מתחדשת קומפלט: כמות העסקאות בשכונה שתכפיל עצמה במערב ראשל"צ זינקו בעשרות אחוזים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע   מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר   מדלן  . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת רמת אליהו, ראשון לציון. 

רמת אליהו היא השכונה הוותיקה ביותר במערב ראשון לציון, שהוקמה כבר בסוף שנת 1936 ביוזמת חברת "עזרה וביצרון" במטרה לספק פתרון מגורים למשפחות של פליטים יהודים שנמלטו משכונות הגבול של תל אביב–יפו עם פרוץ המרד הערבי הגדול ב-1936. בתחילת דרכה נשאה השכונה את שם החברה המייסדת, ותושביה התמודדו עם תנאי מחייה קשים בסביבה חולית ומבודדת.ב-1966 שונה שמה לרמת אליהו, על שמו של המרגל אלי כהן. במהלך השנים קלטה השכונה גלי עלייה שונים, בעיקר של יוצאי עדות המזרח ויהודי רומניה, ובהמשך, בשנות ה-90, גם עולים רבים מאתיופיה. כיום מתגוררים בשכונה כ-12אלף תושבים. בשטחה פועלים מתנ"ס מודרני ובריכה מקורה, לצד מוסדות חינוך ותרבות ובהם הסדנה לאמנות רמת אליהו, בית הספר ויתקין וישיבת ההסדר ראשון לציון. 

הבניינים בשכונה נבנו כפי שהיה נהוג לבנות בעבר, בנייני שיכון ישנים מבלוקים. במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות לשקם את השכונה וכחלק מניסיונות אלה, החליטו משרד השיכון ועיריית ראשון לציון באמצעות מנהלת פינוי בינוי רמת אליהו לקדם תכנית מקיפה להתחדשות עירונית בשכונה, שעיקרה ביצוע פינוי בינוי לדירות השיכון בבנייני הרכבת, וחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 . הפרויקט מבוסס על תכנית בינוי-פינוי-בינוי ראשונה מסוגה בה המדינה הקצתה קרקעות משלימות מחוץ לשכונה בעלות מופחתת לצורך בניית הדירות החדשות.

רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ומאפשרת פיזור סביר של התנועה, אך השכונה תחומה מצפון על ידי פארק החולות, וממזרח על ידי אזור התעשייה, כך שרוב התנועה מתנקזת דרומה לציר משה דיין, מה שצפוי לגרום לעומסי תנועה עם הגידול באוכלוסייה. בעתיד מתוכננת שכונה חדשה צמודה בחולון על שטח פארק החולות, כך שתתאפשר יציאה נוספת ופיזור טוב יותר של התנועה. התחבורה הציבורית בשכונה סבירה - שירות האוטובוסים בשכונה דליל, אך כולל מספר קווים בתדירות סבירה לתחנת הרכבת הראשונים, התחנה המרכזית ראשון לציון, והתחנה המרכזית בתל אביב. בעתיד מתוכננת תחנת מטרו במרחק הליכה מצפון השכונה, ממנה ניתן יהיה להגיע במהירות למרכז העיר, חולון, וליעדים מבוקשים בתל אביב, לרבות אוניברסיטת תל אביב, ציר התעסוקה ברחוב יגאל אלון, ופארק הירקון.

 בין 2024 ל-2025 נרשמה ברמת אליהו עליה של כ-1% במחיר ממוצע של דירה, לצד עליה של כ-36% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה של 3% במחיר ממוצע של דירה בכלל ראשון לציון באותה תקופה. בהשוואת רמות המחירים עצמן, עולה כי דירות ברמת אליהו זולות משמעותית מהממוצע העירוני בראשון לציון. בדירות חדשות מדובר בפער של כ-10%–15%, בעוד שביד השנייה הפער גדול יותר ומגיע לכ-20%-30% מתחת למחירים הממוצעים בעיר. כלומר, רמת אליהו נמצאת באופן עקבי מתחת לרמת המחירים העירונית, עם הנחה בולטת יותר בשוק היד השנייה.

כרטיס ביקור - ראשון לציון

מיקום: דרום גוש דן/צפון השפלה, מזרחית לים ולבסיס פלמחים, דרומית לחולון, בת ים ובית דגן, צפונית למתחם השפד"ן, בסיס פלמחים, נס ציונה ובאר יעקב, מערבית לבסיס צריפין ובאר יעקב.

תושבים (2024): 261,238

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 781, מאזן הגירה פנימית 122, מאזן הגירה בינלאומי 425-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 5,494 עסקאות, 2025 - 2,573 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-3% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-12% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024- 2,472 עסקאות, 2025 - 2,168 עסקאות   

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 42 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - פרויקט אחד שקיבל היתר 

בניה חדשה - 38 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 5 פרויקטים שקיבלו היתר

שימור - פרויקט אחד שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם האלף - כ-5,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים מערבית לנתיבי איילון ודרומית לאזור התעשייה

• שכונות נרקיסים ונוריות (צריפין) - כ-7,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ופארק עירוני גדול במזרח העיר על שטחי מחנה צריפין שפונו

• שכונת נחלת יהודה - כ-800 דירות במגדלים סמוך למחלף ראשון לציון

• שכונת האירוס - כ-1,200 דירות במגדלים סמוך לתחנת רכבת הראשונים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמז (149 פרויקטים)

• רמב"ם (93 פרויקטים)

• אברמוביץ' (72 פרויקטים)

• כצנלסון (37 פרויקטים)

• הראשונים (35 פרויקטים)

• רביבים (23 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת חצבים - כ-1,000 דירות מזרחית לשיכוני המזרח - התחיל שיווק מגרשים

• מתחם 120+120א - כ-1,800 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה מערבית לשכונת קרית חתני פרס נובל. תב"ע הוגשה למחוזית

• מטווח 24 - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות, מסחר ותעסוקה לאורך חוף הים, על שטח שמשמש כיום כבסיס צבאי וצפוי להתפנות (בשלב ראשון מתוכננות כ-3,650 דירות בצפון המתחם לאורך שדרות רחבעם זאבי)

• נחלת עילית - שכונה חדשה של כ-4,000 דירות בצפון העיר

• צריפין - כ-1,200 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה שמתוכננים על שטחי המחנה שעוד לא התפנו

• דיפו - כ-2,700 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שמתוכננים מעל לדיפו קו המטרו מ1

• משולש נים - כ-1,900 דירות בשטח פנוי במשולש שבין רחוב קלמן שור, כביש 431, וכביש 4313

• נחלת יהודה צפון - כ-1,500 דירות ומתחם תעסוקה צפונית לשכונת נחלת יהודה

• אנ"מ צפון מזרחי - כ-6,500 דירות צפונית לרחובות חיים הרצוג ויעקב פריימן

• גבעת התפוז - כ-2,000 דירות דרומית לשכונת נוה הלל

• רמת אליהו - כ-2,250 דירות במסגרת התחדשות עירונית של השכונה הותיקה

• התחדשות המרכז הותיק - תוספת של אלפי דירות במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר, בין היתר במסגרת העצמת הבינוי בסביבת תחנות מטרו

• תחנת מטרו בנות חיל - התחדשות מתחם מבני ציבור קיים ותוספת של מגדלי מגורים ומשרדים

כרטיס ביקור - רמת אליהו 

מיקום: מערב העיר, מערבית לאזור התעשייה רמת אליהו, דרומית לפארק החולות בחולון, מזרחית לשכונת נווה ים, צפונית לאמפיפארק ושכונת קרית ראשון

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 12,050

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 20,000

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 4,024

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 6,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): 4 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ומאפשרת פיזור סביר של התנועה, אך השכונה תחומה מצפון על ידי פארק החולות, וממזרח על ידי אזור התעשייה, כך שרוב התנועה מתנקזת דרומה לציר משה דיין, מה שצפוי לגרום לעומסי תנועה עם הגידול באוכלוסייה. בעתיד מתוכננת שכונה חדשה צמודה בחולון על שטח פארק החולות, כך שתתאפשר יציאה נוספת ופיזור טוב יותר של התנועה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - שירות האוטובוסים בשכונה דליל, אך כולל מספר קווים בתדירות סבירה לתחנת הרכבת הראשונים, התחנה המרכזית ראשון לציון, והתחנה המרכזית בתל אביב. בעתיד מתוכננת תחנת מטרו במרחק הליכה מצפון השכונה, ממנה ניתן יהיה להגיע במהירות למרכז העיר, חולון, וליעדים מבוקשים בתל אביב, לרבות אוניברסיטת תל אביב, ציר התעסוקה ברחוב יגאל אלון, ופארק הירקון.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה ובסביבתה אין כרגע שבילי אופניים, אך מתוכננת רשת שבילים רציפה ואיכותית בשכונה ובשכונות הסובבות.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1% במחיר דירה. עליה של כ-36% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 4 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

עמותת נאות הגפן - בניה חדשה

קשרי ים בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

שדות-גיטלמן יזמות והתחדשות עירונית - 2 פרויקטי תמ"א 38 חיזוק ותוספת

שמשון זליג בע"מ - פינוי בינוי

בתכנון

שדות-גיטלמן יזמות והתחדשות עירונית - 3 פרויקטי תמ"א 38 חיזוק ותוספת

שמשון זליג בע"מ - פינוי בינוי

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון:כ-352 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 2,427 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן