ועדת הערר: כביש ראשי בתוכנית ותמ"לית אינו "התפתחות עירונית טבעית" ומחייב פיצוי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', קיבלה לאחרונה החלטה עקרונית באשר לתחולתו של סעיף 200 בחוק התכנון והבניה, אשר מאפשר לוועדה מקומית שלא לפצות בעלי מקרקעין בעקבות תוכנית פוגעת בשל מגוון שיקולים, וביניהם גם היותה של אותה תוכנית "התפתחות עירונית טבעית", מונח שנקבע בעבר במסגרת פסיקת העליון.

במסגרת ההחלטה דנה הוועדה בתביעת פיצוי בגין ירידת ערך שהגישו בעלי מקרקעין נגד הוועדה המקומית פתח תקווה בגין סלילתו של "כביש עוקף עמישב" – כביש ראשי שסלילתו נדרשה בעקבות אישור התוכנית הוותמ"לית על קרקעות מחנה סירקין (תמ"ל 1076, שמותגה בהמשך על ידי עיריית פתח תקווה כ"שכונת צמרת") בהיקף של כעשרת אלפים דירות. בהחלטתה קבעה הוועדה כי לא ניתן לראות במהלך תכנוני בהיקף כה נרחב, המחייב סלילת דרך ראשית, כ"התפתחות טבעית של עיר", ולפיכך זכאים העוררים שמגרשיהם קרובים לכביש לפיצוי בגין ירידת ערך מגרשיהם.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר.

באופן מעניין, מתן החלטת ועדת הערר לפני כשבועיים, אירע בסמיכות זמנים להחלטה של ועדת ערר מקבילה, גם היא במחוז מרכז, שעסקה גם היא בתחולת סעיף 200 לחוק התו"ב לגבי מקרה שבו נפגעו מקרקעין פרטיים בשל החלטה על העצמת זכויות בנייה במגרש סמוך בייעוד ציבורי. בניגוד למקרה הנוכחי, הגיעה הוועדה בראשות עו"ד יוני שוורץ למסקנה כי החוק מאפשר לוועדה המקומית שלא לשלם פיצוי בגין התוכנית הפוגעת.

"סעיף 200 מהווה חריג ויש לפרשו בצמצום"

בהחלטתה עסקה הוועדה באריכות בתחולתו של סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר בנסיבות מסוימות לפטור ועדה מקומית מתשלום פיצויים בגין תוכנית פוגעת. הוועדה הדגישה כי מדובר בסעיף "מהווה חריג לחובת הפיצוי המוטלת על הוועדה המקומית", ולכן יש לפרשו באופן מצמצם, וכי הפטור מותנה בשלושה תנאים מצטברים: סוג התוכנית, סבירות הפגיעה, והשאלה אם "אין זה מן הצדק להעניק לנפגע פיצוי".

עוד ציינה הוועדה כי תכלית הסעיף היא לאפשר לרשויות התכנון לקדם תוכניות בעלות חשיבות ציבורית בלי לחשוש מחיובי פיצוי אוטומטיים. עם זאת, נקבע כי אין בכך כדי למחוק את זכותם של בעלי מקרקעין לפיצוי כאשר הפגיעה בהם ממשית. בהקשר זה הזכירה הוועדה כי חובת הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק היא חלק מההגנה על זכות הקניין, וכי "החריגים לכלל הפיצוי נתפסים כסטייה מן ההסדר העקרוני, ועל כן יש לפרשם בצמצום".

במסגרת הדיון נדרשה הוועדה גם לדוקטרינת "ההתפתחות העירונית הסבירה", שנקבעה על ידי העליון בפרשת ברעלי, ולפיה "מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו". אלא שבמקרה של כביש עוקף עמישב, הוועדה קבעה כי אין מדובר בשינוי נקודתי או צפוי במרחב העירוני, אלא בתשתית תחבורתית רחבת היקף שנועדה לשרת את רובע סירקין ואת מערך החיבורים האזורי.

בהחלטה נכתב כי כביש עוקף עמישב "עתיד לשמש כתשתית תחבורתית מרכזית ולהוות עורק תנועה ראשי המקשר בין העיר פתח תקווה לבין כביש 471". לכן, אף שהכביש משרת צורך ציבורי מובהק, לא ניתן לראות בו בהכרח מטרד עירוני רגיל שבעלי הבתים הסמוכים אמורים לשאת בו ללא פיצוי.

הוועדה התייחסה גם לשיעור ירידת הערך שנקבע בחוות הדעת המשלימה - 2% עד 4% משווי מקרקעי העוררים. לדבריה, אמנם מדובר בשיעור שאינו גבוה במיוחד, ואף כזה שעשוי "במבט ראשון" לתמוך בטענת הוועדה המקומית כי יש להחיל את סעיף 200, אך אין מדובר בנתון מכריע בפני עצמו. הוועדה קבעה כי "אין מדובר בנתון אשר יש בו, כשלעצמו, כדי להכריע את הכף", וכי יש לבחון את הפגיעה כחלק ממכלול השיקולים.

"נזק ישיר שפוגע בקבוצה מצומצמת"

אחד השיקולים המרכזיים בהחלטה היה אופן פיזור הנזק. הוועדה קבעה כי כאשר מדובר בתוכנית רחבת היקף, שמשרתת ציבור גדול, לא ניתן להתעלם מכך שהנזק הישיר נופל על קבוצה מצומצמת של בעלי נכסים. בהחלטה נכתב כי "מי שנושא בפגיעה הישירה הוא בעל המקרקעין שנכסו הושפע מן התוכנית, בעוד שעיקר התועלת הציבורית מופקת בידי ציבור רחב אחר". במצב כזה, הוסיפה הוועדה, "הטלת מלוא נטל הפגיעה על כתפי הנפגע עלולה לעורר קושי של ממש במישור הצדק החלוקתי".

בהתאם לכך קבעה ועדת הערר כי העוררים, שבתי המגורים שלהם סמוכים לכביש, הם אלה שיישאו בפועל במטרדי הרעש ובהשלכות הישירות של התוכנית. אף שהם עשויים ליהנות במידה מסוימת מהשיפור התחבורתי, נקבע כי הנאה זו אינה שקולה לתועלת שמפיק כלל הציבור מהקמת התשתית. בלשון ההחלטה, "העוררים נושאים, הלכה למעשה, בחלק הארי של עלות הפגיעה, בעוד שהתועלת העיקרית... מופקת בידי ציבור רחב יותר".

בסופו של דבר קיבלה הוועדה את חוות הדעת המשלימה, וקבעה כי אין מדובר באחד מאותם מקרים חריגים המצדיקים שלילת פיצוי. המשמעות היא שגם כאשר ירידת הערך אינה גבוהה במיוחד, תוכנית תשתית רחבת היקף שמרכזת את הנזק אצל בעלי נכסים ספורים אינה יכולה להיחשב בהכרח כ"התפתחות טבעית" של העיר. במקרה זה, קבעה ועדת הערר, יש להכיר בזכותם של העוררים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, ולא להעניק לוועדה המקומית פטור מכוח סעיף 200.