“בפרויקט הראשון הקבלן איים לעזוב, ובשני פשוט ברח. הבנו שחייבים לשלוט בביצוע"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מהנפקה צנועה בשווי של כ-100 מיליון שקל לצבר של עשרות אלפי יחידות דיור בתוך חמש שנים בלבד - סיפור הצמיחה של אב-גד משקף לא רק התרחבות מהירה, אלא גם שינוי עומק בענף ההתחדשות העירונית. ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, הגיע לפודקאסט החזית העירונית לשיחה עם לדניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, בה הסביר כיצד חברה שהחלה מדפיקות על דלתות הפכה לשחקנית משמעותית בשוק, וסיפר על ההחלטות האסטרטגיות שעיצבו את דרכה - מהכניסה לשוק ההון ועד הקמת מערך ביצוע עצמי, וגם על מבצע המכירות שהסעיר את הענף כולו.

לצפייה: 

להאזנה: 

בשנת 2021 נכנסה חברת אב-גד לבורסה בתל אביב כחברה קטנה יחסית, עם שווי של כ-100 מיליון שקל וצבר פרויקטים של כ-3,000 יחידות דיור. חמש שנים בלבד לאחר מכן, החברה כבר שווה כ-350 מיליון שקל ומחזיקה בצבר מרשים של כ-33 אלף יחידות דיור - זינוק של פי עשרה בפעילות. למרות הצמיחה המהירה, רצון מדגיש כי ליבת הפעילות של החברה לא השתנתה: "אבגד נשארה באותו פוקוס - התחדשות עירונית . ההיקפים השתנו דרמטית. כשהגענו להנפקה היו לנו כ-3,000 יחידות דיור בצבר, והיום אנחנו על כ-33 אלף יחידות דיור”. 

הקפיצה אינה רק במספרים: אם בעבר עסקה החברה בפרויקטים קטנים של תמ"א 38 , כיום היא פועלת בפרויקטים מורכבים יותר, כולל פינוי-בינוי רחב היקף. "בשנה האחרונה הכנסנו כ-1,000 יחידות דיור לביצוע, לעומת כ-150 בלבד בזמן ההנפקה”, הוא מוסיף.

אבגד הוקמה ב-2017 כחברה משפחתית, כאשר רצון חבר לאביו ולחבר מהצבא והם החלו לפעול בתחום ההתחדשות העירונית - תחום שהיה אז בראשית דרכו. "התחלנו פשוט לדפוק על דלתות, לשים פליירים ולשכנע דיירים. אף אחד לא באמת הבין מה זה תמ"א 38 ”, נזכר רצון. הדרך לא הייתה פשוטה. פרויקטי החיזוק הראשונים היו מורכבים במיוחד: "אתה בונה לאנשים מעל הראש כשהם גרים בבניין. זה מאוד מורכב, וצריך לדעת לנהל ציפיות, כי בסוף הם מקבלים בניין משופץ, לא חדש". 

לדברי רצון, קפיצת המדרגה של החברה נשענה בראש ובראשונה על ההון האנושי, שלדבריו הוא לב הפעילות: "חברה זה אנשים. יש לנו צוות חריג באיכות שלו, וזה מה שאיפשר את קפיצת המדרגה". לצד זאת, הוא מצביע על ההחלטה להיכנס מוקדם לשוק ההון כמהלך מכריע שסיפק לחברה את הדלק לצמיחה מהירה: “שוק ההון נתן לנו דלק לצמיחה. גם אם נכנסים בשווי נמוך - העיקר לצמוח. אין לי בעיה להתחלק עם הציבור אם כולם מרוויחים יחד”. גורם נוסף היה האסטרטגיה של פיזור וגיוון, בניגוד לחברות שהתמקדו בגזרה מצומצמת: "הקפדנו על שילוב של פרויקטים לטווח קצר, בינוני וארוך, וגם על פיזור גיאוגרפי. מי שהתמקד בעיר אחת - נפגע כשהמדיניות השתנתה". 

אחד המהלכים הדרמטיים ביותר של החברה היה הקמת מערך ביצוע עצמאי - החלטה שנולדה מתוך משבר. "בפרויקט הראשון הקבלן ביקש תוספת חריגה או שיעזוב, ובפרויקט השני הוא פשוט ברח. הבנו שאנחנו חייבים לשלוט על הביצוע”, מספר רצון. כיום מחזיקה החברה מערך של עשרות עובדים ומהנדסים. היתרון, לדבריו, ברור:  "כשאתה בונה בעצמך, השליטה היא בידיים שלך. אם יש בעיה, אתה פותר אותה מיד, ולא נכנס לסכסוכים שיכולים לעצור אתר חודשים”. 

בעולם שבו הדיירים הפכו לשחקנים מתוחכמים, היתרון אינו רק פיננסי. רצון מדגיש כי אמון הוא המפתח: "הדיירים מחפשים מישהו שהם סומכים עליו. הם רוצים לדעת שמי שמולם היום יהיה איתם גם בעוד שנים”. לצד זאת, החברה משקיעה רבות בתכנון: “היינו מגיעים למכרזים עם עבודת אדריכלות אמיתית -  לא הדמיה גנרית. זה מה שעשה את ההבדל". 

לדברי רצון, תחום ההתחדשות העירונית רחוק ממיצוי, אך עובר שינוי: "הענף מתבגר. היום לשחקנים הגדולים יש יתרון - הדיירים מחפשים יציבות וחוסן פיננסי". עם זאת, הוא רואה בכך דווקא הזדמנות: "יזמים קטנים מתקשים - וזה פותח הזדמנויות לרכוש פרויקטים ולהיכנס לשותפויות".

אחד האתגרים הגדולים כיום הוא שיווק הדירות, על רקע הריבית הגבוהה והמלחמה. "לאנשים אין מצב רוח לקנות דירה”, מודה רצון. בתגובה, השיקה החברה מודל חדשני של טרייד-אין לדירות, שכאשר פורסם לראשונה עורר לא מעט גלים בענף. "אחד החסמים הגדולים הוא מה עושים עם הדירה הישנה. אנחנו נותנים פתרון: או קונים אותה או משווקים אותה עבורך, כדי שלא תישאר חשוף”. בנוסף, החברה עושה שימוש נרחב במנגנוני מימון כמו הלוואות קבלן.

ניהול חברה ציבורית צומחת אינו פשוט, אך רצון שומר על איזון: "צריך עוגנים - המשפחה, העבודה עם אבא שלי, והים. אני גולש, וזה עוזר לי לשמור על איזון".  ומה היה אומר לעצמו בתחילת הדרך? "עשיתי טעויות, אבל הייתי צריך לעבור אותן. אי אפשר לדלג על הדרך".