פער של שמיים וארץ: הבירה עולה לגובה - אבל רק 3% מהירושלמים מעדיפים מגדל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה בחודש שעבר עבור היזמיות רם אדרת וסלעית נדל״ן בקרב 400 תושבי ירושלים, מגלה העדפה ברורה למגורים בבניינים עד 8 קומות. במקביל,  זאת בניגוד לנתוני הלמ״ס שמצביעים על כך שכמעט מחצית מהדירות הנמצאות כיום בבנייה פעילה בעיר נבנות בבניינים בני 16 קומות ומעלה.

על פי הסקר,  כאשר המחיר, איכות הדירה והמיקום זהים, רוב גדול מהנשאלים מעדיפים להתגורר בבניין נמוך יחסית. יש לציין שמעל 70% מתושבי ירושלים אינם שייכים לאוכלוסייה היהודית חילונית/דתית-לאומית, אלא למגזרים החרדי והערבי, שמעדיפים באופן מסורתי בנייה נמוכה הרבה יותר.

הסקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה בקרב מדגם של 400 תושבי ירושלים בני 18 ומעלה, מצא כי 78.1% מהמשיבים מעדיפים להתגורר בבניין נמוך של עד 8 קומות. רק 3% ציינו כי היו מעדיפים להתגורר במגדל מגורים בן 16 קומות ומעלה, 5.2% בחרו בבניין בגובה בינוני של 9-15 קומות, ול-13.7% לא הייתה העדפה בין חלופות המגורים.

בנייה לגובה בירושלים (שאטרסטוק)

העדפה זו בולטת במיוחד בקרב האוכלוסייה הדתית-חרדית, שם היא עומדת על 82.9%, יורדת ל-74.3% בקרב המסורתיים, ועומדת על 69.7% בקרב החילונים. לעומת זאת, התמיכה בבניינים בגובה בינוני (9–15 קומות) ובמגדלי מגורים (16 קומות ומעלה) נמוכה משמעותית ועומדת על 5.2% ו-3.0% בהתאמה, כאשר כ-13.7% מהנשאלים ציינו שאין להם העדפה מסוימת (הנתון הגבוה ביותר בקרב החילונים שעומד על 21.2%). עוד עולה מהנתונים כי ככל שההשכלה וההכנסה גבוהות יותר, יש העדפה רבה יותר לבנייה נמוכה.

הנתונים מדגישים את החשיבות שמייחסים תושבי העיר לאופי הבניין, לאינטימיות ולמרחב הקהילתי, גם כאשר הם בוחנים דירה חדשה בסביבה עירונית המתפתחת במהירות. אלא שהעדפות הציבור לחוד והבנייה בפועל לחוד. הנתונים מחדדים את הפער בין הביקוש המוצהר לבין תמהיל הבנייה הקיים בעיר.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתייחסים לדירות בבנייה פעילה בירושלים בשנת 2026 עד חודש מרץ, 8,898 מתוך 19,686 דירות בבנייה פעילה בעיר - 45.2% - נבנות בבניינים בני 16 קומות ומעלה. מנגד, 6,152 דירות בלבד, שהן 31.3% מהדירות בבנייה פעילה, מצויות בבניינים בני עד 8 קומות. רוב דירות אלו נמצאות בשכונות ותיקות כמו רחביה עם עלות למ"ר החל מ -50 אלף ש"ח למ"ר 

ירושלים עולה לגובה, אבל תושביה מעדיפים להישאר קרוב לקרקע. סקר חדש מצא כי 78.1% מהירושלמים מעדיפים לגור בבניין של עד 8 קומות ורק 3% במגדל בן 16 קומות ומעלה. אלא שבפועל, כמעט מחצית מהדירות הנמצאות כיום בבנייה פעילה בעיר נבנות בבניינים בגובה זה

הנתונים אינם מעידים בהכרח על זהות הרוכשים בפועל או על העדפותיהם בפועל בעת הרכישה, אך הם מצביעים על פער בין אופי הבנייה הפעילה בעיר לבין ההעדפה שהביעו תושבי ירושלים במסגרת הסקר. 

פחות שכנים, יותר פרטיות: למה הירושלמים מעדיפים בנייה נמוכה?

הסקר ביקש גם לבחון מהם היתרונות הנתפסים בעיני הציבור במגורים בבניין נמוך יחסית, עם מספר מצומצם יותר של דירות. התשובות מצביעות על העדפה ברורה לאיכות חיים יומיומית, לתחושת פרטיות ולניהול פשוט יותר של סביבת המגורים.

56.1% מהמשיבים ציינו כי היתרון המרכזי של בניין נמוך הוא מספר קטן יותר של שכנים. 54.8% ציינו סביבה שקטה יותר, ו־54.4% הצביעו על תחושת פרטיות ועל פחות עומס בשטחים המשותפים. 51.3% מהמשיבים ציינו פחות תלות במעליות, 44.5% ציינו גישה מהירה ונוחה יותר לדירה, ו-40.5% ציינו דמי ניהול ותחזוקה נמוכים יותר. 32.1% מהנשאלים ציינו גם את תחושת הקהילה והשכנות כיתרון במגורים בבניין נמוך, ואילו 24% ציינו התאמה טובה יותר למשפחות עם ילדים.

בבחינת השיקולים החשובים בבחירת דירה, שכונה שקטה דורגה במקום הראשון כאשר התבקשו המשיבים לבחור את השיקול החשוב ביותר עבורם, עם 24.6%. אחריה דורגו קרבה לצירי תחבורה ולרכבת הקלה עם 20.4%, קרבה למסחר ולשירותים עם 16.9%, תחושת קהילה ושכנות עם 15.7%, ושטחים ירוקים בסביבת המגורים עם 12.7%.

כאשר התבקשו המשיבים לציין את כלל השיקולים החשובים להם בבחירת דירה, קרבה לצירי תחבורה ולרכבת הקלה דורגה במקום הראשון עם 67.6%, אחריה שכונה שקטה עם 66.5%, קרבה למסחר ולשירותים עם 61%, וקרבה לשטחים ירוקים עם 59.2%.

אנה פוגל, סמנכ״לית השיווק של קבוצת רם אדרת , ציינה: ״ירושלים נמצאת כיום בתנופת פיתוח משמעותית, וכחברות הפועלות בעיר חשוב לנו לא רק לבנות, אלא גם להקשיב לציבור ולבחון את הצרכים המשתנים של המשפחות הירושלמיות ושל קהל תושבי החוץ. הסקר מאפשר להבין טוב יותר מה חשוב לרוכשים כאשר הם חושבים על סביבת המגורים העתידית שלהם.

״הממצאים מחזקים את ההבנה שמשפחות רבות מחפשות חוויית מגורים אינטימית וקהילתית יותר, בניינים עם מספר מצומצם יחסית של דירות, תחושת פרטיות, נגישות טובה ותכנון שמתחבר לסביבה העירונית. לצד חשיבותה של התחבורה הציבורית, תושבי ירושלים מייחסים משקל גבוה גם לשקט, לשטחים פתוחים, לקהילה ולנוחות היומיומית"

"מבחינת ההעדפות של תושבי החוץ ועולים חדשים, בפרויקט כבר מתגבשת קהילה משמעותית של תושבי חוץ מארה״ב, ובהם משפחות מקהילת בית יעקב בבוורלי הילס, לוס אנג׳לס, וכן מקהילת אהבת השם ב-Cedarhurst שב-Five Towns, ניו יורק, ותושבים מ-Teaneck, ניו ג׳רזי. בין הרוכשים נמצא גם הרב קלמן טופ, המכהן במשך שנים כרב הראשי של קהילת בית יעקב בבוורלי הילס וצפוי לעלות לישראל ולהשתקע בגבעת המטוס. הקהילות האמריקאיות מבקשות ליצור סביבת מגורים שאינה 'אמריקאית' מובהקת, אך מאפשרת לשמור על קשרים קהילתיים מוכרים ולבנות חיי קהילה משותפים".

המחקר נערך במסגרת סקר אינטרנטי ייעודי בקרב 400 משיבים, תושבי ירושלים בני 18 ומעלה, במהלך חודש יולי 2026. טעות הדגימה המרבית היא ±4.9% ברמת ביטחון של 95%.