האם מרתף יכול להיות מעל הקרקע? המאבק על שתי דירות בתל אביב מגיע לעליון

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פרסום ראשון: המאבק המשפטי על השימוש במרתפים למגורים בתל אביב מגיע לבית המשפט העליון. חברת ירום אור נכסים, בבעלות שי אהרוניין, הגישה היום (א') ערעור על פסק דין שניתן ביולי האחרון, ובו נדחתה עתירתה נגד ההחלטה שלא לאפשר לה להסב נכס ברחוב בן יהודה 100 בתל אביב לשתי יחידות דיור. במרכז המחלוקת עומדת שאלה תכנונית בעלת השלכות אפשריות על נכסים נוספים בעיר: האם נכס שהוגדר כ"מרתף" בהיתר בנייה משנת 1955 כפוף לאיסור המגורים שנקבע בתוכנית המרתפים העירונית, גם כאשר מבחינה פיזית הוא נמצא כולו מעל פני הקרקע?

הערעור הוגש לבית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים מינהליים, באמצעות עו"ד סלאם חאמד ממשרד עמית פולק מטלון , נגד ועדת הערר המחוזית, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ודיירת בבניין. עותק ממנו נשלח גם לעיריית תל אביב. החברה מבקשת לבטל את פסק דינה של שופטת בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו, לימור ביבי, שדחתה את עתירתה ביולי האחרון.

לערעור שהוגש

כפי שפורסם בעבר במרכז הנדל"ן, בית המשפט קבע כי תוכנית המרתפים העירונית (ע/1) חלה על כלל המרתפים בתל אביב, לרבות כאלה שאינם מצויים במלואם מתחת לפני הקרקע, וכי הסבתם למגורים מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית. עוד נקבע כי שימוש קודם למשרדים או היתרים זמניים שניתנו בעבר אינם מקנים זכות קבועה להסבת השטח למגורים. בפסק הדין הודגש כי האיסור נועד בין היתר למנוע יצירת יחידות דיור באיכות נמוכה ולשמור על רווחת הדיירים והתשתיות בבניינים.

כעת טוענת החברה כי בית המשפט שגה כאשר החיל את האיסור על הנכס בשל הכינוי "מרתף" בהיתר ההיסטורי, תוך התעלמות מהגדרתו הפיזית בתוכנית העדכנית. לטענתה, מדובר בפרשנות שעלולה לפגוע בזכויותיהם של בעלי נכסים רבים בעיר, שהסתמכו במשך עשרות שנים על היתרי בנייה שניתנו להם כדין.

ממחסנים למשרדים, וממשרדים לדירות מגורים

הבניין ברחוב בן יהודה 100 הוקם מכוח היתר בנייה משנת 1955, בהתאם לתוכנית גדס המנדטורית (תא/58) משנת 1940. בהיתר המקורי הוגדר המפלס התחתון כ"מרתף", ובו מחסנים, מקלט ותא מעלית. באותה תקופה הוגדרה כמרתף כל קומה הנמצאת מתחת לקומת הקרקע.

שנתיים לאחר מכן, ב-1957, אישרה הוועדה המקומית היתר שינויים שבמסגרתו הוסב הנכס משטחי שירות ששימשו למחסנים לשטח עיקרי המיועד לאולם ולמשרדים. לטענת החברה, הנכס שימש כשטח עיקרי מורשה במשך 53 שנים, עד לאישור תוכנית המרתפים החדשה בשנת 2010.

הנכס ברחוב בן יהודה 100 בתל אביב הוגדר כמרתף בהיתר בנייה מ-1955, אך שנתיים לאחר מכן אושר לשימוש כמשרדים. למרות שכל קירותיו החיצוניים נמצאים מעל פני הקרקע, בקשת בעלת הנכס להסב אותו לשתי דירות נדחתה, בטענה כי הוא כפוף לאיסור המגורים במרתפים. כעת המחלוקת על ההגדרה ההיסטורית מגיעה לעליון

תוכנית ע/1, שנועדה להסדיר את בניית המרתפים והשימושים המותרים בהם, הגדירה מרתף כחלל שמרבית שטח קירותיו החיצוניים, יותר מ-50%, נמצאת מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו. לצד הגדרה זו נקבע איסור על שימוש במרתפים למגורים.

אלא שבמקרה הנוכחי לא הייתה מחלוקת כי הנכס אינו עומד בהגדרה הפיזית של מרתף לפי התוכנית: כל קירותיו החיצוניים נמצאים מעל פני הקרקע, רצפתו ממוקמת במפלס החצר האחורית, והוא אינו טמון באדמה.

עו"ד סלאם חמד (אייל טואג)

באפריל 2024 הגישה החברה בקשה להיתר לשימוש חורג, שבמסגרתו ביקשה להסב את הנכס ממשרדים לשתי יחידות דיור. שנה לאחר מכן דחתה הוועדה המקומית את הבקשה. באוקטובר 2025 דחתה גם ועדת הערר המחוזית את ערר החברה, וקבעה כי הגדרת הנכס כמרתף בהיתר המקורי מכפיפה אותו לאיסור המגורים בתוכנית ע/1. ביולי 2026 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים את עתירת החברה נגד ההחלטה.

"יצירת קטגוריה נורמטיבית חדשה שאין לה עיגון בתוכנית"

בערעור שהוגש לעליון טוענת החברה כי פסק הדין מבוסס על פרשנות שגויה של תוכנית ע/1, הקובעת הגדרה הנדסית ופיזית ברורה למרתף. לדבריה, אין מקום להחיל את האיסור על נכס שאינו עומד בהגדרה זו, רק משום שכונה בעבר "מרתף".

בהודעת הערעור נכתב כי "אימוץ 'מבחן ההיתר' אינו מהווה 'פרשנות' של הטקסט, אלא יצירת קטגוריה נורמטיבית חדשה שאין לה כל עיגון לשוני, ולו מינימלי, בתכנית ע/1". החברה מסתמכת על העיקרון שלפיו "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון", וטוענת כי החלת התוכנית על הנכס חורגת מההגדרות שנקבעו בה.

טענה נוספת נוגעת לחשש שהביע בית המשפט לעניינים מינהליים מפני יצירת "ואקום תכנוני", אם ייקבע שתוכנית המרתפים אינה חלה על הנכס. לטענת החברה, החשש נובע מהתעלמות מהוראות תוכנית גדס משנת 1940, שהתירה שימושי מגורים ועסקים באזור המסחר שבו מצוי הנכס.

"הניסיון 'להציל' את חוקיות הנכס באמצעות החלה מאולצת של תכנית שאינה חלה עליו הוא מוטעה ומעגלי: הוואקום הנטען נובע משלילה שגויה של תחולת תכנית גדס", נטען בערעור.

החברה מוסיפה כי אין להחיל על תוכנית שאושרה בשנת 1940 כללי פרשנות מודרניים, שלפיהם שימוש שלא הותר במפורש נחשב לאסור, מבלי להתחשב בהקשר התכנוני והמשפטי בעת אישורה.

בנוסף, היא יוצאת נגד קביעת בית המשפט שלפיה היתרי עבר למרתפים ניתנו מכוח "נוהג פסול". לטענתה, מדובר בקביעה "מרחיקת לכת המטילה דופי באלפי היתרים שניתנו כדין", העומדת בסתירה לחזקת התקינות המינהלית ולעקרון חוקיות המינהל.

האם היתר משנת 1957 מאפשר להסב את הנכס למגורים?

לצד הטענה שתוכנית ע/1 כלל אינה חלה על הנכס, מציגה החברה טענה חלופית: גם אם ייקבע שהתוכנית חלה עליו, יש להתחשב בזכויות שניתנו בהיתרי הבנייה הקודמים.

לטענת החברה, גם אם תוכנית המרתפים חלה על הנכס, יש להכיר בזכויות שניתנו בהיתר משנת 1957, שהסב אותו ממחסנים לשטח עיקרי המיועד למשרדים. בערעור נטען כי אין מדובר בהכשרת שטח שירות למגורים, אלא בשינוי שימוש בשטח שאושר כדין. החברה מזהירה מפגיעה אפשרית בבעלי נכסים נוספים בעיר ומבקשת מהעליון לבטל את פסק הדין, להחזיר את הדיון לוועדת הערר ולבטל את חיובה בהוצאות בסך 30 אלף שקל.

החברה מסתמכת על סעיף 10(ב)(1) לתוכנית ע/1, שלפיו התוכנית אינה פוגעת "במרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד תחילת תכנית זו". לטענתה, היתר השינויים משנת 1957 שינה את סיווג הנכס משטח שירות למחסנים לשטח עיקרי מאושר למשרדים, ולכן אין להתייחס אליו כיום כאל שטח שירות שהסבתו למגורים אסורה.

"משניתן בשנת 1957 היתר שינויים כדין שהחליף את השימוש במחסנים משנת 1955, פקע היתר 1955 לעניין השימוש, והנכס היה שטח עיקרי כדין במשך 53 שנים עד תחילת תכנית ע/1", נכתב בערעור.

לטענת החברה, אין מדובר בניסיון להכשיר שטח שירות למגורים, כפי שנדון במקרים אחרים בפסיקה, אלא בשינוי שימוש בתוך שטח עיקרי שכבר אושר כדין. היא מגדירה זאת כ"הצרחת שימושים לגיטימית", וטוענת כי אין הצדקה לשלול את האפשרות להסב את המשרדים למגורים רק בשל הגדרתו ההיסטורית של המפלס.

החברה מזהירה כי הותרת פסק הדין על כנו עלולה לפגוע בבעלי נכסים נוספים בתל אביב שנבנו כדין ונעשה בהם שימוש בהתאם להיתרים היסטוריים, ולערער את עקרונות ההסתמכות והוודאות המשפטית בשוק המקרקעין.

בסיכומו של הערעור מבקשת ירום אור נכסים מבית המשפט העליון לבטל את פסק הדין ולהחזיר את הדיון לוועדת הערר, כדי שתבחן לגופה את הבקשה להסבת הנכס ממשרדים לשתי יחידות דיור. בנוסף מבקשת החברה לבטל את חיוב ההוצאות בסך 30 אלף שקל שהוטל עליה בהליך הקודם, ולחייב את המשיבות בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורכי דין.