטיח לבעלי הזכויות שמירה על זכויותיהם. דווקא משום ריבוי אלפי הבעלים בתוכנית הפרטית הגדולה ביותר אי פעם, ישנה חשיבות קריטית להתארגן במסגרת הסכמי שיתוף כדי שהבעלים יוכלו למקסם את זכויותיהם במגרשי תמורה ספציפי, להשתבץ במגרשי תמורה עם בעלי זכויות כמותם המעוניינים בבניה ולהיות מיוצגים על ידי עורכי הדין, שאלמלא כן הם עלולים להיגרר לשיבוץ רנדומלי במגרש תמורה עם מאות בעלי זכויות אחרים (חלקם לא מאותרים) במקרה הטוב". 

עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב ממשרד עו"ד מוסרי &חביב העוסק בנדל"ן ובקרקעות בהליכי תכנון: "דווקא משום ריבוי אלפי הבעלים בתוכנית הפרטית הגדולה ביותר אי פעם, ישנה חשיבות קריטית להתארגן במסגרת הסכמי שיתוף. אחרת הם עלולים להיגרר לשיבוץ רנדומלי במגרש תמורה עם מאות בעלי זכויות אחרים (חלקי םלא מאותרים) במקרה הטוב"

"במקרה הרע", הם מסבירים, "הם עלולים להיגרר לפירוקי שיתוף במקרקעין, שעלולים להוות עבורם דחיית מימוש וברוב המקרים גם אבדן הקרקע בדרך של מכירה כפויה בהליכי פרוק שיתוף בבתי המשפט תוך חיוב תשלומי מס שבח והיטל השבחה והוצאות כינוס שזה הזמן למנוע. מעבר לעניין המימוש המהיר מדובר פה בפערים כספיים עצומים, מי שישכיל להתאגד, גם יזכה לקדימות בקבלת היתר בניה וגם ישלם היטל השבחה עם קבלת היתר לעומת מי שלא יתאגד ויאלץ לשלם מיסים מבלי לזכות לראות את הקרקע שרכש הוא או שקיבל אותה בירושה מתממשת בעתיד נראה לעין".

בנוסף ממליצים מוסרי וחביב לבעלי זכויות שטרם התאגדו, להצטרף לאלתר, לוודא שהם מיוצגים כמו שצריך ובמסגרת זו להצטרף לקבוצה גדולה עם גוף מארגן כדי להימנע מפגיעה בזכויות ומפירוק שיתוף מאולץ. לדבריהם, "התאגדות מבטיחה קבלת מגרשים לבנייה  המיועדים רק לשותפים ולא לזרים ובכך מונעת את ההגעה למצב שבו בעל קרקע תובע את שותפו האחר בפירוק שיתוף במקרקעין, מאלצו למכור את זכויותיו לשלם מס שבח וגם את היטל ההשבחה".

הם מרחיבים: "נניח שמחיר לקרקע ליחידה ממוצעת יעמוד על 1.2 מיליון למאה מטר. אותה יחידה במגרש לא מאורגן שחשוף לפירוק שיתוף לא יימכר ביותר מ 700-800 כי אנשים מעריכים שימונה כונס נכסים . יהיו הוצאות כינוס ובסופו של דבר למה אדם יקנה יחידת קרקע אם אין לו ערבות שיגיע לדירה כי עלול לבוא פלוני לקנות את כל בעלי הזכויות במחיר הנמוך? זה לא מגרש בודד שרבים עליו אלא יהיו עשרות מגרשים שנבנים באותה עת. יהיו 18 אלף יחידות ומי שלא יצטרף זו תהיה בכייה לדורות".