אחרי 105 שומות סותרות: ועדת הערר קבעה היטל השבחה אחיד במתחם הענק בחולון

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד אייל אילוז, שמה בשבוע שעבר קץ לשנים של מחלוקות שמאיות ומשפטיות בשכונת ח/500 בדרום חולון. בהחלטתה, קבעה הוועדה מנגנון אחיד המגן על עקרון השוויון בין הנישומים.

בינואר 2018 פורסמה למתן תוקף את תוכנית המתאר ח/500 ("דרום חולון") לבניית אלפי יחידות דיור המשתרעת על כ-4,080 דונם, לאחר תהליך תכנוני ממושך. התוכנית מתווה פיתוח עירוני מקיף, אך מוגדרת כתוכנית מתאר כוללנית שאינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ישירים ללא אישור תוכניות מפורטות בעתיד.

התוכנית מתווה חלוקה מחדש של ייעודי הקרקע, הכוללת אזורי מגורים, שטחים ציבוריים פתוחים ופארק, מבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה, מסחר ותיירות, מתקנים הנדסיים ורשת דרכים. התוכנית גובלת בשדרות ירושלים, בשכונות המגורים קריית שרת וקריית פנחס איילון, וכן במתחמי הפנאי פארק פרס ומרכז הנופש ימית 2000.

בעקבות מימוש זכויות ועסקאות מכר במקרקעין לאחר אישור ח/500, הוציאה הוועדה המקומית חיובי היטל השבחה . נישומים רבים פנו למינוי שמאי מכריע , ובעקבות כך ניתנו כ-105 שומות מכריעות על ידי שמאים שונים. שומות אלו יצרו אנדרלמוסיה שמאית, כאשר עבור נכסים סמוכים ניתנו ערכי השבחה ושיעורי היטל מגוונים ושונים באופן קיצוני זה מזה. הפער הגדול ביותר היה בין 275 שקל למ"ר ל-440 שקל למ"ר באותו מתחם.

נוכח הריבוי והפערים בשומות, דנה ועדת הערר בראשות יושבת הראש דאז, עו"ד שרון טל, במקובץ ב-13 עררים מאוחדים. בהחלטתה מיום 01.03.2021 נקבע מנגנון חישוב אחיד המבוסס על שומה מכרעת של השמאי עומר סרחאן, לפיה שווי מצב קודם הוא 1,840 ש"ח למ"ר, שווי מצב חדש: 2,500 ש"ח למ"ר והשבחה: 660 ש"ח למ"ר, כך שהיטל השבחה אפקטיבי (50%) הוא 330 ש"ח למ"ר.

הוועדה המקומית סירבה להשלים עם הקביעה והגישה ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי תל אביב בפברואר 2022 נדחה הערעור המנהל סופית על יד השופט הרי קירש.

ועדת הערר הכריעה: 330 שקל למ"ר, ללא ריבית פיגורים

במקביל, בעקבות החלטת ועדת הערר, בין נובמבר 2020 לדצמבר 2021 הוגשו 8 עררים מאוחדים נוספים, נשוא החלטה זו, על שומות מכריעות שנקטו בערכים שונים. ביום 09.11.2022 קיימה ועדת הערר דיון מורחב שבו נשמעו טענות הצדדים.

בערר שהגישה הוועדה המקומית, דרשה להעלות את התעריף האחיד ל-385 ש"ח למ"ר. זאת בטענה כי ככל שנקבע תעריף אחיד, אין לבססו על שומת סרחאן (330 ש"ח למ"ר), אלא על ממוצע גבוה יותר של כ-385 ש"ח למ"ר (הנגזר מהשבחה של 770 ש"ח למ"ר), בהסתמך על טבלאות נתונים ושומות מכריעות אחרות שנערכו במתחם.

ועדת הערר דחתה את דרישת הוועדה המקומית חולון להעלות את היטל ההשבחה במתחם ח/500 ל-385 שקל למ"ר, והותירה אותו על 330 שקל למ"ר. בנוסף קבעה כי לא תיגבה ריבית פיגורים בגין תקופת ההליכים המשפטיים והשמאיים

לטענת הוועדה המקומית, שגתה ועדת הערר כשקבעה ערך קודם אחיד לכל הקרקעות בתחום התוכנית. הוועדה המקומית טענה כי יש להבחין בשווי המצב הקודם בין מתחמים בשלב א' למתחמים בשלב ב' לפי תוכנית ח/3/1, תוכנית המתאר ההיסטורית,  וכן בין ייעודי תעשייה, תעשייה עתירת ידע ומגורים. עוד נטען כי במצב הקודם הייתה לקרקעות ציפייה תכנונית הנובעת מתוכניות ארציות ומחוזיות אשר העלתה את שווי הקרקע במצב הקודם.

הנישומים העוררים, באמצעות עורכי הדין הדר בלומשטיין בדש, חיים קורן, ג'יימי פנחסי ואחרים, טענו כי מטעמי שוויון, אחידות וגביית מס אמת, חובה להחיל את תעריף ההיטל האחיד של 330 ש"ח למ"ר שנפסק בהחלטה הקודמת על כלל בעלי הקרקעות במתחם. חלק מהעוררים טענו מנגד כי שווי המצב הקודם צריך להיות גבוה אף יותר מ-1,840 ש"ח למ"ר, שכן לטענתם תוכנית ח/3/1 ההיסטורית יצרה ציפייה מוקנית לבניית 6 יחידות דיור לדונם, דבר המפחית את רכיב ההשבחה. הנישומים גם דרשו לפטור אותם כליל מתשלומי ריבית פיגורים בגין התקופה שבה התנהלו הליכי השמאות המכרעת והעררים המשפטיים.

עו"ד הדר בלומשטיין בדש (מיכל קושרוב)

ועדת הערר דחתה באופן מלא את עמדת הוועדה המקומית, אימצה את עמדת הנישומים בחלקה המרכזי, ואשררה את תעריף ההיטל האחיד של 330 ש"ח למ"ר.

הוועדה הדגישה כי קיומן של שומות מכריעות שונות ושרירותיות עבור אותו מתחם בדיוק פוגע קשות באמון הציבור ובגביית מס אמת: "קיומן של שומות סותרות ביחס לאותם מקרקעין, לאותו מועד קובע ואף לאותם בעלי זכויות, במסגרת הליכים של שומה מכרעת, חותר תחת התכלית של שוויון בגבייתם של תשלומי חובה, וממילא גם באמון הציבור בהליכים אלה". עוד נכתב כי "מצב בו שווי המקרקעין לאותו מועד עבור אותם בעלים משתנה בשל הגשת בקשות נפרדות למנוי שמאי מכריע , אינו סביר, פוגע באמון הציבור בהליכי השומה ועל כן ראוי ונכון היה לפתור זאת מלכתחילה".

הוועדה קבעה כי טבלאות הנתונים שהציגה הוועדה המקומית התבססו על שומות חריגות וקיצוניות, וכי חישוב ממוצע נכון של השומות בשטח מראה ערך הקרוב מאוד לשומת סרחאן. בנוסף, הוועדה הבהירה כי מאז תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית מתאר כוללנית אינה מהווה "אירוע מס" סופי למלוא זכויות הבנייה העתידיות.

"תכנית ח/500 היא תכנית מורכבת, בעלת מאפיינים של תכנית כוללנית... במצב דברים זה, קריאה לתוך מחירי העסקאות עוד המיוחס לתכנית ח/500, תוצאתו תהיה מיסוי התעשרות שאינה קיימת... ההשבחה הסופית תגבה בעת הכנת תכנית מפורטת תוך הבאה בחשבון כי ערכי השווי והזכויות שנקבעו על פי תכנית ח/500 הובאו בחשבון על הצד הנמוך ומספקות זכויות משוערות". הוועדה גם דחתה את ניסיונות חלק מהנישומים להעלות את שווי המצב הקודם אל מעבר ל-1,840 ש"ח למ"ר על בסיס ציפיות מתוכנית ח/3/1 או תוכניות מתאר ארציות.

לבסוף קבעה הוועדה תעריף היטל אחיד, כאשר חיובי היטל ההשבחה בכל עשרות התיקים המאוחדים תוקנו והועמדו על 330 ש"ח למ"ר. הוועדה קבעה כי בתקופה שבה התנהלו הליכי השומה המכרעת והעררים המשפטיים, לא תחול ריבית פיגורים. סכום ההיטל המעודכן ישולם בתוך 45 ימים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית רגילה ממועד אישור השומה המכרעת.

מעו"ד הדר בלומשטיין בדש ושמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש שייצגו בעלי זכויות רבים בהליכים הקודמים על תכנית ח/500 ואת רוב העוררים בהליך הנדון נמסר: "החלטת ועדת הערר מפורטת ומנומקת ועשתה צדק וקבעה היטל השבחה של 330 ₪ למ"ר קרקע. לאחר שנים שנמשכו ההליכים, ועדת הערר למעשה אימצה ברובה את הקביעות בהחלטת ועדת הערר הקודמת בעשלגביה נדחה הערעור שהוגש ע"י הוועדה המקומית חולון בבית המשפט המחוזי (ת"א)".