חובת דיווח על דייר סרבן והטבות מימון: רשות ני"ע מציגה כללי גילוי לתשקיפי נדל"ן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

טיוטת המדריך שהוכנה מבוססת על עקרונות גילוי שהתגבשו במסגרת עבודת הסגל והתאגידים המדווחים בענף לאורך השנים, תוך עדכונם והתאמתם להתפתחויות שחלו בשוק הנדל״ן היזמי ובתקינה החשבונאית הרלוונטית. מטרת המדריך היא לרכז את מקורות המידע הרלוונטיים לגילוי בתחום ולשמש כלי עזר בהכנת תשקיפי נדל"ן יזמי, תוך שילוב של ידע מצרפי ברמת החברה לצד מידע פרטני ביחס לפרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד ותוך הפחתת עומס מידע שאינו חיוני.

מתכונת זו נועדה לסייע למשקיעים להבין בצורה טובה יותר את היקף פעילות החברות, מאפייני הסיכון של הפרויקטים, והפוטנציאל הכלכלי הגלום בהם מבלי להיחשף לעומס מידע שאינו תורם לניתוח.

בין דגשי הגילוי שכולל המדריך: מידע טבלאי מפורט על התמחור המדויק של פרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד. כך למשל  נקבעו ספים כמותיים (כגון פרויקט שהכנסתו השנתית הצפויה מהווה 5% ומעלה מהכנסות התאגיד), המחייבים גילוי מורחב ופרטני. נושא נוסף הוא המודלים השיווקיים המהותיים המשמשים את החברות למכירת דירות, ובכלל זה היקף היחידות שנמכרו במודלים אלו והיקפן הכספי מסך המכירות, תוך הצגת ההשלכות התפעוליות והמימוניות של אותם מודלים על תוצאות פעילות התאגיד; הצגת שיעור ביטולי העסקאות בפרויקטים, לרבות מספר החוזים שבוטלו והיקפם הכספי ועוד.

כך למשל על החברה לתת גילוי אם המחיר החוזי המוצג כולל בתוכו הטבות כלכליות (כמו הצמדה למדד שהחברה סופגת או ריבית שהיא משלמת עבור הקונה), שכן אלו מפחיתים בפועל את התמורה הכלכלית האמיתית. עוד דגשי גילוי נוגעים לפרויקטים של התחדשות עירונית , שמועד התחלתם צפוי בעוד כמה שנים וטרם החל שיווקם וכן דגשים בנוגע לתחזיות הרווחיות של פרויקטים מכל הסוגים שטרם החל שיווק משמעותי שלהם לרבות הנחות הבסיס ששימשו להכנת אומדן הרווחיות.

כך למשל לגבי התחדשות עירונית נקבע שדרוש פירוט מדויק של הסטטוס התכנוני והמשפטי. על החברה לדווח באיזה שלב נמצא הפרויקט ויש לתת גילוי לשיעור בעלי הזכויות שחתמו על ההסכם ביחס לנדרש בחוק. יש לציין אם קיימים חסמים משמעותיים או "דיירים סרבנים" שעלולים לעכב או לבטל את הפרויקט.

יו"ר הרשות לניירות ערך, ספי זינגר, הסביר כי פרסום טיוטת המדריך הוא חלק ממדיניות כוללת של הרשות לשיפור איכות המידע שמקבלים המשקיעים ומיקודו במידע המהותי הנדרש לצורך קבלת החלטת השקעה. "המדריך בנושא תשקיפים בתחום הנדלן היזמי הוא ראשון מסוגו ובכוונת הרשות לפרסם בהמשך מדריכים בענפים נוספים. הבחירה בתחום הנדל״ן נובעת מחשיבותו של ענף זה בשוק ההון הישראלי ומהמורכבות הייחודית של ענף זה, בין היתר מבצעי השיווק שהפכו יצירתיים מאוד בשנים האחרונות. המדריך ממקד את הגילוי במידע המהותי הנדרש למשקיעים על מנת שיוכלו לקבל החלטות השקעה מושכלות".