מי יממן את השיפוץ, מתי הורסים את המבנה, והאם שוכרים זכאים לפיצוי? שאלות ותשובות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יומו השני של מבצע שאגת הארי הביא עמו למרבה הצער גם את הפגיעות המשמעותיות הראשונות בעורף הישראלי, כאשר לפגיעה הקטלנית אמש בתל אביב שהביאה למותה של אשה כבת 40, התווספה פגיעה קשה ומרובת נפגעים היום (א') בבית שמש.

בזמן שכוחות הביטחון והרשויות מטפלים באירועי החירום בשטח, עולות שאלות מעשיות ודחופות: מהם זכויותיהם של בעלי הנכסים שניזוקו? של שוכרים שדירתם נפגעה? ומה צפוי לקרות לבניינים שנפגעו באופן משמעותי?

במקרה שהנכס בבעלותי ניזוק מפגיעת טיל, מה עלי לעשות?
ראשית, יש לדווח באופן מיידי למס רכוש כאן. אין לגעת בנזק או לבצע תיקונים לפני ששמאי מטעם המדינה מגיע למקום, מתעד את המצב ובוחן את היקף הפגיעה. חריג לכך הוא פינוי מפגעים מסוכנים כגון זכוכיות שבורות.

לאחר מכן יש להגיש תביעה מסודרת למנהל מס רכוש. במקרה של נזק למבנה או לתכולה, ניתן להגיש תביעה מקוונת באתר רשות המסים. אם אין אפשרות להגיש באופן דיגיטלי, ניתן לפנות למוקד הטלפוני במספר *4954.

מה קורה לאחר הגשת התביעה?
לאחר הגשת הבקשה, נציגי מס רכוש ייצרו קשר לצורך תיאום ביקור שמאי. עד להגעתו, מומלץ להימנע מהזזת חפצים או חלקי מבנה שנפגעו, למעט פעולות הכרחיות למניעת סכנה. תביעה שהוגשה באופן מקוון מאפשרת מעקב שוטף אחר סטטוס הטיפול באזור האישי באתר רשות המסים. לאחר הערכת השמאי, יתבקשו הדיירים להציג הצעות מחיר לתיקון הנזק.

אחרי שרשות המסים תקבע את גובה הפיצוי אפשר לבחור לבד את אנשי המקצוע שיתקנו את הנזק, או להיעזר בחברה שפועלת מטעם קרן הפיצויים. במקרה שבוחרים את אנשי המקצוע, עם אישור הצעות המחיר, קרן הפיצויים תעביר מקדמה, והיתרה תשולם לאחר השלמת התיקונים ובהצגת חשבוניות. גם בגין רכישת תכולה חלופית יש לשמור את כל המסמכים הרלוונטיים לצורך החזר.

לדברי יו״ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, על בעל הנכס שניזוק להבחין האם מדובר בפגיעה קונסטרוקטיבית , או בנזקי שיפוץ פנימיים בלבד.

"פגיעה קונסטרוקטיבית היא פגיעה ביסודות המבנה או בשלד הבניין. במקרה כזה יש להתקשר למס רכוש שמזמין באופן מיידי מהנדס קונסטרוקציה, אשר יבחן את היקף הנזק ויקבע האם המבנה נדרש להריסה, או שניתן להסתפק בחיזוק ושיקום של היסודות - מצב אפשרי כאשר מדובר בנזק קל יחסית ואין נזק ליסודות המבנה. עבודות מסוג זה מבוצעות על ידי קבלני שלד ובהתאם להנחיות הנדסיות מחייבות.

"כאשר מדובר בנזק שאינו פוגע ביסודות המבנה, כגון קריסת קיר פנימי (לא עמוד או קיר קונסטרוקטיבי), ניפוץ חלונות, עקירת משקופים, פגיעות הדף או רסיסים ונזקים דומים, ניתן לטפל באמצעות קבלני שיפוצים".

במקרים אלו לדברי סיב על בעלי הדירות לפעול לפי סדר הדברים הבא. ראשית - ליצור קשר עם מס רכוש ולבקש הגעת שמאי. השמאי מתעד את הנזקים ופותח תיק במס רכוש ונותן מספר תיק לבעל הדירה. לאחר מכן ניתן להזמין בעל מקצוע לצורך קבלת הצעת מחיר, ורק לאחר אישור ההצעה על ידי השמאי — ניתן להתחיל בעבודות השיפוץ.

מה זה "המסלול המהיר"?
במסגרת "המסלול המהיר" שנקבע במסגרת מלחמת "עם כלביא"  ניתן לקבל אישור על תביעה ללא המתנה לשמאי, עד 7 ימים מיום הגשתה. מסלול זה מיועד למקרים הבאים: הגשת תביעות בגין נזק למבנה, תכולה, ציוד עסקי ומלאי, סכום שאינו עולה על 30,000 ₪ , לאדם פרטי וגם לעסק, העונה על הגדרת "ניזוק" בחוק מס רכוש (בעל הנכס או מי שהוכיח כי הוא נושא בהוצאות שיקום הנכס, בעל התכולה שניזוקה לרבות שוכר בנכס).

בתוך כמה זמן מתקבל הפיצוי?
במסלול המהיר, בתוך 7 ימים. צריך לשלוח חשבוניות המעידות על ביצוע התיקון תוך 30 יום מקבלת הפיצוי, ולא תקבלו דרישה להחזר כספי הפיצוי.

במסלול הרגיל - לאחר החלטת שמאי בתיק תועבר מקדמה (או פיצוי מלא אם מדובר בתביעה קטנה). יתרת הכסף תועבר כנגד הצגת חשבוניות המעידות על ביצוע התיקון.

ומה לגבי דיור חלופי?
במקרה של נזק חמור למבנה, נציגי הרשות המקומית יסייעו בפינוי ראשוני למרכזי סיוע. אם ייקבע שהבית אינו ראוי למגורים, הדיירים ישוכנו במלון עד לשיקום הנכס או עד למציאת פתרון דיור חלופי ארוך טווח.

איך מחליטים אם להרוס את הבניין?

עו"ד ברק קינן, שותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד פירון, מתייחס להיבטים התכנוניים:

מי קובע אם בניין ייהרס או ישוקם?
"הסמכות לקבוע אם מבנה ראוי למגורים או מהווה מבנה מסוכן מצויה בידי הרשות המקומית. אם הבניין מוגדר כמסוכן, תבחן הרשות האם ניתן לשקמו בהתאם לדרישות הנדסיות, או שיש צורך בהריסה והקמה מחדש בשל היקף הנזק".

האם פגיעה בבניין יכולה להוות זרז להתחדשות עירונית?
"פגיעה חמורה עשויה להאיץ מהלכי פינוי-בינוי או פרויקטים של התחדשות עירונית . בניגוד למצב רגיל שבו נדרשות הסכמות דיירים ממושכות ובדיקת כדאיות כלכלית, כאשר הבניין נהרס או אינו כשיר למגורים, הצורך בהקמה מחדש הופך מיידי וברור יותר. במצבים כאלה, מוסדות התכנון והרשות המקומית נוטים לפעול בקצב מואץ לקידום הליכים תכנוניים".

הערת מערכת: בימים אלה מצויה בשלבים מתקדמים הצעת חוק "שיקום מתחמי ההרס", אותה החלה הממשלה לקדם בעקבות מצבע "עם כלביא", אשר קובע כי באזורים שנפגעו ממטח טילים יופעלו כלים שונים מדרישות החוק הרגיל, בהם רוב מינימלי דרוש של 51%, אפשרות למכור את הנכס בתמורה לשווי הידרה העתידית (ביי-אאוט) ועוד.

במקרה של הריסה - האם נדרש היתר בנייה חדש והאם יחולו היטלים?
"השלב הראשוני כולל לרוב הוצאת היתר הריסה מזורז. לאחר מכן יש לקדם תוכנית תכנונית מתאימה והיתר בנייה למבנה חדש, בשיתוף יזם שיבצע את הפרויקט עבור בעלי הזכויות. קיימות הוראות שעה במצבי חירום המאפשרות הקלות מסוימות בהליכי רישוי, בכפוף לאישורים מתאימים. באשר להיטלים ומסים, חקיקת ההתחדשות העירונית כוללת פטורים והקלות שונים (לרבות בהיטל השבחה , מס שבח ומע"מ שירותי בנייה), בהתאם לנסיבות הפרויקט ולמתווה התמורות".

ומה לגבי מבנים שכבר הוגדרו בעבר כמסוכנים?
"בימי שגרה, רשויות מקומיות מטפלות במבנים מסוכנים באמצעות צווים, התראות ולעיתים הליכים משפטיים. לעיתים הדרישה הזו מניעה תהליך מבורך של פינוי-בינוי, שבו היזם לוקח על עצמו את חיזוק המבנה להסרת הסיכון ובהמשך מקדם תוכנית התחדשות מלאה. אולם בעת מלחמה, סדרי העדיפויות משתנים. גם פגיעה עקיפה עלולה לערער את יציבותו של בניין ישן ולהפוך אותו לסיכון מיידי. לכן, הרשויות מחויבות כעת לבצע סקר חירום בכל האזורים שנפגעו ישירות או בעקיפין מירי טילים, ולאתר מבנים שעלולים לקרוס בכל רגע. כבר ראינו בעבר מקרים בודדים שבהם עירייה נאלצה להוציא צו פינוי מיידי, אך כעת מדובר בסכנה רחבה בהרבה עם השלכות על דיירים רבים".

"שוכר זכאי לדיור חלופי - בתנאי שימשיך לשלם שכירות"

עו"ד רננה גרינברג, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' מתייחסת לזכויות השוכרים במקרה של פגיעה בדירות שהושכרו על ידם.

אם הדירה ניזוקה ואינה ראויה למגורים – האם השוכר זכאי לדיור חלופי?
"שוכרת שדירתה נפגעה ישירות כתוצאה מירי טילים ואינה מתאימה עוד למגורים, זכאית למימון דיור חלופי בהתאם להוראות חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, וזאת כל עוד היא ממשיכה לשלם את דמי השכירות למשכירה. עם זאת, אם השוכרת כבר שוהה במלון או מקבלת מענק אכלוס או פיצוי חלופי אחר, לא ניתן לקבל כפל מימון. משך הזכאות נקבע בהתאם לתקופה שבה הדירה אינה ראויה לשימוש ולתשלום השכירות בפועל".

ומה לגבי נזק לרכוש אישי?
"שוכר שרכושו הפרטי נפגע, רהיטים, מוצרי חשמל, בגדים וכדומה, זכאי לפיצוי, גם ללא ביטוח פרטי. הפיצוי מכסה את עלויות התיקון או רכישת פריטים חלופיים דומים, עד לתקרות שנקבעו בתקנות. ההליך כולל הגשת תביעה לרשות המוסמכת, קבלת החלטה ותשלום הפיצוי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. בנוסף, קיימת אפשרות להרחיב את סכום הכיסוי באמצעות תשלום פרמיה נוספת דרך אתר מס רכוש".

האם שוכר חייב להמשיך לשלם שכר דירה?
"כאשר הדירה הפכה לבלתי ראויה למגורים, המשך תשלום שכר הדירה מהווה תנאי לקבלת מימון לדיור חלופי ממס רכוש. יחד עם זאת, שוכרת שנמנע ממנה להתגורר בדירה בעקבות פגיעה, אינה מחויבת בתשלום שכר דירה לבעלת הנכס, שכן מדובר במצב של סיכול חוזה - המשכירה אינה יכולה לקיים את חלקה בהסכם בשל נסיבות חיצוניות וכוח עליון. כל עוד השוכרת לא ביטלה את הסכם השכירות, היותה של הדירה בלתי ראויה למגורים, מהווה סיבה מוצדקת שפוטרת  מחובת תשלום דמי השכירות".