משוואת סיכון חדשה לגופי המימון: ההחלטה התקדימית של המחוזי הלכה צעד אחד רחוק מדי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ההחלטה הדרמטית שניתנה בשבוע שעבר על ידי שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב נועה גרוסמן מעמתת באופן חזיתי בין שאיפת המערכת להביא להצלה קולקטיבית של פרויקט בנייה שנקלע למשבר, לבין גבול היכולת הכלכלית של הרוכש הבודד.

כמי שמלווה את ענף ההתחדשות העירונית וגורמי המימון מזה למעלה משני עשורים, אני סבורה כי פסק דין זה הלך צעד אחד רחוק מידי ממה שהיה נהוג עד עתה  ביחס לפרויקטים שחווים קשיים או עיכובים ומצריך חשיבה מחודשת בוועדות  האשראי של גופי המימון. זאת, אלא אם תתהפך תוצאת ההכרעה בבית משפט העליון.

הסוגיה המשפטית שעמדה לפתחו של בית המשפט מורכבת ביותר: פרויקט תמ"א 38 /1 בצפון תל אביב נקלע לקשיים הנדסיים ופיננסיים, העבודות נעצרו והשליטה בו הועברה לידי כונס נכסים קבוע. על אף שגורמי המימון והכונס הציגו מתווה שיקום מוסכם וממשי להשלמת הבנייה, מועד המסירה נדחה ביותר משנתיים מעבר למובטח. מספר רוכשים שנקלעו למצוקה כלכלית קשה של כפל תשלומים – תשלום משכנתה חודשית לצד שכר דירה לאורך שנים – דרשו לבטל את העסקאות ולממש את ערבויות חוק המכר שבידיהם. מנגד, גורמי המימון טענו כי הבטוחה נועדה להגן רק מפני "מניעה מוחלטת" של קבלת הדירה, ולא לשמש כביטוח מפני עיכובים בלוחות הזמנים, בייחוד כשישנו מתווה חילוץ פעיל וגוף מימון שפועל להשלמת הפרויקט.

בית המשפט הכריע לטובת הרוכשים וקבע קביעה עקרונית יסודית שמהווה את לב החידוש: רוכש שקנה דירה מיזם אינו הופך בשל כך לחבר בקולקטיב שממנו אסור לו להשתחרר. להבדיל מחבר בקבוצת רכישה המצטרף מראש למנגנון שיתופי ותלוי בחבריו, הרוכש הפרטי חותם על חוזה אישי ועצמאי, ואינו צד להסכמים שבין היזם, הבנק המלווה או הדיירים הוותיקים. פסק הדין קבע כי הרוכש "קונה דירה לעצמו. הוא עורך את השיקולים הכלכליים שלו בעצמו... העסקה מראשיתה הייתה עצמאית, ולכך יש לכוון גם את סופה". לפיכך, אין לכבול את הרוכש הבודד להסדר שיקום שמחייב אותו להמתין שנים נוספות ולשאת בנטל פיננסי חריג המאיים למוטט אותו.

זה אינו מקרה שבו הפרויקט ננטש, או שאין עוד אפשרות ממשית למסור את הדירות. להפך, מונה כונס נכסים , אושר מתווה השלמה, הועמד מימון נוסף ונקבע מסלול קונקרטי להמשך הבנייה. בנסיבות כאלה, הפיכת עיכוב משמעותי ומצוקה כלכלית של הרוכש לעילה המאפשרת מימוש הבטוחה מטשטשת את הגבול בין ערבות שנועדה להגן מפני כשל ממשי במסירת הדירה לבין מנגנון פיצוי על איחור

ההשלכות של קביעה זו על ענף הליווי הפיננסי הן עצומות. עד היום, ההנחה הרווחת בוועדות האשראי הייתה כי במקרה של קריסת יזם, ניתן יהיה להסתמך על יתרות התמורה של הרוכשים הקיימים לצורך השלמת הבנייה. כעת, האפשרות שרוכשים יממשו באופן סלקטיבי את ערבויות חוק המכר וידרשו את כספם בחזרה מחייבת את הגופים המממנים להזרים הון נוסף, לממן תקופת שיווק מחודשת של הדירות שחזרו למלאי, ולבנות מחדש את תזרים המזומנים של הפרויקט. כתוצאה מכך, החיתום הראשוני של פרויקטים יצטרך לשקלל מראש תרחיש שבו חלק מהרוכשים עוזבים, דבר שעלול להעלות את דרישות ההון העצמי, פרמיות הביטוח ומרווחי האשראי – עלויות שיתגלגלו בסופו של דבר אל השוק כולו.

מתוך ההחלטה עולות שלוש השלכות מעשיות מיידיות לענף ההתחדשות העירונית.

הראשונה - תיעוד מדויק של מועדי המסירה: הגדרת נקודות המוצא לספירת ימי העבודה והמסירה בחוזים חייבת להיות ברורה וקשיחה. עמימות בניסוחים אלו מגדילה את אי-הוודאות המשפטית בשעת משבר.

השנייה - הגברת הפיקוח וההתערבות המוקדמת: מוסדות המימון יידרשו לעבור מניהול משברים פאסיבי לפיקוח אקטיבי מוקדם, תוך דרישה לדיווחים הדוקים יותר על עמידה באבני דרך, כדי למנוע הידרדרות של פרויקטים.

השלישית - פיקוח הדוק יותר מצד גופי המימון ביחס לפרויקטים שמתחילים להתקבל בהם איתותים מהשטח בדבר עיכוב בלוחות הזמנים של הפרויקט ונקיטת פעולות מיידיות לקידום העבודות באתר ביד נוקשה יותר.

לטעמי, ההחלטה הולכת צעד אחד רחוק מדי ומרחיבה את גבולות ערבות חוק המכר מעבר לתכליתה המקורית. 

זה אינו מקרה שבו הפרויקט ננטש, או שאין עוד אפשרות ממשית למסור את הדירות. להפך, מונה כונס נכסים , אושר מתווה השלמה, הועמד מימון נוסף ונקבע מסלול קונקרטי להמשך הבנייה. בנסיבות כאלה, הפיכת עיכוב משמעותי ומצוקה כלכלית של הרוכש לעילה המאפשרת מימוש הבטוחה מטשטשת את הגבול בין ערבות שנועדה להגן מפני כשל ממשי במסירת הדירה לבין מנגנון פיצוי על איחור. דווקא בשל ההשלכות הרחבות על שוק הליווי והמימון, יש בעיניי הצדקה ברורה להביא את הסוגייה להכרעת בית המשפט העליון ולבחון האם הפרשנות שניתנה כאן אינה מרחיבה יתר על המידה את עילות המימוש.

השאלה היא איננה האם יש להגן על רוכשי הדירות – התשובה לכך היא חד-משמעית חיובית. האתגר האמיתי כעת הוא כיצד לאזן בין זכותו הבלתי מסויגת של הרוכש הבודד לצאת מעסקה שהופרה, לבין שמירת ההיתכנות הכלכלית להצלת הפרויקט עבור יתר השותפים בו.