למרות פגיעה בשווי: ועדת הערר פטרה את העירייה מפיצוי מטעמי "אינטרס ציבורי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז, בראשות עו"ד יוני שוורץ, הכריעה לפני כשבועיים בערר שהגיש בעל בית פרטי שנפגע לטענתו מתוכנית להעצמת זכויות בנייה במגרשים לבניית מבני ציבור ברחבי העיר רחובות, ובכלל זאת גם במגרש הגובל למגרש עליו ניצב ביתו. הערר הוגש נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, לאחר שזו דחתה תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה במקרקעין, שהגיש בעל הנכס.

את תביעת הפיצויים הגיש בעל הנכס בעקבות אישורה ב-2018 של תוכנית (רח/2000/יח) שמטרתה תוספת של שימושים וזכויות במבנים ומוסדות ציבור. העורר טען כי העצמת זכויות הבנייה בחלקה ציבורית ברחוב דרור הגובלת בבית מגוריו, בית פרטי חד-משפחתי, גרמה לירידת ערך של 23% בערך הנכס, בעוד שלעמדת הוועדה המקומית לא נגרם נזק כלל.

להחלטה של ועדת הערר

במסגרת ההליך מינתה ועדת הערר את השמאי המייעץ גיא צדיק, שקבע כי התוכנית גרמה לפגיעה בשווי הנכס של העורר, אך בשיעור של 3% בלבד. זאת לאחר שמצא כי בעקבות אישור התוכנית ניתן יהיה לבנות 3-4 קומות במגרש הייעוד ציבורי הסמוך לנכס, לעומת בנייה של 2 קומות במצב הקודם.

העורר השיג על קביעה זו בטענה כי השמאי היה צריך לבחון את מלוא הפוטנציאל התכנוני של 4 קומות, ולא להסתפק בבחינת "סבירות" הניצול. מנגד טענה הוועדה המקומית רחובות כי אין לחייבה בתשלום פיצוי כלל, וזאת על אף הפגיעה שנמצאה, וזאת בהתבסס על סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה.

ועדת הערר על החלטת השמאי: "לא נפלה טעות מהותית" 

ועדת הערר דחתה את השגות העורר ואימצה את קביעת השמאי המייעץ: "לאחר שבחנו את חוות הדעת של השמאי המייעץ ואת טענות הצדדים בעניין זה, הגענו לכלל מסקנה כי יש לדחות את טענת העורר, מאחר וכאמור לעיל, השמאי המייעץ קבע מפורשות בחוות דעתו, כי גם בתרחיש של בניית 4 קומות, שיעור הפגיעה במקרקעין עומד על 3% בלבד. קביעה זו של השמאי המייעץ, הינה קביעה שמאית מקצועית מובהקת, המצויה בליבת שיקול הדעת של השמאי המייעץ, ולא מצאנו כי נפלה בה טעות מהותית".

ועדת הערר דחתה את השגות העורר ואימצה את קביעת השמאי המייעץ: "קביעה שמאית מקצועית מובהקת, המצויה בליבת שיקול הדעת של השמאי המייעץ, ולא מצאנו כי נפלה בה טעות מהותית"

עוד מצאה הוועדה כי למרות הפגיעה שנמצאה בשווי המקרקעין של העורר, זו נמנית עם המקרים המפורטים בסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה המתאר את המקרים החריגים שבהם ועדה מקומית לא תשלם פיצויים על פגיעה בקרקע.

סעיף 200 מפרט שלושה תנאים בהם למרות היותה של תוכנית פוגעת, הוועדה המקומית עשויה שלא לשלם פיצויים. התנאי הראשון הוא סוג הפגיעה, כאשר הפגיעה נגרמת על ידי אחת מ-11 קטגוריות המפורטות בסעיף, ביניהן למשל שינוי גודל חלקה ועוד. התנאי השני הוא מבחן הסבירות - האם הפגיעה במקרקעין אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. והתנאי השלישי הוא מבחן הצדק: האם זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים בנסיבות העניין.

הוועדה קבעה כי הפגיעה נובעת משינוי בהוראות הבינוי, הגדלת זכויות בנייה ותוספת קומות במגרש המיועד למבני ציבור הגובל במקרקעי העורר, הנכנסות לגדר סעיף 200 (1) לחוק, ועל כן התנאי הראשון מתקיים. לגבי התנאי השני נקבע כי הואיל ושיעור הפגיעה נמוך, ומאחר שהפגיעה מפוזרת על חלקות רבות, ומכיוון שישנו אינטרס ציבורי חיוני בתוכנית, מתקיים גם הוא. לגבי התנאי השלישי - ועדת הערר לא מצאה כי הועדה המקומית התנהלה שלא כראוי באופן המצדיק תשלום פיצויים מטעמי צדק, הואיל ומדובר בפגיעה של 3% הנובעת מתוכנית המשרתת צרכים קהילתיים חיוניים, שעניינה "ניצול אפקטיבי, יעיל ונכון יותר של כל שטחיה ציבור בעיר רחובות".

לאור כל אלה קבעה הוועדה כי "אין הצדקה בנסיבותיו הספציפיות של ענייננו להטיל על הציבור את עלות הפיצוי, שכן חיובה של הרשות בפיצויים, עלול להוות חסם בפני הרשות בבואה לקדם תוכניות דומות לרווחת כלל התושבים". עוד קבעה כי "אין מדובר בתוכנית אשר שינתה את ייעודה של החלקה הפוגעת לייעוד פוגע, אלא בתכנית המעצימה באופן סביר את זכויותיה של החלקה הציבורית הפוגעת לצורך ניצולה המיטבי, כאשר העורר בחר משיקוליו לרכוש את קניינו בסמוך לחלקה שייעודה ציבורי... מקום בו מדובר בפיתוח עירוני סביר, והפגיעה נמצאת בתחום הסביר, ואין שיקולי צדק הדורשים לפצות את הנפגע, הרי שאין זה מן הצדק שהציבור יצטרך לפצות על כך. בנסיבות אלה, מתקיים גם התנאי השלישי".

עם זאת כיוון שהוועדה המקומית קבעה כי מדובר בירידת ערך של 0% והשמאי המייעץ קבע כי כן מתקיימת ירידת ערך ולא מדובר בערר סרק, הועדה המקומית תשיב לעורר את מחצית עלות שכר טרחת השמאי המייעץ, בסך של כ-16 אלף שקלים. מלבד זאת כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורכי דינו. את הוועדה המקומית ייצג עו"ד גיל זילבר.