חיוב של 11 מיליון שקל נמחק: כך יצרה עיריית ת"א "חיוב מלאכותי" במיזמי תמ"א 38

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב, בראשות עו"ד הדר דוד מנצורי, הכריעה השבוע בשאלה עקרונית המעסיקה את השוק: מהו הסדר הנכון בו יש להתייחס לזכויות בנייה המגיעות ממקורות שונים – תוכניות מפורטות ישנות שאינן פטורות מהיטל השבחה ,  מול זכויות מכוחה של תמ"א 38 שכידוע – פטורות מהיטל שכזה.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

הוועדה עסקה בשאלה במסגרת שני תיקים שאוחדו, המעלים שאלה משותפת, הנוגעת לסדר הנכון של ניצול זכויות הבניה שאינן פטורות מהיטל השבחה בעקבות בקשות להריסה ובנייה לפי תמ"א 38 .

בתיק הראשון הוגשו עררים הדדיים על הכרעת שמאי מכריע שעסקה בחיוב שהושת על פרויקט ברחוב רדינג בשכונת רמת אביב. העררים הוגשו על ידי היזם אביב מליסרון מצד אחד והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו מצד שני. ערר נוסף הוגש על ידי הוועדה המקומית תל אביב-יפו בלבד, על הכרעת שמאי מכריע בשומה שניתנה בפרויקט של חברת אופק החזקות בשכונת נאות אפקה, גם היא בצפון תל אביב.

בשני המקרים, חלו על המגרשים תוכניות מפורטות ישנות (כמו תוכנית 1680 ותוכנית 2310) שהעניקו זכויות בנייה נרחבות שלא נוצלו במלואן, או שחלקן מומשו בעבר במסגרת עסקאות מכר. בהיתרי הבניה מכח תמ"א 38 אושרו זכויות בהיקף העולה על התוספת הפטורה מהיטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק. המחלוקת נגעה לסדר הנכון שעל פיו יש לחייב את זכויות הבניה.

ועדת הערר קבעה כי יש לחשב את היטל ההשבחה באופן הבא: "מהשטח המבוקש ינוכה השטח הבנוי והשטח הפטור מהיטל השבחה . השטח הנותר לחיוב, יחויב מכח התוכניות המאושרות, כאשר בשלב הראשון יופחתו השטחים שמומשו לאחר אישור התכניות בדרך של מכר, ובשלב השני יחויבו השטחים שנותרו מכח התכניות על פי סדרן ובמועד הקובע של כל תכנית. יתרת השטח תיוחס לתיקון 3א ותחוייב במועד אישור הבקשה"

הוועדה המקומית גרסה שיש לייחס את השטח החייב בראש ובראשונה לתמ"א 38 כך שקודם כל יחויב כל השטח הניתן לניצול מכח תיקון 3א, למועד אישור הבקשה להיתר ואם נותרו שטחים לחיוב, הם יחויבו מכח התכניות שקדמו לתמ"א 38 על פי סדר אישורן. היזמים טענו שיש לייחס את הזכויות החייבות בראש ובראשונה לזכויות המאושרות במקרקעין מכח התוכניות התקפות. תחילה יש לנכות את זכויות הבניה המוקנות שמומשו במכר, ולאחר מכן לחייב את הזכויות המאושרות שלא מומשו בהתאם למועד אישור התכניות. רק אם נותרו שטחים לחיוב, יש לזקוף אותם לתוספת השטח מכח תיקון 3א.

שני שמאים מכריעים – שתי גישות

המחלוקת התחדדה כאשר שני שמאים מכריעים שונים הגיעו למסקנות הפוכות: השמאי ארנון גולדברג, שהכריע בפרויקט ברדינג, אימץ את גישת הוועדה המקומית. הוא "צבע" (ייחס) קודם כל את כל זכויות התמ"א (כולל אלו החייבות ב-25% לפי תיקון 3א), ורק לאחר מכן ייחס את היתרה לתוכניות המפורטות החייבות בהיטל מלא (50%).

השמאי יהודה פלד שעסק בפרויקט באלתרמן קיבל את עמדת היזמים. הוא קבע כי יש "לצבוע" קודם כל את זכויות התמ"א הפטורות בהיקף של 2.5 קומות, לאחר מכן לחשב את זכויות התוכניות המפורטות, ורק בסוף את הזכויות החייבות מכוח תיקון 3א. כתוצאה מכך, על פי שיטת פלד כלל לא נותרו שטחים לחיוב, לעומת היטל בסך של 11 מיליון שקל שהשיתה הוועדה המקומית על הפרויקט.

הוועדה המקומית טענה כי כלל "צביעת הזכויות" חל על מכלול הזכויות מכוח התמ"א כיחידה אחת. המשמעות היא שיש "לצבוע" קודם את כל זכויות התמ"א שניתן לנצל (כולל אלו החייבות בהיטל של 25% לפי תיקון 3א), ורק אז לייחס יתרת שטחים לתוכניות שקדמו לתמ"א (החייבות ב-50%) הוועדה סברה כי מימושי זכויות קודמים (כגון עסקאות מכר) אינם משפיעים על סדר הייחוס, אלא רק על היקף הזכויות הנותרות. לטענתה, מאחר שזכויות תמ"א (תיקון 3א) חייבות ב-25% וזכויות תב"ע ב-50%, ייחוס לתמ"א תחילה עשוי דווקא להפחית את שיעור ההיטל בחלק מהמקרים.

היזמים טענו כי יש ליישם את עקרון הצביעה באופן שייטיב עם הנישום וישמור על התמריץ הכלכלי של התמ"א. כך  יש לייחס את הזכויות קודם כל לסל הפטור המלא של תמ"א 38 (עד 2.5 קומות), לאחר מכן לתוכניות המפורטות התקפות, ורק בסוף לזכויות החייבות ב-25% מכוח תיקון 3א.

עוד נטען כי גישת הוועדה המקומית מייצרת חיוב מלאכותי וכפול, שכן היא מבקשת לחייב על זכויות "חדשות" (תיקון 3א) בטרם נוצלו זכויות מוקנות ישנות שכבר קיימות במגרש. היזמים עמדו על כך שיש לנכות תחילה את זכויות הבנייה שמומשו בעבר (במכירה) כזכויות מוקנות שאינן חייבות בהיטל, שכן אי-התחשבות בהן מובילה לכפל מס. לטענתם, פטור התמ"א נועד לשמש תמריץ לחיזוק מבנים, ואין לאפשר פרשנות שתגדיל את היטל ההשבחה ותעקר תמריץ זה.

"גישתה של הוועדה המקומית גורמת לעיוות"

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי בשטחים בהם קיימות במקרקעין זכויות בניה מכוח תכניות מאושרות ותיקות, שחלקן מומשו במכר, יש לחשב את היטל ההשבחה באופן הבא:

"מהשטח המבוקש ינוכה השטח הבנוי והשטח הפטור מהיטל השבחה . השטח הנותר לחיוב, יחויב מכח התוכניות המאושרות, כאשר בשלב הראשון יופחתו השטחים שמומשו לאחר אישור התכניות בדרך של מכר, ובשלב השני יחויבו השטחים שנותרו מכח התכניות על פי סדרן ובמועד הקובע של כל תכנית. יתרת השטח תיוחס לתיקון 3א ותחוייב במועד אישור הבקשה".

על פי ועדת הערר, "דרך זו תואמת את מטרתה של תמ"א 38 ואת תכלית הפטור מהיטל השבחה הניתן לתוספת זכויות מכח התכנית, ועולה בקנה אחד עם הדרך שבה נקבע היקף השטח המותר לבניה בבקשות להריסה ובניה ועם עקרונות כלליים של גביית היטל השבחה .

עוד הבהירה הוועדה כי "גישתה של הוועדה המקומית גורמת לעיוות בגביית היטל ההשבחה, או כפי שכינו זאת היזמים 'מס מלאכותי', ולחיוב כפול ומכופל: מיסוי בערכים עכשוויים בגין שטחי בניה קיימים בתכניות התקפות, ומיסוי בכפל בגין שטחים ששולם עליהם בעבר... אנו סבורים שאין להתעלם מזכויות בניה מאושרות על פי התכנון הקיים, לא כל שכן משטחי הבניה שכבר מומשו בדרך של מכר. נדגיש כי השטחים שמומשו הם בבחינת זכויות מוקנות ממש... החיוב בהיטל השבחה בגין שטחי בניה מאושרים בכובע של תמ"א 38 ובערכי שווי של היום, מחטיא את מטרות התמ"א ומביא לתוצאה שאינה סבירה בעינינו".

בכך קיבלה ועדת הערר את ערר היזמים על חוות הדעת של השמאי המכריע ארנון גולדברג, ודחתה את ערר הוועדה המקומית. חוות הדעת תושב לשמאי המכריע גולדברג כדי שיערוך את תחשיב ההשבחה באופן הנ"ל.  ערר הוועדה המקומית על חוות הדעת של השמאי המכריע יהודה פלד נדחה.  

השמאי אור לוי קיבל את דעת הוועדה אך ציין: "יש להעדיף אחידות, פשטות וודאות על פני ריבוי נוסחאות וכללי חישוב, ולו גם כאלה המותאמים היטב לכל מקרה לגופו. על כן, לעניין סדר מימוש הזכויות וחישוב ההיטל, אציע את העקרונות הבאים: זכויות שכבר מומשו בעבר, אין לחייב בעבורן. זכויות מנוצלות שניתן לאשרן, הן מכח תכניות תקפות והן מכח תמ"א 38 או תיקון 3א', זכאי הנישום כי חישוב היטל ההשבחה ייעשה לפי סדר השיוך  באופן המיטיב עימו".

הוועדה המקומית חויבה בהוצאות ערר על סך 28 אלף ש"ח.

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, אשר יצגה את קבוצת אביב בערר, סבורה כי מדובר בהחלטה ראויה ומתחייבת. עו"ד טויסטר רוזנטל הסבירה כי "תיקון 3א לתמ"א 38 בא לעולם במטרה להוסיף תמריצים שיעודדו את מימושה של תמ"א 38 . העובדה שהוועדה המקומית תל אביב מנסה להכריח נישומים לנצל זכויות שנוספו כתמריץ, כשהיטל ההשבחה בגינן גבוה עשרות מונים ביחס לזכויות שכבר היו מוקנות למקרקעין מימים ימימה, היא בלתי מתקבלת על הדעת. כפי שקבעה ועדת הערר, במקום שבו קיימות במקרקעין זכויות מכוח תכניות היסטוריות, הזכויות מכוח תיקון 3א לתמ"א 38 לא נותנות שום תוספת למגרש, ולכן אין שום סיבה לחייב בגינן בהיטל השבחה בסכומי עתק".

עו"ד ענת בירן שייצגה את חברת אופק ואת בעלי הדירות במענה לערר שהגישה הועדה המקומית , מציינת כי "ועדת הערר דחתה בצדק את הערר שכן הפרשנות שהציגה הועדה המקומית אינה מתיישבת עם הוראות הפטור והיא מנסה לגבות מס גבוה מקום בו אין מס בכלל או שהמס נמוך בהרבה. המציאות מוכיחה כי ניסיונותיה של הועדה המקומית לגבות היטל השבחה שאינו מגיע על פי חוק נכשלים בזה אחר זה ונדחים על ידי בתי המשפט וועדות הערר. גובה היטל ההשבחה עשוי להיות גורם מכריע בשאלת ההתכנות הכלכלית של פרויקטים, ועל כן כל הפחתה בגובה ההיטל תורמת ישירות לציבור בכך שהיא מאפשרת הריסת בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים ומחוזקים במקומם. טוב עשתה ועדת הערר בכך שמתחה ביקורת על הועדה המקומית וקיבלה את כל הטענות שהעלנו".