הנוסחה למציאת ה"זהב" הנדל"ני: איך לזהות שכונות מתפתחות לפני כולם?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כל מי שפעיל בשוק הנדל"ן, יזמים, משקיעים ובעלי דירות כאחד, מכיר את תחושת ההחמצה. לראות שכונה שעברה מהפך, לשמוע שהמחירים בה זינקו במאות אחוזים, ולשאול איך לא ראיתי את זה קודם.

האמת היא שמנועי הצמיחה של השכונות האלו אינם סוד שמור. הם לא נולדים במקרה והם אינם תוצאה של מזל בלבד. הם מתועדים מראש במסמכי מדיניות, בתוכניות מתאר ובנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמחכים בוועדות התכנון. מי שיודע לקרוא את המפה התכנונית והדמוגרפית, יכול לזהות את ה"זהב" הנדל"ני שנים לפני שהדחפורים עולים על השטח ולפני שכותרות העיתונים מבשרות על הזדמנות שכבר הוחמצה.

אז איך עושים את זה נכון? הנה חמישה אלמנטים שבאמצעותם אפשר לזהות שכונה מנצחת עוד לפני השוק.

1. הוריקן תמ"א 70: מעגלי ההשפעה של המטרו

אם בעשור האחרון הרכבת הקלה הייתה מנוע הציפייה של שוק הנדל"ן, המטרו כבר נחשב לסופר מנוע שמשנה סדרי עולם. תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו, היא הרבה מעבר לתוכנית תחבורתית. זוהי תוכנית אסטרטגית מאסיבית לציפוף הבנייה, להתחדשות עירונית ולשינוי ייעודי קרקע סביב תחנות המטרו העתידיות.

כשמחפשים את השכונה הבאה, לא מספיק להסתכל רק על מיקום התחנה, אלא גם על מעגלי ההשפעה שלה. במעגל הראשון, עד 300 מטר מהתחנה, מתרכזת העצמת זכויות הבנייה המשמעותית ביותר, לצד עירוב שימושים אינטנסיבי ומסחר ער. במעגל השני, בין 300 ל-600 מטר מהתחנה, הנגישות עדיין מצוינת אך ההמולה המסחרית פחות דומיננטית, וגם הגדלת זכויות הבנייה מתונה יותר.

שכונה שמצליחה לשלב קרבה לתוואי תמ"א 70 יחד עם צורך תכנוני בהתחדשות עירונית, מקבלת מכפיל כוח שקשה להתחרות בו.

2. מפתח המאקרו: תוכניות אב ותוכניות מתאר כוללניות

תוכניות מתאר כוללניות, כמו תוכנית ת"א 5500 בתל אביב יפו, הן המפה שמכוונת את התפתחות העיר לעשורים הקרובים. הן קובעות בדיוק לאן העיר רוצה לגדול, היכן יוגדלו מקדמי הצפיפות והיכן תופנה צמיחת יחידות הדיור.

בחינה מעמיקה של תוכניות אלו חושפת אזורים מסומנים, שכונות שנראות היום מוזנחות אך מיועדות לעבור שינוי מקיף. כשהתוכנית הכוללנית מגדירה לאזור מסוים טבעת צפיפות גבוהה, זכויות בנייה מוגברות או הפיכה מאזור תעשייה ישן לאזור מעורב שימושים, זהו הסימן הראשון לכך שהקרקע עומדת לשנות את פניה לחלוטין.

3. המצפן הדמוגרפי: להכיר את האוכלוסייה כדי להבין את השוק

בסופו של דבר, אבן הבניין הבסיסית ביותר של כל שכונה היא האנשים שגרים בה, והאנשים שמגיעים אליה. גם תכנון מתקדם מתקשה לממש עלייה בשווי בלי הביקוש האנושי המתאים.

כדי לזהות שכונה ברגע ההתעוררות שלה נדרש ניתוח דמוגרפי חד. חשוב לחפש מגמות הגירה חיוביות ושחרור דירות, כלומר שכונות ותיקות שבהן מתחיל תהליך של החלפת אוכלוסייה, כניסה של זוגות צעירים, משפחות צעירות או צעירים לאזורים שעד כה אופיינו באוכלוסייה מבוגרת. יש לעקוב גם אחר שינוי במאפיינים הסוציו-אקונומיים, באמצעות מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ופילוח הכנסה, שיחשפו היכן נכנסת אוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי גבוה יותר מזה שאפיין את האזור עד כה. האוכלוסייה הזו מביאה איתה כוח קנייה, דרישה לחינוך איכותי וביקוש לשירותים עירוניים מפותחים.

4. הסנוניות הראשונות של התחדשות אורגנית: עירוב שימושים

הימים שבהם שכונת מגורים יוקרתית התאפיינה ברחובות מגורים מבודדים בלי אפילו חנות רוקחות אחת, חלפו מן העולם. התכנון המודרני דוגל בעיר של רבע השעה, ונשען על עירוב שימושים סביב תחבורה ציבורית.

שכונות עתידיות מצליחות הן אלו שנבנות או מתחדשות סביב מוקדי תחבורה, שמאגדים מגוון אמצעי תחבורה כמו מטרו, רכבת קלה, אוטובוסים ושבילי אופניים, לצד מסחר חזיתי, משרדים, שטחי ציבור ומגורים. עירוב שימושים כזה לא רק מייצר סביבה תוססת לאורך כל שעות היממה, אלא גם מעלה את שווי המקרקעין בזכות הנוחות, החיסכון בזמן והאטרקטיביות לדור הצעיר, למשפחות ולשוכרים איכותיים.

5. המבט השמאי-יזמי: הפער בין המצב הקיים לפוטנציאל

כדי לזהות את ההזדמנות האמיתית נדרש מבט שמאי וכלכלי חד. הפוטנציאל האמיתי טמון בפער שבין המצב הפיזי והמשפטי הנוכחי של המתחם, לבין היכולת התכנונית והביקוש הדמוגרפי שמאפשרים לממש אותו בעקבות התוכניות החדשות.

מתחמים שבהם הבנייה נמוכה וישנה, אך התב"ע החדשה, כלומר התוכנית המפורטת לבנייה, או תוכנית האב מאפשרות בהם ציפוף משמעותי, הם המועמדים הטבעיים לפרויקטים מאסיביים של פינוי בינוי . כשמנגנוני היטלי ההשבחה, התשלום שמשלמים בעלי הקרקע לעירייה כשערך הנכס עולה בעקבות שינוי תכנוני, והכדאיות הכלכלית, הנבחנת בין השאר בדוח האפס שמלווה תוכניות פינוי בינוי, מתכנסים למספרים רווחיים גם ליזם וגם לדיירים, בשילוב צפי להגירת אוכלוסייה חזקה, היציאה לדרך היא רק עניין של זמן.

בשורה התחתונה

זיהוי שכונה מנצחת לפני השוק אינו תהליך של ניחושים. הוא דורש הצלבה יסודית בין תוכניות מתאר כוללניות כמו ת"א 5500, תוכניות ארציות משנות משחק כמו תמ"א 70, תפיסות אורבניות מודרניות וניתוח מוקדם של מגמות דמוגרפיות בשטח.

מי שמקדים לנתח את הנתונים האלה, לקרוא את השפה התכנונית והאנושית, ולהבין את הכדאיות השמאית עוד בשלבי הנייר, לומד לזהות את הערך האמיתי של המחר כבר היום.

הכותב הוא   שמאי מקרקעין ובעלים של חברת Metro Vibe, העוסקת בהתחדשות עירונית בסביבת המטרו.