"מחפשות יזמים במצוקה": משבר המכירות מספק הזדמנויות ענק לקרנות הריט למגורים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עם שיא של למעלה מ-85 אלף דירות לא מכורות בסוף הרבעון הראשון של השנה, היקפי מכירות נמוכים בעשרות אחוזים לעומת אשתקד, כולל כמות של כ-1,400 דירות חדשות בלבד שנמכרו במהלך חודש אפריל במחירי שוק – מהנתונים הנמוכים ביותר בכל הזמנים - הפכו לאחרונה קרנות הריט למגורים לשחקניות המחוזרות ביותר בענף הנדל"ן למגורים. הקרנות, שבמסגרת פעילותן יודעות לרכוש עשרות דירות בעסקה בודדת במטרה להפנותן להשכרה ארוכת טווח, נמצאות היום בתקופה של הזדמנויות, עם עשרות הצעות שמובאות לפתחן על בסיס שבועי.

חלק מאותן הצעות הופך לעסקאות בפועל. כך למשל, חברת רנט איט רכשה לפני כחודשיים 52 דירות בחדרה מחברת אאורה בפרויקט " אאורה סיטי" תמורת 108 מיליון שקלים. בסמוך לכך רכשה חברת אבו פמילי מגורים 50 יחידות דיור להשכרה בשכונת רוממה בירושלים תמורת 156 מיליון שקלים מחברת "בינגו נדל"ן" בבעלות דוד ברין, לפני כארבעה חודשים התקשרה קרן הריט אזורים Living בהסכם לרכישת 50 דירות בפרויקט ברובע ט"ז באשדוד בתמורה לכ-107.5 מיליון ש"ח, ועוד היד נטויה.  

"יזמים התרגלו עד לפני שלוש שנים לביקוש מאוד חזק ולעליית מחירים הדרגתית קבועה ולכן לא שחררו סחורה, ברגע שהשוק התקרר הם לפתע נתקעו עם מלאי ופה אנו נכנסים לתמונה", מתאר אורי שוסטר, מנכ"ל חברת מגוריט. "השוק בסוג של לחץ. עשינו עבודה וראינו שזה הזמן ללכת ולקנות". לדברי שוסטר, זוהי התקופה הפעילה ביותר של הקרן מאז ימי מגיפת הקורונה ב-2020, שבמהלכה "קנינו אפילו יותר, כי ידענו שזו הזדמנות שלא תחזור. הסממנים כעת מעט שונים אך ההזדמנות ניכרת. היו שנים של ה'הייפ' כשכל היזמים רצו לקנות קרקעות כי היה אפקט של fomo אנו הבנו שהשוק חם מדי והורדנו הילוך ובדיעבד צדקנו".

ךדברי מנכ"ל מגוריט אורי שוסטר, מזכירה התקופה הנוכחית את ימי מגיפת הקורונה ב-2020: "אז קנינו אפילו יותר, כי ידענו שזו הזדמנות שלא תחזור. הסממנים כעת מעט שונים אך ההזדמנות ניכרת. לעומת זאת היו שנים של 'הייפ,' כשכל היזמים רצו לקנות קרקעות כי היה אפקט של fomo, בהן הבנו שהשוק חם מדי והורדנו הילוך ובדיעבד צדקנו".

לדברי שוסטר, ליזמים לקח זמן להפנים את השינוי בכללים: "בין עליית הריבית באפריל 2022 עד לקראת סוף 2025 היה קשה מאוד לקבל הנחות מיזמים. ב-2023 לא קנינו דירה אחת". אך כיום לדבריו "היזמים, ובעיקר הגדולים שבהם, מבינים שאסור להישאר סטטיים. מבחינתם מכירה לקרן היא אופציה מעולה לניהול מלאי נכון גם אם על חשבון ויתור על רווח מסוים".

"הקרנות מזהות את המצוקה"

מגוריט שנוסדה לפני כעשור היא הוותיקה מבין קרנות ריט המגורים הפועלות כיום בישראל. הללו התווספו לקרנות הריט הוותיקות יותר, דוגמת סלע קפיטל וריט1, המשקיעות בנדל"ן מניב "קלאסי" ובעיקר במסחר ומשרדים. המדובר בחברות המיועדות להשקעה בנדל"ן,  המחויבות להפוך לציבוריות תוך פרק זמן מוגבל (תלוי בהיקף הנכסים שהן מחזיקות) ולחלק 90% מהרווח שלהן לבעלי המניות. הקרנות נהנות ממספר הטבות מס, ובהן מיסוי על ההכנסה ברמת בעלי המניות, ושיעורי מס מוטבים בהשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך. הקמתן נועדה לאפשר לכלל הציבור, ולא רק למי שיש לו הון עצמי מספיק לרכישת נכס, להשקיע בנדל"ן.

כיום פועלות בישראל ארבע קרנות ריט מגורים ציבוריות - מגוריט, אזורים ליווינג, רנט איט ואבו פמילי מגורים. עד לאחרונה הפעילות הזו הייתה שולית יחסית בנוף הנדל"ן הישראלי. אולם ההאטה בשוק המכירות, לצד ירידת הריבית שהחלה להסתמן, הפכה את הקרנות לשחקן חשוב בשוק. נכון לאמצע יוני, מתחילת השנה רכשו קרנות הריט 422 דירות בהיקף כולל של כ-1.1 מיליארד שקל. 176 מתוך הדירות הללו נרכשו בידי חברת מגוריט, 52 בידי רנט איט, 61 דירות בידי חברת אזורים ליווינג ו-133 דירות שנרכשו בידי חברת אבו מגורים.

יעקב ניצן, מנכ"ל חברת המימון החוץ בנקאית רובי קפיטל, מסביר כי "ההאטה במכירת דירות פוגעת בתזרים של הפרויקטים הנמצאים היום בשיווק. מכירת הדירות אמורה לשרת את התזרים בפרויקט, אך השילוב של התקופה הארוכה שבה רוכשי הדירות יושבים על הגדר, יחד עם מבצעי המימון ומבצעי הקבלן שמשמעותם שהיזם פוגש רק סכום נמוך בעת הרכישה, יצרו מצב שבחלק מהפרויקטים נדרשת האצה במכירות כדי לעמוד במחויבות לגוף המלווה. קרנות הריט מזהות את המצוקה הזו ופונות ליזמים שיושבים על מלאי דירות לא מכור, למשל 80 יחידות דיור בפרויקט בודד, ומציעות לרכוש אותן בבת אחת, במחיר מופחת ממחיר הקטלוג".

מדובר, לדבריו בתופעה מתפשטת, כאשר גם רובי קפיטל בראשותו מהווה גורם מקשר בין היזמים לקרנות: "ישבו אצלנו במשרד שתי קרנות ריט, ועוד אחת בדרך אלינו", הוא מתאר, "מצד אחד - קרנות הריט מזהות את ההזדמנות לרכוש דירות במחירים זולים יותר ומחפשות יזמים שנמצאים במצוקה. מצד שני - היזם שיכול להזרים כספים מיידית לחשבון הפרויקט".

מנכ"ל רובי קפיטל, יעקב ניצן: "ישבו אצלנו במשרד שתי קרנות ריט, ועוד אחת בדרך אלינ. הקרנות מזהות את המצוקה ופונות ליזמים שיושבים על מלאי דירות לא מכור, למשל 80 יחידות דיור בפרויקט בודד, ומציעות לרכוש אותן בבת אחת, במחיר מופחת ממחיר הקטלוג. הן מצדן מזהות את ההזדמנות לרכוש דירות במחירים זולים יותר. ומצד שני - היזם שיכול להזרים כספים מיידית לחשבון הפרויקט"

ניצן מוסיף כי "לא רק קרנות הריט מזהות את ההזדמנות אלא גם שחקנים אחרים בשוק כמו קבוצות משקיעים שמתארגנות ומציעות ליזמים לרכוש כמות גדולה של דירות תמורת הנחה וגם חברות אחרות כמו גינדי החזקות שהצהירה לאחרונה על כוונתה לרכוש מקבצי דירות מיזמים אחרים. עם זאת, יזמים לא יכולים למכור במחיר הפסד וההנחות שקרנות הריט או הקבוצות יכולות לקבל היום הן לא בלתי מוגבלות. היזם מוותר על חלק מהרווחיות ולוקח בחשבון את החיסכון בעלויות השיווק התקורות וכדומה כתוצאה מהמהלך ויחד אנחנו בודקים את הכדאיות".
 
קריאת השכמה למשקיעים?

עוד אומר ניצן כי העיתוי שבו החלו קרנות הריט לבצע עסקאות בהיקפים גבוהים הוא מעניין: "אם הקרנות היו מעריכות שמחירי הדיור ימשיכו לרדת הן לא היו מבצעות עכשיו את העסקאות". לדבריו, זוהי קריאת השכמה למשקיעים הפרטיים ורוכשי הדירות:  "אני רוצה להגיד לרוכשי הדירות, לזוגות הצעירים ולמשקיעים הפרטיים, אם אתם לא תתעוררו, מלאי הדירות ירד ומחירי הדירות יחזרו לעלות ואתם לא תהיו שם".
 
ניצן מסביר כי כיום בשכונת פלורנטין ניתן לרכוש בה מלאי של דירות חדשות במחירים של 47-48 אלף שקל למטר, אולם "בעוד שלוש שנים ברמה כמעט ודאית, ובהתחשב בפיתוח העתידי בשכונה, המחירים יחזרו לעלות וניתן יהיה למכור אותן במחירים הנעים סביב 53-54 אלף שקל למטר. כאשר מדובר בדירות שמוכנות לאכלוס או קרובות לאכלוס זה גם אומר שקרנות הריט יוכלו להתחיל להשכיר אותן בקרוב וליהנות מדמי השכירות שלא כמו בפרויקט שהן רוכשות דירות על הנייר, וזה מה שמזהות היום הקרנות".

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים: "בתקופות כאלה, לציבור הרחב קשה לעיתים לזהות את המגמה האמיתית. במשך שנים פיזרו הבטחות שהנה המחירים עומדים להתרסק, ולכן רוכשים רבים יושבים על הגדר בציפייה לקריסה, בלי להבין את המשמעויות הרחבות. לעומתם, גופים חזקים ומקצועיים כמו קרנות הריט מבינים שזהו בדיוק הזמן להיכנס ולרכוש. הם מזהים הזדמנות לבצע עסקאות שלא ניתן היה לבצע בעבר, וספק אם יתאפשרו שוב בעתיד".

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן מסכים עם הקביעה של ניצן ומסביר כי "בתקופות כאלה, לציבור הרחב קשה לעיתים לזהות את המגמה האמיתית. במשך שנים פיזרו הבטחות שהנה המחירים עומדים להתרסק, ולכן רוכשים רבים יושבים על הגדר בציפייה לקריסה, בלי להבין את המשמעויות הרחבות. לעומתם, גופים חזקים ומקצועיים כמו קרנות הריט מבינים שזהו בדיוק הזמן להיכנס ולרכוש. הם מזהים הזדמנות לבצע עסקאות שלא ניתן היה לבצע בעבר, וספק אם יתאפשרו שוב בעתיד".

אסרף טוען כי כעת היזמים עומדים בפני סיטואציה מורכבת, כשלדבריו,  "רוב הפרויקטים שמשווקים כיום יושבים על קרקעות שנרכשו בשנים 2020 עד סוף 2022, שהיו תקופת גאות בשוק. היזמים קנו אז קרקעות במחירים גבוהים ששיקפו הנחת עבודה של עליית מחירים מתמשכת גם בשנים הבאות. כיום, כשהם בשלבי השיווק, הם מחויבים להוכיח את הרווחיות הזו מול הבנקים המלווים, ובצד של החברות הבורסאיות - גם בדוחות הכספיים ובמכפילי הרווח שלהן. לכן, לחתוך מחירים בצורה אגרסיבית זה לא מהלך פשוט, ואף יזם לא ימהר לעשות זאת. היזמים נותרים אופטימיים ומאמינים שהשוק יחזור לעצמו".

עם זאת, אסרף מדגיש כי הוא לא מזהה היסטריה בשוק, אלא מהלך אסטרטגי מובהק של קרנות הריט: "הן זיהו נקודת זמן הזדמנותית אחרי שחיכו בצד כשהשוק היה בשיאו. למעשה, קשה להן מאוד לסגור עסקאות והן מקבלות מהיזמים הרבה יותר תשובות שליליות מחיוביות, אבל הן מבינות שמי שרוצה לתפוס הזדמנות חייב לפעול כאן ועכשיו. מעבר לקרנות, אנחנו רואים שחקנים נוספים שמזהים את הסיטואציה - מקבוצות משקיעים וחברות יזמיות גדולות שרוכשות מקבצים, ועד קהילות מחו"ל, כמו קבוצה מארה"ב שרכשה לאחרונה פרויקט שלם של כ-200 דירות בירושלים".

האם השוק לקראת תפנית? 
"בשבועות האחרונים יש סימנים ראשונים להתאוששות בשטח אנחנו חווים התעוררות משמעותית עם מכירות יומיומיות בפריסה ארצית רחבה: בנתניה, חדרה, אופקים, מעלות, טבריה ולוד. השוק מתחיל להראות סימני חזרה למסלול וזה הזמן הנכון עבור משקיעים ורוכשי דירות להיכנס לשוק ולא להשאיר את העסקאות הטובות לגופים הגדולים".

שוסטר מנגד נשמע קצת יותר מאופק בעניין ומסביר כי "במהלך שלוש השנים האחרונות לערך היו מספר תקופות בהן נראה היה שהשוק חוזר לתלם אך לאחר מכן הקצב שוב הלך ודעך. גם כעת יש עליה מסויימת, אבל רק אם היא תמשך לאורך תקופה ניתן יהיה לומר שמדובר בשינוי מגמה. אנחנו מסתכלים על השוק לאורך תקופות ארוכות יותר, אבל סביר להניח ששילוב של דעיכת המלחמה ירידת הריבית ושנת בחירות יהפכו השוק לחזק יותר".