כאוס הוא הבעיה הקטנה: המהפכה של הס רומסת את מדיניות התכנון ומגדילה פערים בחברה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מאז ניתן פסק דינו התקדימי של שופט המחוזי גלעד הס, עולם ההתחדשות העירונית סוער - ובצדק. פסק הדין שמט למעשה את הקרקע תחת עקרון התמורות השוות לדיירים, שהיה אחד מאבני היסוד בקידומם של מיזמי ההתחדשות העירונית. מעתה, צפויים הדיונים הפנימיים בין דיירי הבניינים והמתחמים שבהם ישנם הפרשים בגודלן של הדירות המקוריות (וכמעט תמיד יש) לגבי היקף התמורות שראוי כי כל דייר יקבל, להפוך לארוכים ומתישים בהרבה לעומת העבר.

אולם מעבר להשלכות השליליות על הפרקטיקה של קידום מיזמי התחדשות עירונית (שבקיומן מכיר גם עו"ד בעלת הדירה הסרבנית שניצחה בתיק), סובל פסק הדין הזה מבעיה הרבה יותר חמורה. הבעיה היא שהוא אינו מבוסס על עיקרי החוק - ששותק בסוגיה הזו, ולמרות האינטואיציה הראשונית שיש לרבים - גם לא על עיקרי הצדק או על "שכל ישר". במקום אלה, בבסיסו של פסק מונחת הנחת יסוד אידיאולוגית, שאמנם אינה מוזכרת בו מפורשות, אך בהחלט נוכחת בו.

תזכורת: בפסק הדין קיבל השופט הס, את טענת בעלת דירה במתחם התחדשות עירונית , כי בשל היותה הבעלים של אחת הדירות הגדולות במתחם "במצב הנכנס" היא זכאית לתמורה גדולה יותר גם בדירתה העתידית, וזאת על מנת שחלקה היחסי בזכויות במגרש יישמר. מאחר שבמקרה הספציפי הזה התכנון כבר בוצע ולא ניתן ליצור עבורה דירה גדולה יותר בשטחה, פתר בית המשפט את הבעיה באמצעות תשלומי איזון, שיפצו את בעלת הדירה על השטח שעל פי פסק הדין הגיע לה.

עשרות אלפי אנשים, בעיקר באזור המרכז, מכניסים בצד אחד של התהליך דירה ישנה, ומקבלים בצדו השני דירה חדשה וגדולה יותר, בלי שהשקיעו שקל. מהו המקור להתעשרותם? לא חוקי הכלכלה. מקור העושר הוא, מצד אחד, הגדלת זכויות הבנייה על ידי מוסדות התכנון, ומצד שני - פטור מלא ממסים. בשני המקרים הללו המדינה, כלומר הציבור, הוא זה שהכניס את היד לכיס. ואם מלכתחילה אין מדובר במיזם כלכלי טהור, אלא במיזם שמתחילתו ועד סופו מבוסס על כסף ציבורי, מן הראוי שגם מדיניות התמורות תיקבע לפי האינטרס הציבורי

אמנם, פסק הדין חל על מתחם בו שררה שונות קיצונית בשטח הדירות הקיימות - החל מ-35 מ"ר ועד 110 מ"ר. אולם, לכל מי שעוסק בתחום ברור כי השלכות הרוחב של הפסיקה צפויות להיות עצומות, ולחול גם על מתחמים עם שונות מצומצמת בהרבה, כאשר בעלי דירות 100 מ"ר ידרשו לקבל יותר משכניהם בעלי דירות ה-90 מ"ר. למעשה בפסק דינו מורה השופט הס לשוק בכללותו לנטוש את מודל "התמורה השווה", ולעבור למודל תמורות המבוסס על אחוזים.

פסק הדין "צודק כלכלית"?

מאז ניתן פסק הדין, שוחחתי עם מספר אנשי מקצוע ותיקים שעוסקים בתחום ההתחדשות ושאת דעתם אני מעריך. על אף שכולם הסכימו כי פסק הדין צפוי להוביל לכאוס, חלק מהם תמך בהיגיון שבבסיסו, שנחשב מבחינת התומכים בו כ"נכון מבחינה כלכלית". למה הכוונה? ראשית - לרציונאל שאותו הדגיש הס בפסק הדין ולפיו יש לשמור על היחס ברכוש המשותף בין בעלי הדירות כפי שהיה ערב היציאה לפרויקט. כלומר, אם בעל דירת 100 מ"ר יקבל את אותה תוספת השטח כפי שקיבל בעל דירת 60 מ"ר, הרי שחלקו היחסי ברכוש של בעל דירת ה-100 מ"ר יפחת, למרות שהשניים זכו לאותה תוספת.

נימוק שני לטובת פסק הדין שלקוח אף הוא מעולם הכלכלה הוא שמי שבבעלותו דירה גדולה "השקיע יותר" בפרויקט, ולכן הגיוני שהרווח שיקבל יהיה רב יותר. בעוד שבעל דירת ה-100 מ"ר מעניק לפרויקט את דירתו הוותיקה בשווי 3 מיליון שקלים, בעל דירת ה-60 מ"ר מעמיד לטובתו דירה בשווי 2 מיליון שקלים "בלבד", ולפיכך אין זה צודק כי עבור השקעותיהם השונות יזכו בתשואה זהה.

על אף שבשמיעה ראשונה נשמעים הטיעונים צודקים והגיוניים, הם סובלים ממספר בעיות. אתחיל דווקא מהקטנה שבהן, פשוט משום שגם היא מצויה בעולם ה"היגיון הכלכלי" שלפיו ניתן פסק הדין. ובכן, האמת היא שגם שיטת התמורות הזהות כבר כוללת בתוכה הטיה לטובת בעלי הדירות הגדולות, מסיבה פשוטה - הם מקבלים כמות גדולה יותר של שירותי בניה. אם נניח שהפרשי השווי למ"ר בנוי בין דירה חדשה לדירה בת 50 שנה נעים סביב ה-10,000 ש"ח למ"ר, הרי שבעל דירת ה-100 מ"ר שמקבל בחזרה את שטח דירתו המקורית בנוסף לתוספת שטח, "הרוויח" רק על שטח הדירה המקורי כמיליון שקלים. זאת בעוד ששכנו בעל דירת ה-60 מ"ר הרוויח 600 אלף ש"ח בלבד. כלומר, על אף מראית העין של תמורות זהות, הן אינן זהות כלל.

עלול דווקא להעמיק פערים בשוק הדיור

אך הבעיה עם פסק הדין היא גדולה בהרבה, והיא שלפחות לדעת כותב שורות אלה - למעשה לא ניתן להחיל על מיזמי ההתחדשות העירונית את אותו היגיון כלכלי של השקעות נושאות תשואה למיניהן המאפיינות שווקים כלכליים טהורים. זאת מהסיבה הפשוטה, שאם נסתמך על חוקי הכלכלה לבדם, אין שום סיבה שעל ראשם של אנשים מהיישוב יצנח יום אחד סכום עתק פטור ממס שנע בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים, בלי שהם נקפו אצבע לטובת העניין. והרי זוהי בדיוק הסיטואציה שבה מצוי כל מי שדירתו עוברת התחדשות עירונית , וזה לא משנה מה שטחה. עשרות אלפי אנשים, בעיקר באזור המרכז, מכניסים בצד אחד של התהליך דירה ישנה, ומקבלים בצדו השני דירה חדשה וגדולה יותר - עם מרפסת, חניה ומחסן, בלי שהשקיעו שקל.

מלכתחילה הפך עקרון "התמורה הזהה" לנורמה שעובדת היטב, וכל שינוי בו מיותר ומזיק. גם הנימוק כי פסיקת בית המשפט נעשתה על מנת לרפא עוול כלכלי אינו מחזיק מים, שכן מדובר בשאלה אידיאולוגית: האם מנגנון ההתחדשות העירונית, שמסובסד בכבדות על ידי הציבור בצורה של זכויות בנייה ופטור ממס, צריך להעשיר את העשירים, או שמא לחלק את הטובין הציבוריים באופן שוויוני?

מהו בעצם המקור לעושר הזה? לא חוקי הכלכלה. מקור העושר הוא, מצד אחד, הגדלת זכויות הבנייה על ידי מוסדות התכנון ברמה הארצית והמקומית, ומצד שני כאמור - פטור מלא ממסים. בשני המקרים הללו, המדינה, כלומר הציבור, הוא זה שהכניס את היד לכיס. ואם מלכתחילה אין מדובר במיזם כלכלי טהור, אלא במיזם שמתחילתו ועד סופו מבוסס על כסף ציבורי, מן הראוי שגם מדיניות התמורות תיקבע לפי האינטרס הציבורי.

בשלב זה אין מחלוקת שהחלטת בית המשפט המחוזי צפויה להביא להגדלת פערים בחברה, כאשר מי שברשותו היה נכס גדול יותר, יקבל יותר, והקטנים יסתפקו בפירורים. זאת בעוד שכל הכלכלות המודרניות הן פרוגרסיביות - מי יותר ומי פחות. כלומר ההגיון שבבסיסן שואף לצמצם פערים בין חזקים לחלשים ולא להרחיבם.

לכך יש להוסיף את המדיניות המוכרת של רוב הרשויות המקומיות בישראל, להוסיף לזכויות הבניה של היזם 12 מ"ר עבור כל יחידת דיור קיימת. לא זכור לי שאי פעם קבעה ועדה מקומית מדיניות תוספת זכויות לדירות התמורה לפי אחוזים, וגם לא "תמורה של 16 מ"ר לדירות מעל 100 מ"ר, ושל 8 מ"ר לדירות קטנות". מהבחינה הזו כבר מהווה פסק הדין רמיסה ברגל גסה של מדיניות ההתחדשות העירונית ברוב הרשויות המקומיות - שבוחרות להעניק תמורה זהה לכל בעלי הדירות.   

ולבסוף, כפי שכבר תיארנו, שוק ההתחדשות העירונית כולו, שסוף כל סוף עלה על המסלול בשנים האחרונות, ספג בעקבות פסק הדין מהלומה, ופרויקטים רבים צפויים להיתקע בעקבות הפסיקה.

האם כל ההשלכות המתוארות כאן עולות בקנה אחד עם האינטרס הציבורי? התשובה ברורה.

מלכתחילה הפך עקרון "התמורה הזהה" לנורמה שעובדת היטב, וכל שינוי בו מיותר ומזיק. גם הנימוק כי פסיקת בית המשפט נעשתה על מנת לרפא עוול כלכלי אינו מחזיק מים, שכן מדובר בשאלה אידיאולוגית: האם מנגנון ההתחדשות העירונית, שמסובסד בכבדות על ידי הציבור בצורה של זכויות בנייה ופטור ממס, צריך "להעשיר את העשירים" או שמא לחלק את הטובין הציבוריים באופן שוויוני?

מאחר שמדובר בעניין של מדיניות, ראוי שמי שיקבע את הכללים בנושא יהיו מוסדות המדינה העוסקים בתכנון ובבנייה ולא, עם כל הכבוד, בית המשפט המחוזי. כולי תקווה שהמדינה אכן תגיד בהקדם את דעתה בנושא, על אף שהשתיקה המוחלטת שנשמעה עד כה מכיוונם של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים, אינה מבשרת טובות.