שמח בעוטף: השכונה החדשה שבה דירת 4 חדרים עדיין עולה פחות ממיליון וחצי ש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: נאות השקמה, שדרות. 

נאות השקמה היא אחת משכונות ההרחבה המשמעותיות של שדרות, שהוקמו במסגרת תנופת הפיתוח שעברה העיר בעשור האחרון. מטרת הקמתה הייתה להגדיל את היצע הדיור בעיר ולמשוך אוכלוסייה חדשה, בעיקר זוגות צעירים ומשפחות. השכונה ממוקמת בצפון העיר, צפונית לשכונת נאות הנביאים, מזרחית לשכונת האחוזה, דרומית לשכונת הבוסתנים, ומערבית לשכונת שדרות בפארק.

בניגוד לשכונות הוותיקות של שדרות, המאופיינות בבנייה נמוכה ובבתים משנות ה-50 וה-60, נאות השקמה תוכננה מראש כשכונה מודרנית עם בניינים רבי-קומות, פארקים, שטחי ציבור ותשתיות חדשות.  רוב הבנייה בשכונה כוללת: בנייני מגורים בני 8–10 קומות כשחלק מהבניינים מגיעים ל-12 קומות. הדירות עם ממ"ד ולרוב עם מרפסות וחניה. בשכונה מעט מאוד צמודי קרקע לעומת שכונות ותיקות בעיר. רוב הפרויקטים נבנו בידי יזמים פרטיים בשיווק רגיל ובמסגרות תוכניות ממשלתיות שונות.

השכונה מאופיינת במשפחות צעירות, זוגות בתחילת דרכם ויש בה שיעור גבוה של ילדים. האוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי בינוני עם שיעור גבוה יחסית של בעלי דירות. בסביבת השכונה פועלים בתי ספר יסודיים, גני ילדים רבים, פארקים וגינות ציבוריות ומרכזים מסחריים שכונתיים. 

רשת הרחובות בשכונה תוכננה בצפיפות בינונית, והיא מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים שמאפשרים נסיעה מהירה למרכז העיר וליציאות מהעיר. צומת כניסה צפונית חדשה שמוקמת בימים אלה בצפון העיר תאפשר יציאה וכניסה מהירים יותר מהעיר. מצב התחבורה הציבורית מעודד הרבה פחות - בשכונה עוברים קווי אוטובוס עירוניים בודדים, כך שלכל יציאה מהעיר נדרשת לפחות החלפה אחת, וקשה מאוד להסתדר בה (כמו בשכונות חדשות רבות בישראל) ללא רכב אחד לפחות למשפחה. 

בהשוואה למחירי הדירות בכלל שדרות, נאות השקמה יקרה יותר בשוק היד השנייה, אך כמעט זהה במחירי הדירות החדשות. ביד השנייה, דירת 3 חדרים בשכונה יקרה בכ-16% מהממוצע בעיר (כ-1.24 מיליון שקל לעומת כ-1.09 מיליון שקל), ואילו דירת 4 חדרים יקרה בכ-3% (כ-1.4 מיליון שקל לעומת כ-1.36 מיליון שקל). 

בשוק הדירות החדשות הפערים כמעט ואינם קיימים. מחיר דירת 4 חדרים חדשה בנאות השקמה עומד על כ-1.465 מיליון שקל, כמעט זהה למחיר הממוצע בעיר - כ-1.459 מיליון שקל, פער של כ-0.4% בלבד.

מבחינת השינוי השנתי, מחירי היד השנייה בנאות השקמה עלו מעט מהר יותר בין 2025 ל-2026 מאשר בכלל שדרות: דירות 3 חדרים התייקרו בכ-2.9% לעומת כ-1.8% בעיר, ודירות 4 חדרים בכ-2.1% לעומת כ-2.3% בעיר - קצב דומה. בשוק הדירות החדשות נרשמה בשכונה עלייה מתונה של כ-0.2% בלבד בדירות 4 חדרים, לעומת עלייה של כ-1.4% בכלל שדרות.

כרטיס ביקור - שדרות 

מיקום: צפון הנגב המערבי, סמוך לרצועת עזה

תושבים (2025): 37,572

גידול אוכלוסייה (יוני 2025): 1%, ריבוי טבעי 378, מאזן הגירה פנימית 17-, מאזן הגירה בינלאומי 26-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2025 - 485 עסקאות, 2026 - 328 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-32% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• צמרות - שכונה חדשה בהקמה מצפון לישוב הותיק עם כ-1,300 דירות

• הכלניות - שכונה חדשה בהקמה מצפון לישוב הותיק עם כ-1,100 דירות בצמודי קרקע ובניינים בני 3-9 קומות

• הכרמים - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-700 דירות חדשות בצמודי קרקע ובנייה עד כ-5 קומות

• שדרות בפארק - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-1,100 דירות חדשות ומתחם תעסוקה

• האחוזה - שכונת יוקרה עם כ-100 וילות בצפון מערב העיר

• נאות המוזיקה - שכונה חדשה בכניסה הדרומית לעיר עם כ-500 דירות בצמודי קרקע ודירות גן-גג

• הבוסתנים - שכונה חדשה בצפון מערב העיר עם כ-2,150 דירות במגוון סוגי בנייה

• נאות השקמה - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-1,500 דירות בצמודי קרקע ובנייה עד כ-6 קומות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם הפלמ"ח - פרויקט פינוי בינוי בשכונת נאות אביב שמקודם על ידי העירייה, במסגרתו יפונו 139 דירות, ויוקמו 515 דירות חדשות עם מסחר ומבני ציבור

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדרות דרום - שכונה מאושרת בדרום העיר עם כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה עם זיקה לתחנת הרכבת העירונית

• מתחם אריאל שרון העלייה - במקום מגרשים למבני ציבור במרכז העיר, הקמת 538 דירות - מהן 124 לדיור בר השגה, מסחר, תעסוקה ובניין עירייה חדש

• שדרות צפון - שכונה בתכנון עם כ-2,250 דירות, מסחר ותעסוקה בצפון העיר

• אזור תעשייה מזרח - הקמת אזור תעשייה ומסחר חדש מזרחית לכביש עוקף שדרות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

בניה חדשה - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: שכונת נאות השקמה

מיקום: צפון העיר, צפונית לשכונת נאות הנביאים, מזרחית לשכונת האחוזה, דרומית לשכונת הבוסתנים, ומערבית לשכונת שדרות בפארק

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 3,250

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 6,000

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 867

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 1,562

מדד חברתי-כלכלי (2021): 6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה תוכננה בצפיפות בינונית, והיא מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים שמאפשרים נסיעה מהירה למרכז העיר וליציאות מהעיר. צומת כניסה צפונית חדשה שמוקמת בימים אלה בצפון העיר תאפשר יציאה וכניסה מהירים יותר מהעיר.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עוברים קווי אוטובוס עירוניים בודדים, כך שלכל יציאה מהעיר נדרשת לפחות החלפה אחת.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - השכונה היא אחת מהיחידות בעיר עם שבילי אופניים, אך הם לא רציפים, ולא מתחברים לשבילים נוספים בעיר לכדי יצירת רשת, שהיא תנאי הכרחי לרכיבה בטוחה.

מוקדי משיכה: 

• בית עלמין עירוני

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): עליה של כ-1.7% במחיר דירה. ירידה של כ-33% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

א.ג בוסקילה עבודות בנייה בע"מ - בניה חדשה

אסום חברה קבלנית לבניה בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-181 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן