אחת מתאכלסת, השנייה ננטשת: אלו הערים שמובילות את מגמות ההגירה הפנימית בישראל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כמעט 3 שנים אחרי מתקפת ה-7.10, ערי אזור עוטף עזה מובילות את ערי ישראל במאזן ההגירה החיובית. אשקלון היא העיר בעלת מאזן ההגירה הפנימית הגבוה בישראל, ואחריה שדרות. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשבעת החודשים הראשונים של 2026, שעובדו על קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל״ן. ומהעבר השני, דווקא ירושלים המתאפיינת בשנים האחרונות בבנייה אינטנסיבית רשמה את מאזן ההגירה השלילי הגבוה ביותר.

נתון "ההגירה הפנימית", משקף את כמות התושבים שהתווספה או נגרעה מאוכלוסיית עיר בעקבות מעבר של תושבים בין יישובים בגבולות מדינת ישראל. לצידו, מפרסמת הלמ"ס גם את נתוני ההגירה הבינלאומית שמשקפים את כמות האוכלוסייה שהתווספה או נגרעה מאוכלוסיית העיר בשל הגירת תושבי חו"ל לישראל ולהיפך.

בין ינואר ליולי 2026, אשקלון הוסיפה 3,198 תושבים בשל מאזן הגירה פנימית. מדובר בגידול של כ-1.9% ביחס לאוכלוסייתה בתחילת השנה, שמנתה 171,693 תושבים. הבאה אחריה במאזן ההגירה היא שדרות, שרשמה מאזן חיובי של 915 תושבים. על אף שמספרית מדובר בגידול צנוע יותר, ביחס לגודל אוכלוסיית העיר בתחילת השנה, אשר עמד על כ-39 אלף איש, מדובר בגידול של 2.3%.

באר יעקב מדורגת שלישית עם תוספת של 802 תושבים בשל הגירה פנימית. גם כאן מדובר הגידול מרשים של כ-2% תוספת לאוכלוסיית העיר. בהמשך הרשימה נמצאות עפולה, עם מאזן חיובי של 784 תושבים, בית שמש עם תוספת של 669 תושבים, ראש העין (661), קריית אונו (596), לוד (576), רעננה (561) והרצליה (559). גם אופקים, נוף הגליל, נהריה, קריית גת ורמת גן רשמו מאזן הגירה פנימית חיובי בתקופה זו.

מן הצד השני, ירושלים רשמה בשבעת החודשים הראשונים של השנה מאזן הגירה פנימית שלילי של 4,357 תושבים - הנתון השלילי הגבוה ביותר בפער ניכר, המהווה 0.4% מאוכלוסיית העיר בתחילת השנה, אשר עמדה על 1.06 מיליון איש. נתון זה מתקזז חלקית עם היותה של העיר המובילה בהיקף ההגירה הבינלאומית – 938 עולים קבעו בעיר את משכנם. לצד זאת, מובילה הבירה גם בהיקף הגידול הטבעי (לידות בניכוי פטירות) עם 12,441 תושבים שהתווספו בפרמטר זה, כך שלמרות ההגירה השלילית העיר עדיין צומחת.

השנייה בדירוג ההגירה השלילית היא אשדוד, עם מאזן שלילי של 1,880 תושבים, ובהמשך מודיעין עילית (929-), חולון (781-), אלעד (715-), פתח תקווה (710-) וחיפה (633-). גם תל אביב, ביתר עילית, באר שבע, צפת, נצרת, רמלה, גבעתיים וראשון לציון רשמו מאזן שלילי.

"להטבות המס בערי הפריפריה יש השפעה"

לדברי אוהד אסרף, מנכ״ל ארי מגורים לשיווק נדל״ן, "הערים שמובילות את מאזן ההגירה הפנימית נהנות לרוב משילוב של כמה מנועי צמיחה הפועלים יחד: בנייה מאסיבית של אלפי יחידות דיור, הקמה ואכלוס של שכונות גדולות, רבות מהן במסגרת הסכמי גג, ומחירי דיור שנותרו ברי השגה יחסית לאזורי הביקוש במרכז. לכך מתווספות הטבות המס בחלק מערי הפריפריה, המשפרות את ההכנסה הפנויה של משקי הבית ומחזקות את כדאיות המעבר - תופעה שבולטת לדוגמא במעבר מבאר שבע לאופקים, או מאשדוד לאשקלון. כאשר משפחה יכולה לרכוש דירה חדשה ומרווחת יותר, ליהנות מסביבת מגורים מתפתחת ומעלויות מחיה נוחות יותר, הערים הללו הופכות לחלופה ממשית למרכז או מערים קרובות".

אסרף מדגיש כי מדובר במאזן הגירה פנימית בלבד ולא בכלל השינוי באוכלוסייה. ערים יכולות לרשום מאזן הגירה שלילי ובכל זאת לגדול בזכות ריבוי טבעי והגירה בין-לאומית. "ובכל זאת, מדובר במדד משמעותי לבחינת כיוון הביקושים בשוק הדיור, משום שהוא משקף בפועל את בחירת משקי הבית היכן לגור בתוך ישראל".

מיכל גור, מנכ״לית קבוצת פרץ בוני הנגב , ציינה כי "ההגירה הפנימית החיובית לאשקלון משקפת, בין היתר, את המשך האכלוס של שכונות חדשות וגדולות בעיר, ובהן עיר היין ואגמים. כחברה הבונה בשתי השכונות, פגשנו בשנים האחרונות ביקוש גבוה מצד משפחות שמחפשות דירה חדשה, סביבת מגורים מודרנית ושכונות עם מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומסחר.

“אשקלון נהנית משילוב של היצע דירות משמעותי, מחירים שנשארו נגישים יחסית לאזורי הביקוש במרכז, ופיתוח עירוני שמאפשר למשפחות לקבל איכות חיים גבוהה יותר במסגרת תקציב רכישה דומה או נמוך יותר. לכך מתווספת הטבת המס שניתנה לתושבי העיר בשנת 2026, שעשויה לחזק את החלטות המעבר וההתמקמות של משקי בית לטווח ארוך.

“בשנים האחרונות ראינו תנועה של משפחות מאשדוד לאשקלון, על רקע פערי מחירים והיצע דירות חדשות גדול יותר באשקלון. עם זאת, גם אשדוד צפויה להרחיב את היצע הדירות החדשות באמצעות רובע פארק לכיש, ולכן בטווח הבינוני צפויה תחרות גדולה יותר בין שתי הערים על משפחות המחפשות דירה חדשה באזור".