חתמה על הסכם לשכירת תחנת דלק, טענה שהמכירות נמוכות, וביקשה לבטל. כך זה הוכרע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חברה התקשרה עם משכירה בהסכם שכירות מסחרי להשכרת תחנת דלק וחנות נוחות צמודה, לתקופה של שבע שנים. זמן קצר לאחר תחילת תקופת השכירות, הודיעה השוכרת למשכירה כי היא מבקשת לסיים את ההתקשרות. זאת בטענה כי היקפי המכירות בפועל במושכר נמוכים משמעותית מן המצגים שהוצגו לה בשלב המשא ומתן, בגינם התקשרה בהסכם.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום, אשר דחה את טענות השוכרת לביטול ההסכם, וקבע כי בהיעדר הוכחה למצג שווא, הסתמכות וקשר סיבתי (יסודות מצטברים) - לא התגבשו יסודות עילות הטעות ו/או ההטעיה לפי סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים, ולכן אין מדובר בפגם בכריתה המזכה בביטול ההסכם, אלא לכל היותר באכזבה עסקית שאינה מקימה כשלעצמה סעד משפטי.

נסיבות המקרה:

בין הצדדים נחתם הסכם שכירות להשכרת תחנת דלק וחנות נוחות. לאחר פחות משנה ממועד תחילת תקופת השכירות, פנתה השוכרת למשכירה והודיעה לה על הפסקת ההתקשרות ביניהם. השוכרת טענה שהתחנה מפסידה עשרות אלפי שקלים מדי חודש, וכי היקפי המכירות בפועל נמוכים משמעותית מאלו שנמסרו לה עובר לחתימת ההסכם. המשכירה לא קיבלה את בקשת השוכרת לביטול ההסכם, ודרשה להמשיך לקיימו במתכונת שהוסכמה.

בהמשך, משלא הומצאו ההמחאות לשנת השכירות העוקבת במועד שנקבע בהסכם, הגישה המשכירה תביעה לסיום ההסכם עקב הפרה יסודית, לפינוי המושכר, ולחיוב השוכרת בפיצויים. מנגד, השוכרת עתרה לסעד הצהרתי שלפיו ההסכם בוטל כדין מחמת עילות הטעות ו/או הטעיה המפורטות בחוק החוזים. 

טענות השוכרת:

לטענת השוכרת, בשלב המשא ומתן הוצגו לה מצגים מטעים ביחס להיקף מכירות מוצרי הדלק ולמחזור ההכנסות של חנות הנוחות, שעל בסיסם התקשרה בהסכם. עוד טענה השוכרת כי המשכירה הסתירה ממנה מידע מהותי - העובדה שחברת הדלק מפנה לקוחות לתחנה סמוכה, באופן הפוגע בפעילות העסקית של המושכר.

בנוסף, טענה השוכרת כי ההודעה ששלחה לא היוותה הודעת ביטול חד־צדדית, אלא ניסיון להגיע להסכמות בדבר סיום ההתקשרות. לשיטתה, מאחר שהמשכירה עמדה על קיום ההסכם, העבירה השוכרת המחאות בגין דמי השכירות, ולכן אין לראות בה כמי שהפרה את ההסכם.

עוד טענה השוכרת, כי ההמחאות נמסרו לשם תשלום דמי השכירות בלבד. ומשכך, לא הייתה המשכירה רשאית להסב את ייעודן ולזקוף אותן לטובת הפיצוי העיתי, שהינו פיצוי יומי מוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד, ללא הסכמת השוכרת.

טענות המשכירה:

המשכירה טענה כי לא הוצגו לשוכרת כל מצגי שווא, וכי המידע בדבר היקפי המכירות היה מצוי בידי השוכרת עובר לחתימת ההסכם. עוד נטען כי השוכרת, אשר הינה בעלת ניסיון בתחום ניהול תחנות הדלק, הצהירה בהסכם כי בדקה את כל הנתונים הרלוונטיים להתקשרותה. השוכרת אף העריכה כי ניתן יהיה להשיא את רווחי התחנה באמצעות ניהול נכון. לפיכך, אין לראות באי עמידה בציפיותיה העסקיות כעילה המקימה זכאות לביטול ההסכם. 

עוד טענה המשכירה, כי התנהלות השוכרת עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם, המקימה לה זכות לביטולו ולתשלום הפיצויים שנקבעו בו. זאת, נוכח ביטול ההסכם באופן חד־צדדי שלא כדין, אי מסירת ההמחאות במועד, והמשך החזקתה של השוכרת במושכר לאחר שההסכם בוטל בפועל.

החלטה:

בית המשפט דחה את טענת השוכרת כי ההסכם בטל מחמת מצגים טרום חוזיים שגויים. היות שהשוכרת לא הוכיחה שהמצגים הנטענים נמסרו לה על ידי המשכירה. ואף אם היו נמסרים, מדובר בנתונים שהועברו למשכירה על ידי חברת הדלק, מבלי שהוכח כי היה למשכירה יסוד לדעת שאינם נכונים או מטעים. עוד נקבע, כי השוכרת לא הראתה קשר סיבתי בין המצגים לבין התקשרותה בהסכם. בהקשר זה ציין בית המשפט, כי לא הוכח שדמי השכירות נקבעו על בסיס מחזור המכירות של המושכר. משכך, לא התקיימו היסודות הנדרשים לביסוס עילות הטעות ו/או ההטעיה לפי סעיפים 14 ו־15 לחוק החוזים. ולכן נקבע כי לכל היותר מדובר באכזבה עסקית שאינה מזכה בסעד. 

לעניין טענת אי הגילוי בדבר תחנת הדלק הסמוכה, קבע בית המשפט כי יש להבחין בין מצג מטעה אקטיבי לבין הטעיה בדרך של אי גילוי. כאשר מדובר באי גילוי, על הטוען להוכיח תחילה כי חלה על הצד השני חובת גילוי ביחס למידע הנטען. במקרה זה, השוכרת לא עמדה בנטל ההוכחה, ואף לא הוכיחה כי מידע זה הוא שעמד בבסיס החלטתה לבטל את ההסכם.

באשר לביטול ההסכם, נקבע כי היות שלא הוכחה עילה חוזית או משפטית לביטולו, הודעת הביטול שנשלחה על ידי השוכרת נעשתה שלא כדין. ולפיכך, אינה מחייבת את המשכירה. 

בנוסף קבע בית המשפט כי השוכרת הפרה את ההסכם בכמה אופנים. ראשית, בכך שלא המציאה במועד את ההמחאות לשנת השכירות העוקבת, בניגוד להוראות ההסכם. שנית, נקבע כי ההמחאות שנמסרו למשכירה לא נועדו להמשך קיום ההסכם, אלא נמסרו תחת מחאה. נתון זה מלמד כי השוכרת ביקשה לסיים את ההתקשרות באופן חד צדדי, מבלי שהוכיחה עילה כדין לביטול ההסכם. לבסוף, משעה שההסכם בוטל בפועל, היה על השוכרת לפנות את המושכר במועד, והמשך החזקתה בו היווה הפרה נוספת. 

לעניין הפיצוי, בית המשפט הבחין בין הפיצוי העיתי בגין החזקה שלא כדין במושכר, לבין הפיצוי המוסכם הגלובלי. נקבע כי הפיצוי העיתי שנקבע בהסכם הוא סביר בנסיבות העניין. פיצוי זה משקף נזק אפשרי הנובע מהמשך החזקה במושכר לאחר ביטול ההסכם, לרבות קושי להשכירו מחדש ולוודא את השבתו במצב תקין. לעומת זאת, הפיצוי המוסכם הגלובלי נדחה, לאחר שנקבע כי מדובר בפיצוי גורף החל על כל הפרה של ההסכם, ללא הבחנה בין סוגי ההפרות וללא יחס סביר לנזק הצפוי.

בנוסף, בית המשפט קבע כי המשכירה לא הייתה רשאית לזקוף על דעת עצמה את ההמחאות שנמסרו כדמי שכירות על חשבון הפיצוי העיתי. בנסיבות העניין, ומשעה שהשוכרת המשיכה להחזיק במושכר מחד גיסא, והמשכירה עשתה שימוש בהמחאות מאידך גיסא, הורה בית המשפט על השבה חלקית של הסכומים. כמו כן, לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי על השוכרת לשלם למשכירה סכום של 1,200,000 שקל, כשהוא צמוד למדד, וכן לשאת בהוצאות המשפט. 

הערת מחבר:

צד המבקש להשתחרר מהסכם בטענות של התקיימות יסודות עילות הטעות ו/או ההטעיה, נדרש להציג תשתית ראייתית ממשית לקיומו של מצג מטעה, הסתמכות עליו וקשר סיבתי. עוד מדגיש פסק הדין, כי צדדים להסכם, במיוחד בעלי ניסיון בתחום הרלוונטי, מצופים לבצע בדיקות עצמאיות ומעמיקות טרם החתימה.

פסק הדין מחדד כי גם כאשר קמה לאחד הצדדים זכאות לפיצוי עקב הפרת הסכם, אין בכך כדי להכשיר גבייה בלתי מידתית של פיצויים. בכך יוצר פסק הדין איזון בין ההגנה על יציבותם של הסכמים לבין החובה לנהוג בהגינות ובתום לב, גם בשלב מימוש התרופות החוזיות.

ת"א (שלום חי') 40054-05-18 א.מ.ח.ז. מהנדסים בע"מ נ' דיזול לאנרגיות בע"מ (נבו 3.12.2024).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ליאל מנגד שץ בסיועה של הודיה אלון.