ועדת הערר: פטור מהיטל השבחה לממד"ים חל באופן גורף במיזמי פינוי-בינוי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר לפיצויים  והיטל השבחה מחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי החליטה אתמול, בהסכמה בין הצדדים, כי אין מקום להבחין בין סוגי עסקאות לעניין הפטור מהיטל השבחה עבור בניית הממ"ד. בעקבות עמדת הוועדה, חזרה בה הוועדה המקומית גבעת שמואל מדרישת התשלום, והערר שהגישה חברת "אזורים" התקבל בהסכמה.

פרוטוקול הדיון בוועדת הערר

במרכז המחלוקת עמדה השאלה האם הפטור מהיטל השבחה עבור בניית מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים) חל גם בעסקאות מסוג פינוי-בינוי, או שמא יש להגבילו לעסקאות קומבינציה בלבד. הערר הוגש על ידי חברת אזורים נגד הוועדה המקומית גבעת שמואל, לפני סדרת ההחלטות שניתנה בחודש שעבר על ידי ועדות הערר (אחת מהן בראשון עו"ד אשכנזי) לפיהן יש להעניק פטור מהיטל השבחה לממ"דים גם בעסקאות קומבינציה.

השתלשלות העניינים מתחילה בשנת 2019, אז אושרה תוכנית פרויקט כולל פינוי הדרגתי של 112 יחידות דיור קיימות ב-9 מבנים ברחוב בן גוריון בגבעת שמואל, ובנייתן של 367 יחידות דיור חדשות ב-3 מגדלים, לצד חניה תת-קרקעית, מסחר, מבני ציבור וכיכר מסחרית. 

במסגרת מימושים קודמים של התכנית (היתרי בנייה משנים 2022 ו-2024) התנהלו בין הצדדים הליכי ערר, ובהתאם לשומה מכרעת של השמאית רמה מאור, ההשבחה בגין מימוש מלא של התוכנית היא 81,341,753 ש״ח. בהיתר הראשון מומשו 48.04% ובעקבותיו נערכה השומה המכרעת. המשמעות הייתה חיוב בהיטל השבחה של כ-20 מיליון ש״ח. על השומה המכרעת הוגשו עררים הדדיים.

בהיתר השני מומשה היתרה של הזכויות ובגינה הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה של כ-26.7 מיליון ש״ח. גם על שומה זו הוגש ערר. בכל העררים הללו ניתנה החלטה שנותנת תוקף לפשרה שבה שולמה תוספת של 5 מיליון ש״ח על ידי אזורים לסיום כלל המחלוקות ומימוש מלא של הזכויות.

בהמשך, אגב בקשת אזורים בלאישורי עירייה לצורך רישום דירות בטאבו, הועבר לוועדה המקומית מידע על הסכמי פינוי-בינוי שנחתמו בין החברה לבין בעלי 24 דירות קיימות בפרויקט, לאחר מועד אישור התכנית וטרם ההחלטה לאשר את היתר הבנייה. בעקבות זאת, ועל רקע ההחלטה של ועדת הערר המחוזית תל אביב מאפריל 2023 (בובליל), שקבעה שהפטור חל על היתר, הוציאה הוועדה המקומית לאזורים בדצמבר 2025 דרישת תשלום נוספת על סך 1,796,657 ש"ח למועד הקובע, בנימוק שהמימוש הראשון של הזכויות מכוח התוכנית בגין דירות אלו היה בדרך של מכר, ולא בדרך של היתר בנייה. על כך הוגש ערר נוסף מטעם אזורים.

מעיון בפרוטוקול הדיון שנערך החודש (ההחלטה המלאה טרם פורסמה) הביעו חברי ועדת הערר עמדה ברורה בעד הרחבת הפטור: "נכון להחיל את הפטור בעסקת פינוי-בינוי על היטל השבחה לממ"ד", אמרה היו"ר אשכנזי והוסיפה כי ההבחנה בין הדרכים השונות להגיע להיתר בנייה (כמו פינוי-בינוי מול קומבינציה) היא "עניין מאולץ" וכי "ההבחנה היא מלאכותית". עוד הדגישו חברי הוועדה כי תכלית הפטור היא תמרוץ בניית ממ"דים והענקת מיגון לדיירים - מטרה שהיא לב ליבה של ההתחדשות העירונית, במיוחד על רקע המציאות הביטחונית בישראל.

במהלך הדיון, ולאחר ששמעו את הערות הוועדה, ביקשו נציגי הוועדה המקומית גבעת שמואל שהות לשקול את עמדתם. ב-27 ביולי הגישה הוועדה המקומית הודעה רשמית לוועדת הערר, שבה הודיעה כי לאחר שקילת מכלול השיקולים, היא מסכימה לקבלת הערר בנסיבות העניין וללא צו להוצאות. הוועדה המקומית הבהירה כי הסכמתה נובעת מהנסיבות הספציפיות של התיק, הכוללות גם הסכם פשרה קודם שנחתם בין הצדדים, וכי אין בהסכמה זו כדי להשליך על מקרים אחרים.

אתמול  נחתמה ההחלטה  על ידי יו"ר ועדת הערר, שמקבלת את הסכמת הצדדים ללא צו להוצאות.  ההחלטה הסופית תינתן לאחר השלמה טכנית של חברת ועדה.

את אזורים ייצגו עוה"ד תמר מגדל ודביר וקנין ממשרד מיתר עורכי דין , את הוועדה המקומית ייצגו עודד בקרמן וחן גרינבלט ממשרד עורכי הדין שרקון, בן עמי, אשר ושות '.