9% בבני ברק, 6% בבת ים וכמה בת"א? מדד חדש חושף את ירידת מחירי הדירות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מאז שהשתנתה מגמת מחירי הדירות באמצע שנת 2023, לאחר 15 שנים כמעט רצופות של עליה, מתקיים דיון ער בשאלה מהו שיעור הירידה האמיתי שלהם? זאת כאשר בקרב רבים מקננת התחושה ששיעור הירידה שמופיע במדד מחירי הדירות של הלמ"ס (ירידה שנתית של 1.3% לפי המדד האחרון שפורסם) אינה משקפת את התמונה המלאה, וכי בפועל ירידות המחיר חדה יותר. אינדיקציה לכך התקבלה בשבוע שעבר כשבמהלך כנס הנדל"ן של EY אמר מנכ"ל תדהר אורי לוין כי "בארבע השנים האחרונות מחירי הדירות בישראל ירדו בפועל ב־20%", כאשר מה שמחפה על ירידה זו לדבריו הם מבצעי המימון והטבות הקבלנים ששוויים מאות אלפי שקלים – אך לא מופיעים בדיווחי העסקאות המועברים לרשות המסים.

ניתוח חדש שבוצע לאחרונה על ידי חברת הייעוץ הפיננסי BYNDbiz (ביונדביז) בבעלות עו"ד ורו"ח רותם זילבר, מעניק תשובה לשאלת ירידת המחירים בשוק, אך מבודד את התשובה לסקטור דירות היד השנייה בלבד, באופן ש"מנקה" את הרעשים שיוצרים מבצעי המימון. על פי ניתוח זה שהתמקד ב-13 הערים הגדולות בישראל, מחירי דירות היד השנייה לבדן צנחו במהלך השנה האחרונה בשיעור של 1.8% אחוז, בהשוואת של מחירי החציון הראשון של 26' לעומת החציון הראשון של 25'. אך זאת עם שונות גדולה בין הערים.

הניתוח נעשה בהתאם למדד "עסקאות חוזרות" - (repeat-sales) השיטה שמאחורי מדד קייס-שילר האמריקאי: כאשר כל דירה מושווית רק לעצמה (אותו גוש, חלקה ותת-חלקה), ניתוח המתבסס על "צמדי עסקאות", אחת בתקופת הזמן הנסקרת והשניה בשנים עברו.

בבני ברק על פי הניתוח נרשמה ירידת המחירים השנתית החדה ביותר, בשיעור של 9.3%, ואילו נתניה היא העיר היחידה שבה דווקא נרשמה עליית מחירים, בשיעור של 2.2%. ירידות בולטות נוספות נרשמו במחירי הדירות בבת-ים (6.2%-), בראשון לציון ובחולון (5.4%- בכל אחת). דווקא תל אביב, שעל פי כותרות העיתונים סובלת מירידת מחירים דרמטית, הפגינה בניתוח ירידת מחירים סולידית בשיעור 2.9%. עם זאת, ביחס לימי שיא המחירים של סוף שנת 2022, מראה הניתוח כי חלה ירידה של 14.1%.

גם בירושלים, שסביבה החל להיווצר לאחרונה שיח מעט שלילי בשל "עודף היצע", נרשמה ירידת מחיר שנתית מינורית של 0.7% - הירידה בשיעור הנמוך ביותר מתוך כלל הערים (מלבד נתניה שבה כאמור נרשמה עליה). עוד בערי המטרופולין – בחיפה נרשמה ירידה של 1.9% ובבאר שבע ירידה של 2.7%.

"המדד מנטרל אשליות"

ביונדביז היא חברת ייעוץ פיננסי הבונה מערכות פיננסיות מבוססות AI לתחום הנדל"ן, השמאות והייעוץ העסקי. זילבר עצמו שימש בשנים האחרונות כשותף בפירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO, ולפני כחצי שנה פרש לטובת הקמת החברה החדשה.

בשיחה עם זילבר הוא מספר כי ערך את הניתוח על מאגר של יותר משני מיליון עסקאות, אשר מהם נולדו 1,176 "צמדי עסקאות" של אותה הדירה בדיוק שעליהם התבסס הניתוח: "כאשר עוקבים אחרי אותה דירה בדיוק, דירה שנמכרה פעמיים, פעם לפני שנה-שנתיים ופעם עכשיו, מגלים שהמחירים ירדו כמעט בכל הערים הגדולות, ירידה מובהקת סטטיסטית", הוא אומר.

הניתוח שביצעת מראה ירידה שנתית של 1.8% - לא מאד רחוק משיעור הירידה של הלמ"ס שעומד על 1.3%. אז הטענות נגדה מוגזמות?
"לא בהכרח. מלכתחילה הטענות כלפי הלמ"ס נוגעות לשוק הדירות החדשות, בעוד שאנחנו בדקנו את שוק דירות היד השנייה בלבד. אני לא שולל מצב שבו בשוק הדירות החדשות ירידות המחיר הן חדות יותר. בניגוד למוכר דירה יחידה, שברוב המקרים יש לו אורך נשימה, ליזמים יש מלאי גבוה של דירות חדשות למכירה לצד הוצאות מימון כבדות ששוחקות את הרווח ולכן נוצר אצלם לחץ רב יותר להתפשר על המחיר".

בעלי ביונדביז רותם זילבר: "מסתובבים היום כל מיני סוגים של ניתוחים בענף הנדל"ן למגורים, ואחד העיוותים הנפוצים היום נגרם מכך שהמשקל היחסי של הדירות החדשות מתוך כלל העסקאות עלה. מי שיבחן רק מחיר של מ"ר ממוצע עלול להגיע למסקנה שהמחירים בתל אביב זינקו ב-15% בשנה החולפת, וזה כמובן לא נכון. פשוט התמהיל השתנה, ומ"ר ממוצע של בניה חדשה יקר יותר ממ"ר שנבנה לפני 50 שנה. ועדיין, מוכרי דירות יד שנייה עלולים ללכת שולל אחר הנתונים הללו ולאבד זמן יקר שבו הם יתקשו למכור את הנכס"

איך אתה מסביר את הירידה החדה דווקא בבני ברק? במגזר החרדי הגידול הטבעי גבוה והביקוש אמור להיות קשיח.
"ישנו מתאם בין כמות העסקאות לבין שיעור ירידת המחיר. במקומות שבהן יש עסקאות רבות יותר, שם המחירים נוטים בתקוםה הזו לרדת בצורה חדה יותר. בבני ברק הילודה גבוהה, משפחות גדות במהירות ולכן אנחנו רואים עכשיו כמות גדולה יותר של עסקאות".

מהו בסופו של דבר המסר שעולה מהניתוח עבור בעלים של דירת יד שנייה שחושב למכור היום דירה?
"מסתובבים היום כל מיני סוגים של ניתוחים בענף הנדל"ן למגורים, ואחד העיוותים הנפוצים היום נגרם מכך שהמשקל היחסי של הדירות החדשות מתוך כלל העסקאות עלה. מי שיבחן רק מחיר של מ"ר ממוצע עלול להגיע למסקנה שהמחירים בתל אביב זינקו ב-15% בשנה החולפת, וזה כמובן לא נכון. פשוט התמהיל השתנה, ומ"ר ממוצע של בניה חדשה יקר יותר ממ"ר שנבנה לפני 50 שנה. ועדיין, מוכרי דירות יד שנייה עלולים ללכת שולל אחר הנתונים הללו ולאבד זמן יקר שבו הם יתקשו למכור את הנכס. היופי במדד 'עסקאות חוזרות' הוא שהוא מנטרל כל מיני אשליות מהסוג הזה, כי הוא מתבסס על אותה דירה אחד לאחד".