יותר מ-1,000 דירות בי-ם: עמרם אברהם נכנסת לעסקת פינוי-בינוי ותהפוך לבעלת שליטה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עמרם אברהם חברה לבנין חתמה בשבוע שעבר על שני הסכמים לשיתוף פעולה עם חברות בנות של אחוזת ירושלים ובעלי מניותיהן  - היזמים החרדים רפאל מרגליות  ויעקב נוסבוים. לפי הדיווח לבורסה, במסגרת ההסכמים יוקצו לעמרם אברהם 51% מהון המניות של שתי חברות פרויקט המקדמות מיזמי התחדשות עירונית בשכונת ארמון הנציב בירושלים. מדובר בשני פרויקטי פינוי בינוי בהיקף כולל של  מאות יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר. עמרם אברהם תהפוך לבעלת השליטה בפעילות המשותפת.

הפרויקט הראשון, ברחוב בן יוסף בירושלים, כולל תוכנית מאושרת להקמת ארבעה מגדלי מגורים בני 18 עד 30 קומות, עם תוספת של 361 יחידות דיור חדשות, כך שסך הדירות במתחם יעמוד על 458. נוסף על כך מתוכננים בו כ-1,565 מ"ר של שטחי מסחר. הפרויקט השני, ברחוב דב גרונר, נמצא בשלב התנגדויות לאחר הפקדת תוכנית, וכולל שלושה מגדלי מגורים בני 34–35 קומות, עם תוספת של 507 יחידות דיור חדשות. בסך הכול מדובר ב־630 יחידות דיור, לצד 39 יחידות נוספות במסגרת קרן תחזוקה וכ־1,776 מ"ר שטחי מסחר.

העסקה כוללת גם הזרמת מימון מצד עמרם אברהם . החברה התחייבה להעמיד הלוואות בעלים לחברות הפרויקט, ובהן 5 מיליון שקל לפרויקט בבן יוסף, לצד 18 מיליון שקל בתוספת מע"מ עבור שירותי ייעוץ, ניהול וארגון בפרויקט זה, וכן 2.4 מיליון שקל לפרויקט דב גרונר, לצד סכום נוסף שייקבע בהתאם להיקף הזכויות שיאושרו בו. בי חלק מההלוואות ייחשב "הלוואה עודפת", שתישא ריבית בהתאם לעלות המימון שהחברה תגייס מגורמים חוץ־בנקאיים.

עוד עולה מהדיווח  כי מימון ההון העצמי של הפרויקטים יחולק ביחס של 55% לעמרם אברהם ו־45% לבעלי המניות הנוכחיים. גם חלוקת הרווחים, לאחר החזר ההלוואות והריביות, תיעשה באותו יחס. ניהול חברות הפרויקט יתבצע באמצעות ועדת היגוי משותפת שבה יהיו ארבעה נציגים, שניים לכל צד, אולם כוח ההצבעה של נציגי עמרם אברהם יעמוד על 55%, לעומת 45% לנציגי השותפים.

בפרויקט בן יוסף יש כיום 97 דירות קיימות, ושיעור חתימות של 91% מהדיירים, ותחזית ל-361 דירות מיועדות למכירה. בפרויקט דב גרונר,  יש 123 דירות קיימות, שיעור חתימות של 69%, ותחזית ל-507 דירות מיועדות למכירה.

הדוחות המבוקרים של חברות הפרויקט לשנים 2023 ו־2024, מצביעים על פעילות ראשונית יחסית, ללא הכנסות בשלב זה. חברת אחוזת ירושלים בניה , האחראית לפרויקט בבן יוסף, הציגה בסוף 2024 נכסים בהיקף של כ־3.8 מיליון שקל ל-2024, התחייבויות של כ־3.9 מיליון שקל ל-2024 וגירעון בהון של כ־80 אלף שקל. חברת אחוזת ירושלים בארמון, האחראית לפרויקט בדב גרונר, הציגה נכסים והתחייבויות זהים של כ-1.646 מיליון שקל, ללא הון עצמי והכנסות, נכון לסוף 2024. עמרם ציינה כי טרם הועברו אליה דוחות 2025 והנתונים לשנת 2026.

עמרם אברהם הדגישה כי בשלב זה אין ודאות שהפרויקטים אכן ייצאו לפועל, וכי מימושם תלוי בשורה של תנאים, בהם השלמת חתימות דיירים, אישור תוכניות, קבלת היתרי בנייה, התקשרות עם גורם מלווה וקבלת כלל האישורים הדרושים. עוד ציינה החברה כי תידרש בהמשך להעמיד הון עצמי נוסף והיקף ההשקעה העתידי עדיין אינו ניתן להערכה מלאה.

בשנים האחרונות נכנסה עמרם אברהם לעסקאות דומות, האחרונה והבולטת שבהן רכישת 50% מחברת ההתחדשות סינקו, המקדמת מעל 20 מתחמים, תמורת עד 34.4 מיליון שקל. 

ציפי וינר, מנהלת התחדשות עירונית של עמרם אברהם : "הפרויקט הראשון זו התב"ע המאושרת הראשונה בשכנה והפרויקט הראשון שייצא לפועל. העירייה מכוונת להפוך את ארמון הנציב משכונה נמוכה לשכונת מגדלים. אנחנו מתכננים לשווק בעיקר לתושבי חוץ פרויקט יוקרתי. הפרויקט השני אפילו יותר גדול, ונמצא בהתנגדויות. מעריכים שנקבל תב"ע מהר. מעריכים שתהיה ועדה אחרי המלחמה. גם הוא יוקרתי ומיועד לתושבי חוץ. אנחנו חושבים שהפרויקטים יצאו לפועל במועדים סמוכים. זו עוד עסקה לאחר הרבה שותפויות שעשינו בשנים האחרונות עם חברות שמעריכות את היתרון שיש לנו ביזמות ובביצוע". 

על חברות הפרויקט היא אומרת: "מדובר בשתי חברות ירשולמיות שעשו כבר פרויקטים בירושלים. אנחנו רוצים להודות להם ולשותפים  האחרים על האמון שנותנים בנו לניהול הפרויקטים.  מעל אלף יח"ד בעסקה אחת זו דריסת רגל משמעותית. רוצים להודות גם  לעיריית ירושלים שמאמינה מאוד בהתחדשות עירונית והעבודה איתה מאוד נעימה".