סיכום 25' במשרדים: יצחק שדה בראש, רוטשילד ממשיך לדעוך, ובנייני "קלאס בי" בבעיה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק הנדל"ן העסקי בישראל חווה במחצית השנייה של שנת 2025 התאוששות הדרגתית, למרות אתגרי המצב הביטחוני ואי הוודאות הכלכלית. כך עולה מהסקירה החצי-שנתית שפרסמה Newmark-Natam בימים האחרונים. ובעוד שמגזר ההייטק ממשיך להוות מנוע צמיחה, קיים פיצול ברור בין סוגי הנכסים, בעיקר בתל אביב, ומיקומם הגיאוגרפי.

בשוק התל-אביבי, במגדלי Class A חדישים, נרשמה עלייה מתונה של 0.5% במחיר הממוצע, שהגיעה ל-124.77 ש"ח למ"ר, לעומת 124.21 ש"ח במחצית הראשונה של 2025. עוד חל שיפור של 2.8 נקודות האחוז בין התקופות בשיעור האכלוס הממוצע, שעומד כעת על  96.73% לעומת 93.94% בחציון הראשון.

ציר מנחם בגין (146.3 ש"ח למ"ר) ומתחם יצחק שדה/חסן ערפה (147.5 ש"ח למ"ר) מובילים את טבלת המחירים והביקושים. בשני האזורים עליות מתונות לעומת 141.25 שקל ו-145 שקל בחציון הקודם בהתאמה.

לעומת זאת, באזור הסיטי (רוטשילד) נרשמה ירידה מ-136 ל-130 שקלים בממוצע, וגם ברמת החייל - אזור זול משמעותית ביחס לשאר חלקי העיר, חלה ירידה קלה ל-76.7 שקלים למ"ר לעומת 77.07 שקל במחצית הקודמת. ירידה חלה גם בבורסה: מ-112.22 שקל במחצית הראשונה ל-110 שקל במחצית השניה. 

בניגוד למגדלי היוקרה, בנייני Class B בתל אביב חוו ירידה משמעותית באכלוס, מ-93.25% ל-87.41% בין התקופות, מה שמעיד על נדידת שוכרים למבנים חדישים יותר. אזורי הסיטי ובית המשפט חוו את הירידה הגדולה ביותר, של כ-3% בסיטי לכ-90%, ובבית המשפט של כ-2% לכ89.75%.

בני ברק זינקה, בראש העין הכי נמוך 

בערי "הטבעת השנייה" שסביב תל אביב (עד 30 ק"מ) התמונה מעורבת: נרשמה עלייה קלה בשיעור האכלוס הכללי ל-82.10% לעומת 81.88% במחצית הראשונה. בני ברק בולטת לטובה עם זינוק ל-90.72% אכלוס (לעומת 85.25% בחציון קודם).

לעומת זאת, חלה באותן ערים גם ירידה קלה של כ-2.4% במחיר השכירות הממוצע לבנייני Class A, וזה עומד על 73.52 ש"ח למ"ר בממוצע. הרצליה פיתוח שמרה על מעמדה כאזור המשרדים היקר ביותר מחוץ לתל אביב, למרות התחרות הגוברת, עם דמי שכירות של 100.75 ש"ח למ"ר בממוצע, לעומת 99 שקל במחצית הקודמת.

בראש העין רמת המחיר היא הנמוכה ביותר בפריפריה של תל אביב, אך גם בה חלה התייקרות - 56.6 שקלים למ"ר לעומת 54.2 בתקופה הקודמת. 

בבנייני Class B  בערי הטבעת של תל אביב נרשמה עליית מחירים קלה של 2.3% ל-62.5 שקל, אך ירידה של 2.63% בתפוסה ל-84.6%.

בצפון עוד לא התאוששו מהמלחמה 

בחיפה והצפון, מורגשות השפעות הלחימה והעובדה שהאזור טרם התאושש מהסיבוב הקודם והממושך מול חיזבאללה, שהסתיים בנובמבר 24'. בסך הכל, ירד שיעור האכלוס במגדלי Class A מ-98.25% ל-94.36%. והמחיר המוצע למ"ר מ-87.88 שקל ל-81.96 בלבד.

באזור התעסוקה מת"מ בחיפה, ירדו מחירי השכירות הממוצעים ל-100 ש"ח למ"ר (לעומת 104.17 ש"ח בחציון הקודם), אך הם עדיין הגבוהים ביותר באזור. ב"חיפה-כללי" המחירים הם הכי נמוכים בשוק המשרדים בצפון עם כ-66 שקל למ"ר, לעומת 72 שקל ביקנעם  ו-90 שקל בגשר צ'קפוינט. מחירי קלאס בי עלו בצפון ב-0.87% והאכלוס בקלאס בי ירד ב-1.54%.

באזור ירושלים במגדלי "קלאס איי" חלה ירידה של 1.3 נקודות האחוז בשיעור האכלוס ל-91%, וירידה של 1.54% ברמת המחיר הממוצע למ"ר ל-88.5 שקל. המחיר הגבוה ביתר משולם בתלפיות - 93.75 שקל, והנמוך ביותר בגבעת שאול - 83 שקל. בקלאס בי לא היו שינויים מהותיים, רמת התפוסה 98.81% והמחיר על 75.43 שקלים.

בבאר שבע והדרום השוק מפוצל. בעוד שאזורי ליבה שומרים על תפוסה גבוהה כמו 98% בגב-ים, האזורים המשניים סובלים משיעורי תפוסה נמוכים יותר.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה שומר עדיין על עמידות גבוהה: הגידול העקבי במסחר המקוון (E-commerce) ותחומי המזון והרפואה ממשיכים לתדלק את הביקוש לשטחי אחסנה והפצה, ותחום חוות השרתים נמצא בצמיחה מואצת בשל המעבר לענן ודרישות גופים ממשלתיים וביטחוניים.

הדו"ח צופה כי כל עוד תישמר היציבות הכלכלית, הביקוש במרכז העיר ובצירים נגישים לתחבורה ציבורית (רכבת קלה וכבדה) יישאר קשיח. עם זאת, בעלי נכסים בבניינים ותיקים יותר יצטרכו להפגין גמישות רבה יותר ויצירתיות חוזית כדי לשמר שוכרים מול ההיצע החדש של שטחי Class A.

"שוק המשרדים לא נחלש - הוא מתפצל" 

אור בן צבי י קליין, סמנכ"ל שירותי הנדלן ב-NEWMARK NATAM, אומר כי "אנחנו רואים בתל אביב בבירור מעבר לנכסים איכותיים. חברות מעדיפות לשלם קצת יותר עבור מיקום, נגישות ורמת בניין. שוק המשרדים לא נחלש - הוא מתפצל. נכסי קלאס A ממשיכים להתחזק, בעוד נכסים קלאס B נדרשים להתאים את עצמם למציאות חדשה והאתגר של בעלי נכסים היום הוא לא רק אכלוס - אלא יצירת בידול באמצעות מוצר, מחיר וגמישות חוזית". 

צחי סופרין , יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין המקימה פרויקטים של תעסוקה ומסחר בירושלים, ציין כי הביקוש למשרדים ושטחי מסחר חדשים בעיר מורגש היטב בשטח, בין אם במכירות ובין אם בהשכרות. "ירושלים היא בירת ישראל ואין שום סיבה שתהיה הרחק מתל אביב, ככל שהעיר צומחת, היא זקוקה לעוד שטחי תעסוקה, ויש לחזק אותה גם מהצד הכלכלי ולמצב אותה כבירה הכלכלית של ישראל. אזורי תעסוקה כמו תלפיות, גבעת שאול ורובע הכניסה לעיר צפויים להוביל את מגמת עיבוי התעסוקה בשנים הקרובות, בזכות הנגישות הגבוהה לתושבי גוש עציון ולעובדים שיגיעו ממרכז הארץ. אנחנו רואים עלייה ברורה בביקוש למשרדים במרכז העיר, במיוחד מצד בעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין ורואי חשבון, שעד היום נאלצו להסתפק באזורי תעסוקה ישנים או בדירות שהוסבו למשרדים בשל המחסור בשטחים מודרניים".