ניצחון לעיריית רמה"ש אחרי עשור: העליון ביטל פיצוי של מיליונים לכפר הירוק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סוף לסכסוך שנמשך למעלה מעשור? בית המשפט העליון קיבל השבוע ערעור של עיריית רמת השרון והוועדה המקומית בעיר, וקבע כי הסכם הפינוי שנחתם ב-2009 מיצה את זכויות הכפר הירוק לפיצויים. בפסק דין של השופטת רות רונן  נפסלה "גרסה מתוקנת" של הסכם משנת 2013 מאחר שלא נחתמה על ידי ראש העיר או ממלא מקומו, כנדרש בסעיף 203 לפקודת העיריות. בכך הפך בית המשפט העליון את החלטת בית המשפט המחוזי מספטמבר 2023 בפסק דין של השופטת נועה גרוסמן, לחייב את עיריית רמת השרון לשלם לכפר הירוק פיצויים בסך של כ-2.1 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, הצמדה וריבית.

תחילת הפרשה בשנת 2001, עם פרסומה של תוכנית רש/715 שנועדה להרחבת דרכים בשכונת נווה גן ולאפשר גישה לבית העלמין קריית שאול, למוסד החינוך של הכפר הירוק ולשכונה עצמה. לצורך כך הופקעו כ-45 דונם שטחים מהמקרקעין שהחזיקה הכפר הירוק (חברה ממשלתית) מכוח הסכמי חכירה עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בשנת 2009 חתמו הצדדים על הסכם לפינוי המקרקעין ומסירת החזקה לעירייה, הכולל פיצוי בגין פינוי והעתקת בית החולים הווטרינרי שפעל במקום. ההסכם כלל תניית ויתור, לפיה העירייה לא תחויב בכל סכום נוסף בגין הפינוי מעבר לסכומים שנקבעו.

להחלטה של ביהמ"ש העליון

באוגוסט 2010 פורסמה למתן תוקף תכנית רש1/763/ שנועדה בין היתר לשנות ייעודי קרקע וכן לקבוע זכויות בנייה בתחומה. בין היתר נקבע בתוכנית כי לכפר הירוק יינתנו זכויות בנייה בסך 85,000 מ"ר שטח עיקרי ו-20,000 מ"ר שטחי שירות, כאשר נקבעו בעניין זה הוראות של תכנית מפורטת, כלומר הכפר הירוק תוכל להוציא מכוחה היתרי בניה. המחלוקת המרכזית התמקדה ב"גרסה מתוקנת" של ההסכם שהתגלתה במהלך ההליך המשפטי במחוזי. גרסה זו, שנערכה ככל הנראה בשנת 2013, הגדילה את סכום הפיצוי לכפר הירוק וכללה הצהרה שלפיה הכפר הירוק אינה מוותרת על זכותה לתבוע פיצויי הפקעה על הקרקע עצמה.

בית המשפט המחוזי קבע כי הגרסה המתוקנת של ההסכם (שבה נמחקה תניית הוויתור על פיצויים נוספים) היא מסמך תקף, וזאת מהנימוקים הבאים: העירייה טענה שהמסמך חסר תוקף, אך בפועל היא שילמה לכפר הירוק את "הפיצוי המוגדל" שנקבע באותה גרסה, וכי היעדר חתימת ממלא מקום ראש העיר (בניגוד לסעיף 203 לפקודת העיריות) הוא פגם שאין בו כדי לבטל את ההסכמות המהותיות שגובשו בין הצדדים. מכאן לצד נימוקים נוספים הורה לרשויות לפצות את הכפר הירוק ב-2.1 מיליון שקל.

הסכסוך בין עיריית רמת השרון לכפר הירוק החל לפני יותר משני עשורים, בעקבות הפקעת כ-45 דונם לצורך הרחבת דרכים בשכונת נווה גן והסדרת הגישה לאזור. הצדדים חתמו ב-2009 על הסכם פינוי שכלל פיצוי ותניית ויתור על דרישות נוספות, אך שנים לאחר מכן התגלעה מחלוקת סביב מסמך מתוקן שלפיו הכפר הירוק זכאי לפיצוי נוסף בגין ההפקעה

בפני העליון טענו המערערות כי הגרסה המתוקנת היא גרסה מזויפת, אשר אינה חתומה על ידי הגורמים המוסמכים לכך (גזבר העירייה וראש העיר או ממלא מקומו). עוד נטען בהקשר זה כי לא הובהרה די הצורך הסיבה שהכפר הירוק לא הציגה את הגרסה המתוקנת כבר בתחילת ההליך בבית משפט המחוזי. לצד זאת, נטען כי ההסכם המקורי קבע במפורש כי שולם מלוא הפיצוי וכי מתניית הוויתור בהסכם זה ניתן ללמוד באופן ברור כי מדובר בפיצוי סופי.

המערערות מוסיפות עוד כי שתיקתה של הכפר הירוק לאורך התקופה שבין אישורה של התכנית המפקיעה לבין אישורה של התוכנית המאוחרת, מעידה על המתנה מכוונת שלה לצורך מיצוי הזכויות שניתנו לה במסגרת תכנית זו, שהיא הייתה שותפה למהלך התכנוני שבבסיסה. נטען כי זכויות הבנייה הנרחבות שניתנו לכפר הירוק בתכנית המאוחרת, כמו גם הגדרתה של התוכנית המאוחרת כתכונית מפורטת רק עבור הכפר הירוק - נועדו לפצות את הכפר הירוק על הפקעת המקרקעין.

הכפר הירוק טענה בין השאר כי המערערות עצמן הודו ואישרו בכתב התשובה שהגישו למחוזי שקיים סכום של פיצויי הפקעה שאינו שנוי במחלוקת, והן אף שילמו סכום זה לכפר הירוק. לפיכך, יש לפסול כל טענה של המערערות כנגד עצם החבות בתשלום פיצויי ההפקעה - שכן היא עומדת בסתירה להודאתן.

לגופם של דברים, הכפר הירוק טענה כי מעולם לא זנחה את תביעתה בעניין הפגיעה בזכויותיה, וכי יש לאמץ בעניין זה את קביעות בית משפט המחוזי בעניין היעדר התיישנות או שיהוי. בכל הנוגע להסכם ולגרסתו המתוקנת, מסתמכת הכפר הירוק על קביעות המחוזי ומבהירה כי לשונו הברורה והמפורשת של ההסכם מלמדת כי הוא נועד להעניק פיצוי עבור העתקת בית החולים הווטרינרי בלבד ולא עבור ההפקעה.

חתימת ראש העיר הכריעה את גורל התביעה

השופטת רות רונן, בהסכמת השופטים עופר גרוסקופף ויצחק עמית, קבעה כי לגרסה המתוקנת אין תוקף משפטי. הסיבה לכך היא היעדרה של חתימת ראש העיר או ממלא מקומו על המסמך, בניגוד לדרישות המחמירות של סעיף 203 לפקודת העיריות. סעיף זה קורא לחתימת ראש העיר והגזבר לצד חותמת העירייה כדי ליצור התחייבות כספית תקפה של הרשות: "בהתאם להסכם המקורי על פי פרשנותו הנכונה, זכותה של הכפר הירוק לפיצויי הפקעה -  מוצתה. הגרסה המתוקנת שנחתמה בשנת 2013 נועדה לכאורה לשנות מצב דברים זה; אולם בהיעדר הסכמתו וחתימתו של ראש העיר או ממלא מקומו, לא ניתן לקבוע כי העירייה הייתה צד למסמך זה וכי הייתה לה גמירות הדעת הנדרשת לצורך התקשרות בו. לכן, הגרסה המתוקנת לא השתכללה לכדי הסכם מחייב. משכך, ההסכם המקורי מוסיף לחלוש על יחסי הצדדים והוא שולל את האפשרות של הכפר הירוק לתבוע פיצויי הפקעה. לאור מסקנה זו, מתייתר הצורך לדון ביתר טענותיהן של המערערות….

"לא מן הנמנע כי ההחלטה שלא להביא את הגרסה המתוקנת לחתימת ממלא מקום ראש העיר הייתה החלטה מודעת שהכפר הירוק הייתה שותפה לה; והיא נבעה מחשש שממלא מקום ראש העיר לא יאשר את הגרסה הזו (או אף ידיעה כי הוא אינו מסכים לתיקון שנכלל בה). לא למותר לציין, כי כאשר נשאל מנכ"ל הכפר הירוק על כך במסגרת חקירתו בהליך קמא, הוא השיב כי הוחלט לוותר על החתמת גורם נוסף מטעם העירייה על הגרסה המתוקנת והוא לא זוכר את הרקע לכך. לכל אלה יש לצרף את העובדה שהכפר הירוק לא הציגה את הגרסה המתוקנת כבר בתחילת ההליך בבית משפט קמא אלא את ההסכם המקורי בלבד, ואף עובדה זו אומרת דרשני.

העליון קבע כי לגרסה המתוקנת של ההסכם בין הצדדים אין תוקף משפטי, לאחר שלא נחתמה בידי ראש העיר או ממלא מקומו כנדרש בפקודת העיריות. השופטת רות רונן קבעה כי "לא ניתן לקבוע כי העירייה הייתה צד למסמך זה וכי הייתה לה גמירות הדעת הנדרשת לצורך התקשרות בו", ולכן "הגרסה המתוקנת לא השתכללה לכדי הסכם מחייב" 

השופט גרוסקוף קיבל את עמדת רונן. הנשיא יצחק עמית הוסיף בחוות דעתו כי נראה שהכפר הירוק הגישה את התביעה רק לאחר ש"התאכזבה" מהיקף זכויות הבנייה שהוענקו לו בתוכנית המאוחרת יותר, אך אין בכך כדי לבטל את ההסכמות החוזיות המפורשות אליהן הגיעו הצדדים בעבר.

הערעור התקבל במלואו, ופסק דינו של המחוזי בוטל. הכפר הירוק חויב בתשלום הוצאות לוועדה המקומית והעירייה בסך 50 אלף ש"ח, וכן בהשבת שכר הטרחה ששולם למומחה מטעם בית המשפט. 

עו"ד יואב גלזנר, בכיר במשרד כורש ושות׳, המתמחה בתחום התכנון והבנייה, מסביר כי הסיבה שבגינה חתימת ראש העיר או סגנו נעדרת מהגרסה המתוקנת של ההסכם שנדון בפסק הדין אינה ברורה, והיא אכן עשויה להיות, כדברי השופטת רונן, היעדר גמירות דעת להתקשר בו. "מכל מקום, פסק הדין מציב תמרור אזהרה למתקשרים בהסכמים עם גופי השלטון המקומי - לצד דיני המשפט הפרטי המוכרים, חולשים על התקשרויות אלה דינים ייחודיים, שאינם תמיד מוכרים - אף לגופים ולעורכי דין מנוסים. ישנה חשיבות יתרה להתנהל ביסודיות בהתקשרויות אלה ולוודא כי הן נעשות בהתאם לדרישות הדין, כך שזכויות המתקשר לא תיפגענה".