עיריית פ"ת שמה ברקס לרמ"י בירקונים: "ללא חלוקה שוויונית פיתוח פארק הירקון בסכנה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת המשנה לתכנון ובנייה בפתח תקווה ממליצה על הפקדת תוכנית ירקונים לוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז לפי "החלופה המקורית", המבוססת על איחוד וחלוקה מלאים ושוויוניים בין בעלי הקרקע. ההחלטה, שהתקבלה בחודש שעבר בכפוף לתיקונים ופורסמה אתמול, מהווה מכה לעמדת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שביקשה להחריג מתוכנית האיחוד והחלוקה את מתחם המגורים המרכזי בתוכנית ולשמור בידיה את מלוא הזכויות בו. לפי שומה שפורסמה בשבוע שעבר במרכז הנדל"ן, הפער בין החלופות עשוי להגיע לכ-468 מיליון שקל, אשר על פי החלופה שמקדמת העירייה - יחולקו בין כלל המחזיקים.

התוכנית לפיתוח מתחם ירקונים, הממוקמת מצפון לפתח תקווה ומדרום לכביש 5, מתגלגלת במוסדות התכנון כבר למעלה משני עשורים. מדובר בתוכנית ענק המשתרעת על שטח של כ-5,500 דונם לאורך נחל הירקון, ומתוכננת להוות ריאה ירוקה מרכזית שתכלול פארק עירוני עצום בשטח של 1,200 דונם לספורט ונופש, פארק לאומי בשטח של 1,100 דונם, ושטחים חקלאיים בהיקף של 650 דונם. לצד הריאה הירוקה, התוכנית מאפשרת פיתוח עירוני מסיבי הכולל כ-2,800 דירות מגורים חדשות, כ-400 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה וכ-30 אלף מ"ר למסחר.

במשך שנים ארוכות התעכב קידומה של התוכנית, בין היתר בשל חששן של הרשויות המקומיות מהעלויות התקציביות הכרוכות בפיתוח ותחזוקת הפארק הענק המתוכנן במקום. כעת, ועדת המשנה קובעת מפורשות כי המפתח למימון הפארק טמון בשמירה על חלוקת הזכויות השוויונית והמקורית בכל המתחם.

התוכנית אושרה עקרונית בוועדה המקומית כבר בסוף שנת 2021. אולם, בשלהי 2022, רגע לפני הדיון בהפקדתה, פנתה רמ"י למשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, בדרישה לאשר תוכנית נפרדת על קרקעותיה. בדצמבר 2024 החליטה יוליס לאפשר הגשת שתי חלופות נפרדות לדיון (האחת שוויונית והשנייה מפרידה), והותירה את ההכרעה הסופית לוועדת התכנון.

בהחלטתה הרשמית קבעה עתה הוועדה המקומית כי החלופה המקורית, הכוללת איחוד וחלוקה כללי ושוויוני, "יוצרת את הוודאות הגבוהה ביותר להיתכנות כלכלית, למימוש התוכנית ולהנגשת שטח הפארק לטובת הציבור, שזו עיקר מטרתה ותכליתה של התוכנית". מנגד, הוועדה שיגרה תמרור אזהרה מפני החלופה השנייה שרמ"י ניסתה לקדם, המבקשת להחריג את מתחם המגורים המרכזי (מתחם E) מאיחוד וחלוקה כללי. ועדת המשנה הבהירה כי חלופה זו "מייצרת מחסור במשאבים מניבים לפיתוח הפארק", וקבעה כי אם תקודם "יידרש למצוא מקורות מימון חלופיים בסיוע המדינה לפני אישור התוכנית".

יש לציין כי עיריית פתח תקווה צפויה לצאת נפסדת במקרה של אישור החלופה של רמ"י, שכן במקרה זה תקבל מהמדינה רק 13% משווי השבחת הקרקע, כחלף היטל השבחה , לעומת 50% שהיא שתקבל במקרה של בנייה על ידי בעלים פרטיים. המחלוקת הגיעה בעקבות דרישתה של רמ"י ליצור טבלת איזון נפרדת למתחם המגורים שבתחומה (מתחם E), שבו מרוכזות עיקר זכויות המגורים בתוכנית (כ-1,060 יחידות דיור). רמ"י ביקשה להפריד את עצמה מהאיחוד והחלוקה הכללי כדי לשמור על מלוא זכויות המגורים הללו לעצמה.

לפי שומה מעודכנת שערך לאחרונה שמאי המקרקעין גלעד ניר המלווה את בעלי הקרקע הפרטיים, ופורסמה בשבוע שעבר במרכז הנדל"ן, שווי קרקע ממוצע ליחידת דיור במתחם עומד על 800,000 ש"ח. שווי מ"ר תעסוקה מוערך ב-2,000 ש"ח, ושווי מ"ר מסחר עומד על 6,000 ש"ח. על בסיס נתונים אלו, שוויו הכולל של מתחם המגורים E נאמד ב-848 מיליון ש"ח.

שטח הקרקע של רמ"י מהווה כ-11.8% בלבד מכלל מתחם האיחוד והחלוקה. לו היו זכויות המגורים במתחם E מחולקות באופן שוויוני ויחסי בין כלל בעלי הקרקע, הייתה רמ"י זכאית לזכויות בשווי של כ-380 מיליון ש"ח בלבד. אולם, באמצעות דרישת ההפרדה של מתחם E, ביקשה רמ"י לנכס לעצמה את מלוא שווי המתחם, 848 מיליון ש"ח, ובכך לזכות ב"בונוס" של כ-468 מיליון ש"ח על חשבונם של אלפי בעלי הקרקעות הפרטיים שחלקם בתוכנית היה נגרע בהתאם

מרמ"י טרם נמסרה תגובה בנוגע לפער.

בנוגע לשומה טוען עו"ד צבי שוב ,המייצג בעלי קרקעות פרטיים רבים במתחם, כי "הניסיונות החוזרים ונשנים לנשל בעלי זכויות מחלקם האמיתי באמצעות מהלכי הפרדה מלאכותיים, פוגעים בראש ובראשונה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות הפרטיים. לדבריו, "אנו פועלים מול הרשויות כדי להיאבק בקיפוח הזה, להבטיח את מלוא הזכויות המגיעות לבעלים הפרטיים ולדחוף למימוש התוכנית בצורה צודקת וראויה. זהו שלב שבו על בעלי הקרקע להבטיח כי האינטרסים שלהם מיוצגים באופן מקצועי, על מנת להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה בתוכנית הסופית.

"מתחם ירקונים מקודם בעצלתיים, למרות חשיבותו הרבה. חלק מהעיכוב נובע מחשש הוועדה המקומית מהיקף העלויות הגדול של פיתוח הפארק הענק שצפוי במקום. כאמור השטח שעליו תבוצע הבניה הינו כחמישית בלבד משטח מתחם ירקונים, ובו ישתתפו על פי התכנון רב השנים וההחלטות שנתקבלו, כבעלי שתי חמישיות מהמתחם. רצונה של רמ"י לבטל תכנון והחלטות רבות שנים ובעקבות רעיון חדשני לבלוע זכויות כפולות מהמגיע לה, וחלק נכבד מזכויות הבניה למגורים, אינו ראוי ועלול לפגוע קשות בתכנית ובקידומה ובזכויות הבעלים. יש להגדיל את שיעור הזכויות, להתגייס למאבק ולחסום את הרעיון הדורסני של רמ"י".